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深圳:放贷过快 房贷紧缩

2007年08月13日 05:38 来源: 中国证券报 【字体:


  本报记者 陈劲 孟繁龙

  大洋彼岸的美国,次级房贷和次级债券市场危机尚未平息,国内深圳的数家银行停止房贷的消息再起波澜。记者从深圳多家银行了解到,目前尚未有银行真正完全停止发放住房按揭贷款。尤其是一手楼按揭,购房者一般都能顺利拿到按揭贷款。二手楼按揭则在较大程度上受到控制。业内人士认为,个贷发放额度超过计划、信贷发放量激增、央行紧缩银根是各银行紧缩房贷的主要考虑。

  紧缩个贷房贷受影响最大

  “要买房,到建行”。而如今,买房者却深切感受到了申请深圳建行按揭的困难。据地产中介业务员介绍,6月底,他们曾一度从深圳建行无法获得二手房的贷款,“到目前,状况有所改善,但在审核上明显比以前严格了许多。”最新的消息显示,建行深圳分行对个人贷款制定了“以收定贷”的原则,即贷款的发放额原则上不能超过回收额。同时,在对个人贷款的用途作了严格限制,“房贷通”和个人消费额度贷款的支用仅限于深圳本地购买住房、购车及装修等消费性用途,并对额度贷款的利率作了一定上浮的限制,以此来控制个人贷款,而在个人贷款中,个人住房贷款比例最大,受到的影响也相应最大。

  农行深圳分行相关负责人也表示,目前有些支行确实已经停止发放二手楼住房按揭贷款。

  对于一些临时申请加按、循环授信等衍生类房贷业务,则受到严控,多家银行都已基本停办此类业务。

  个贷额度超计划是紧缩主因

  个贷额度超计划是深圳各家银行紧缩房贷的主要原因。来自监管部门的统计数据显示,今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元,而去年同期仅增加121.2亿元。其中,不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标,这些支行都停止了住房按揭贷款业务。按照惯例,银行一般都会根据2007年的贷款发放情况,来制定2008年的贷款任务。

  据了解,根据建行三季度个人贷款计划,7-8月份深圳的个人贷款已超出总计核定的新增计划,控制个人贷款余额和发放额势在必行。

  深圳农行部分支行今年的贷款额度也已用完,已经停止发放二手楼住房按揭贷款。但在贷款额度尚未用完的支行,购房者仍然可以获得二手楼住房按揭贷款。

  今年以来,央行加息、减利息税、提高存款准备金率、发票据回笼资金,在银根紧缩的大政策背景下,银行自然紧缩房贷规模。

  此外,加强个人贷款资金的流向管理,严防个人贷款资金违规流入股市,进行股票、基金等权益性投资;严查借款人资信状况,要求客户提供用途证明;加强了贷后跟踪;限制一人购买多套房等等,这些对房贷风险的控制措施也在一定程度上紧缩了房贷的发放。

  房价上涨风险仍在控制之中

  今年上半年,深圳房价上涨再次演绎了当年的“深圳速度”。业内有人警示,一旦房价下降,那么银行一定首当其冲受到影响。记者从一家国有商业银行了解到,该行已经开始拒绝对短期内价格增长较快的房子发放按揭贷款。如该行此前拒绝了一笔住房按揭贷款,该住房一年半以前在该行办理一手楼按揭的时候价格是100万元,现在已经涨至300万元。

  但某国有上市银行的人士并不认同上述观点和做法。

  今年上半年,深圳二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58︰1,二手房已经成为了深圳楼市交易和银行信贷的主战场。该人士表示,通过提高二手房的首付,从而降低二手房的贷款风险,在贷款额度确认的环节就已经充分考虑。他说,在今年的早些时候,银行和国土房产局估价中心就已经采取了较为谨慎的做法。估价中心在审核房子的评估价时,其评估价仅相当于市场成交价的七到八成左右,银行再按照审核后的评估价的七到八成发放贷款,这样实际发放的贷款仅为房屋市场价的五到六成。据此,只有房价下跌了50%,个人房贷的风险才能体现出来。

  多家银行的信贷人员也均表示,目前看来,住房按揭贷款仍然是银行的优质资产业务,在一些银行的利润中,有超过50%来自住房按揭贷款。他们一般不会轻易放弃这块业务。

  深圳本地一家银行负责人认为,在风险控制到位的前提下,不存在收紧不收紧的问题。现在一些银行收紧房贷,是因为之前他们的风控没有做好,致使房贷发放失控,积累了大量风险。现在说收紧房贷,只不过是亡羊补牢之举。据介绍,一些银行为了争抢房贷市场份额,不惜降低房贷门槛,对购房者提供的虚假材料睁一只眼闭一只眼。从这个意义上来看,紧缩房贷、严格审批流程、规范信贷制度,无论对于银行的风险控制,还是虚火上升的深圳楼市,无疑都具有长远意义。
  

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