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成都二手房贷停办传言真相调查

2007年08月20日 06:40 来源: 成都商报 【字体:


  流言

  成都多家银行暂停二手房贷

  二手房贷首付可能提高

  二手房交易量开始萎缩

  
真相

  多家银行表示,二手房贷政策暂未调整

  收缩二手房贷,并非全行业集体行为

  中介业绩今年持续向好,二手房市场依然火爆

  
记者看

  暂停二手房贷 成都银行步调不一

  本报记者 杨斌 张亦帆 实习生 何春梅

  最近,有市民反映,去银行贷款买二手房的门槛越来越高,有的银行甚至还停止办理这项业务。那么,真实情况如何呢?上周,记者以房贷人的身份对成都部分银行、中介机构办理二手房贷款的情况进行调查。通过走访,记者发现,绝大多数银行和担保机构都可以办理相应的二手房贷款业务,不过却逐渐呈现出一种紧缩的趋势,比如抬高贷款门槛、限制贷款房屋面积等。

  第1站:建行

  记者走访的第一站,选择了建设银行四川省分行个人住房贷款中心。这里人很少,大厅略显空旷。记者以贷款人的身份上前询问,一位工作人员摇头说:“我们已经不做二手房贷款业务了。”

  “为什么呢?”

  “我不晓得,反正是上头喊不做的。”

  “好久开始不做的呢?什么时候可以恢复这项业务?”

  “从上个月20号开始,我们就不再办理二手房贷款业务,但是好久能恢复,我也不清楚。此外,抵押贷款、消费贷款等其他贷款我们也不做了。”该行工作人员表示。

  第2站:工行

  在建行吃了“闭门羹”后,记者随后来到工商银行春熙路支行。该行一工作人员告诉记者,工商银行春熙路支行可以办理二手房贷款,不过对所购买的二手房房龄和面积却有限制,“房子房产证上的时间应该是在1990年以后,面积也需要在60平方米以上。”

  得到肯定答复后,记者又问:“那在工行办二手房贷款,首付是多少呢?”

  “首付至少是4成。”

  “以前不都是3成吗?”“目前,银行的存贷比例差距太大,很多银行已经很少有钱能够贷出来,加上风险很大,所以现在有银行已经不办理这项业务了。我们虽然还在继续办,但也相应地提高了贷款门槛。”

  第3站:中行

  记者的第三站选择了中国银行四川省分行的个贷中心。该行一位消费信贷客户经理抽空回答了记者的询问,“我行只办理1997年以后的二手房贷款业务。而且,1997年~2000年的二手房首付至少要交4成以上,而2000年后的二手房可降到3成。”

  第4站:交行

  随后,记者又来到交通银行成都分行了解情况。该行营业部的一位客户经理告诉记者,只要房屋是1997年以后的,面积在50平方米以上,就可办理二手房贷款,首付是4成。

  “那办理相关手续时,我需要准备哪些证件呢?”

  “你必须准备好身份证、户籍证明、婚姻证明、房产证等,同时你的月工资要在贷款月供的两倍以上。你必须要有还款能力我们才敢贷款给你。”

  此外,她还告诉记者,购房者找到中意的二手房后,银行会找评估公司对该二手房进行评估,从而确定该房值多少钱,首付需要交多少钱。“通常情况下,评估出的价钱比房屋的市场价低一些。”

  第5站:深发展

  记者又来到深发展成都分行,在那里遇到一名与该行有合作关系的担保公司的客户经理。他告诉记者,在深发展办理二手房贷款业务的房子必须是1992~1993年以后的,房屋面积没有具体的硬性要求。首付是3成,但“各种证件要备齐,月供占工资收入的50%以下。”

  第6站:兴业银行

  在兴业银行成都分行,记者直接问:“办二手房贷款,对房屋的年限、面积有要求吗?”该行个人住房贷款指定营销代理服务商谭小姐介绍说,“在兴业办理二手房贷款,房子必须在1992年以后的,首付3成。如果是那之前的房子,贷款难度非常大。房屋面积没有硬性要求,但最好是在50平方米以上。”该工作人员还提醒记者,要买二手房的话,尽量选择新点的、面积大点的,这些更有利于贷到相对较高的额度。

  第7站:民生银行

  在成都二手房交易市场,民生银行设在那里的一个办公点的工作人员告诉记者,该行办理的二手房必须是1993年以后的,首付至少3成,对房屋面积没有具体的要求,根据房屋位置等因素来决定放贷额度。

  第8站:农行

  记者来到位于成都二手房交易市场中心二楼的农业银行设立的办公地点,这里一片繁忙。一位正在指导顾客填写各种表格的工作人员抽空回答了记者的咨询,“农业银行办理二手房的面积需达到40平方米以上,1995年以后的房子可以贷7成,1990~1995年的贷6成,工资必须达到月供的两倍以上。”
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  第9站:中介公司

  第二天,记者又对成都部分二手房中介公司展开调查,记者来到了成都融富投资咨询服务中心。

  “现在办二手房贷款好像越来越难了,你们可以帮忙办吗?”“当然可以。你看中的房子是哪年的?”

  “我办贷款,和房子是哪年的有关系吗?”“有关系,只要是1995年以后的房子都可以办,之前的就没法了,但对房子面积没特别要求。”

  “首付多少?”“至少3成,不过要办的话可要快啊,过段时间就要涨到4成了。”

  成都博凡房地产投资咨询顾问有限公司工作人员也告诉记者,其办理的二手房面积需达到60平方米以上,首付是3成,只要是1990年以后的房子都能办。

  银行看

  政策不会轻易调

  成都的二手房贷款市场是否面临萎缩?在以客户身份走访了各大银行之后,本报记者又通过正面采访得到了银行方面的回应。

  紧缩贷款,被各家银行视为极度敏感的字眼。面对记者的采访,大多数银行出言谨慎,而有的银行更是婉言拒绝接受采访。

  建行与交行,在这次停办风波中,被业界称为是这次率先举起暂停受理二手房贷款大旗的银行。记者上周五联系上了建行四川省分行住房金融与个人信贷部相关负责人,听说要采访关于二手房贷款的事情,这位负责人委婉表示“不太好说”。

  同样的情况也出现在交通银行。记者近日从房屋中介公司了解到,交行成都分行在本月初曾电话通知,暂停受理申请二手房贷款的单子,当记者试图采访该行个人金融部负责人时,该负责人保持了沉默。记者从另外的渠道了解到,该行在二手房市场上的贷款份额并不太大,这次决定暂停,与现存的信贷额度有一定关系。

  就在少部分银行暂停二手房贷款时,其他几家主要商业银行并没有立即跟进,仍旧保持了一贯的信贷风格,有的甚至还加大了扶持力度。工行四川省分行营业部个人金融业务部副总经理胡蓉表示,该行的二手房贷款一直在正常办理,“截至目前,也没有接到任何关于调整二手房贷款的政策。”

  据称,工行始终很积极地做二手房贷款业务,不仅首付比例最低3成,所有客户还能享受到利率下浮15%的优惠。只是因为该行采取的分散受理、集中审批的制度,所以在成都二手房贷款市场的份额占比相对较低,“今年前7个月,我们放出去的贷款大约只有2~3亿元。”

  农行四川省分行房地产信贷处个人住房消费信贷负责人也明确表示,最近两个多月来都没有调整过关于二手房贷款的政策。据称,该行现在通常执行的是对房龄在 15年以内,贷款不超过7成的二手房发放贷款。据介绍,农行在成都二手房市场的占比在30%以上,几乎处于“老大”的地位,他们不会轻易调整自己的政策,更不会放弃这块“蛋糕”。

  中行四川省分行个人金融部负责人也告诉记者,二手房贷款政策没有任何变化,最高甚至可以贷到8成,房龄加贷款年限不超过30年。而记者获悉,中国银行最近非但没有收缩这块市场,反而还加大了对二手房贷款的支持力度。一位与中行有合作的房屋中介公司负责人也透露,中行最近的二手房贷款业务,审批效率明显提高了。

  中介看

  收缩二手房贷并非全行业集体行为

  银行如果收缩二手房贷款,影响的不仅仅是购房者,不仅仅是二手房市场,还有大批依靠这根链条生活的房屋经纪公司。与传言相反,中介公司今年的收入相当不错,“二手房交易量开始萎缩”的流言不攻自破。

  “如果所有银行都把银根收紧,我们肯定会比较麻烦。”富房不动产房屋经纪连锁有限公司信贷部经理肖代勇坦言,贷款的收缩,肯定会造成公司业务量的下滑。

  不过,让他感到庆幸的是,这次对二手房贷款的收缩,不是全行业的集体行为。据称,今年7月25日和8月5日左右,公司相继接到建行和交行的电话通知,告诉他暂停受理二手房贷款业务,“其中原因不清楚。”

  肖代勇表示,公司与多家银行都有合作,在暂停了与建行和交行的业务后,便开始把大量的贷款申请转到中行、农行等。据说,从以往的合作看,交行与建行的业务量分别占到公司二手房贷款的40%和10%左右,两家银行这次收缩贷款,并没有从根本上影响到公司业绩。

  相反,巨大的购房需求还推升了公司业务量的快速增长。据称,今年1~6月份,公司经手的二手房贷款已超过1亿元,而原本清淡的6、7、8月,业务还同比增长了80%,“我们每天平均签单都在5户以上。”

  21世纪不动产成都区域分部副总经理贺阳向记者表示,虽然有银行在收缩二手房贷款,但更多的银行并没有改变自己的信贷政策,公司今年的业务也几乎没有受到影响,“反而还有增长。”据说,公司上半年已做了6000多万元贷款。

  记者从贺阳提供的数据中发现,去年全年,该公司手续费收入不足2300万元,但仅今年上半年,统计出来的手续费收入已达1500万元,“主要原因还是购房者的需求很旺盛。”

  据称,其实各家银行都有一个信贷额度的管理,一旦额度用完,他们就会进行自动调节,“在与我们合作的银行中,暂时还没有收缩的迹象。”

  同荣房地产经纪有限公司资产金融中心何海涛表示,公司主要是与中行与农行在合作,所以这次建行、交行两家调整二手房贷款政策,对公司没有影响。

  据称,银行适当收紧信贷,对公司来说并不一定是坏事。何海涛认为,如今房地产市场上的中介公司很多,规模也是参差不齐,银行收缩贷款,也有助于优胜劣汰,把那些“串串”公司挤出去。对此,富房不动产的肖代勇和21世纪不动产的贺阳表示认同。

  记者从各大房屋中介公司了解到,虽然大多数银行并没有收缩二手房贷款,但在实际操作中确实比一年前更严格了,如果借款人有不良记录,或是房屋评估得太高,现在都很难通过贷款审核。

  专家看

  二手房贷咋会大面积停

  “这是银行的一种商业行为,没有必要去过多评述。”中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,有银行暂停二手房贷款,说明他们意识到这块市场潜在的风险,但这种行为应该不会大面积波及开来。西南财大的杨继瑞教授也认为,二手房市场95%以上购房者都有真实自住需求,不是调控的对象。

  易宪容表示,房价的持续上涨,已经给商业银行造成了不小的压力。一方面,房贷属于相对优质的业务,各家银行都会争着、抢着去放贷;另一方面,房价的上涨,也迫使银行必须在这块市场上投入更多贷款,万一潜在风险破灭,后果是不堪设想的,“就像美国最近引发的次级贷危机。”

  对二手房暂停贷款,无论是深圳银行的集体行为,还是成都银行的个别行为,易宪容分析,有一个重要的原因就是每家银行在信贷规模上其实都有控制,如果某个时期贷款上得太快,他可用的额度就会相应减少,从而迫使银行不得不适当收缩贷款。

  西南财大教授杨继瑞表示,相对于一手房贷款,二手房比较分散、规模效益也不够突出,有银行对二手房贷款业务做出调整也在预料中。

  杨继瑞称,旺盛的购房需求促使二手房价格近两年的增长非常迅速,这无形中激发了银行的贷款冲动。但是,房价上涨太快也不是大家所希望看到的。他认为,有的银行陆续收缩贷款,对抑制房价有一定好处,但它不会出现大面积的停贷,“毕竟95%以上的购房者都是真实自住需求,而不是投资。”有消息称,监管层将修改房地产信贷政策,提高购房门槛。对此,杨继瑞持赞成态度,“这很有必要。”

  易宪容则表示,调整信贷政策是商业银行的自主行为,监管部门现在没有必要站出来搞“一刀切”,“只要各家银行严格按照4年前的房地产信贷条例执行,就没什么问题。”
  

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