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深圳叫停二手房房贷调查:炒房人被迫忍痛割肉

2007年09月14日 07:52 来源: 法制日报 【字体:


  国家发改委、国家统计局公布的最新调查显示,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。这是从2005年7月房价统计从全国35个大中城市扩展到70个大中城市以来的最高点。而从去年开始房价飞涨的深圳,在8月份的涨幅排行榜上位居继续第二位,仅次于广西北海。我们也到深圳的楼市上进行了调查。

  回国投资遭遇银行收紧房贷

  2005年以来,深圳经历了一次没有前例的房价狂飙:平均房价从7000元/平方米上涨到16000元/平方米,仅今年头6个月,房价就上涨了50%,房地产的巨大收益让很多人自己都始料未及,6月初,一位地产高管在一个房地产论坛上说,他们开发的一个高级住宅,近1100套房子以当下市值计算,已可买下整个伊利集团。

  到6月底,深圳福田区欢乐谷附近一个楼盘卖出了一套单价7300多万的别墅,每平米价格高达14万元。

  深圳房价的暴涨让炒房者越来越多,“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。”在中介圈内,这样的说法广为流传。

  21世纪不动产深圳区域分部连锁服务部经理孙宇黄:“我们关外以前有个店,它就有个大客户一口气买了190套房,然后就慢慢地炒作,慢慢地放出去卖,也有这样的人,其实这种人在深圳很多,他不是说某一个时间暴出来一个,它可能每个区都会有这样的人。”

  巨大的财富效应吸引着更多的人投资房地产,但是在2007年6月份之后,深圳的房地产市场却风云突变,银行突然提高房贷门槛,很多房贷被叫停。

  这个变化让无数投资房地产的人始料未及,现在定居美国的郁青就是其中的一位,基于深圳房地产的上升态势,加上人民币不断升值,郁青决定到深圳购买一套住房,7月21号回国后,她看中了一套200多平方米的二手房。

  购房者郁青:“我觉得还是有一定的升值空间,但是因为深圳的房子最近大半年来涨得特别厉害,很多的房子都是成倍地涨,像在福田区的很多房子,一下子就涨了一万两万三万,甚至于三四万一平米,可是万科这个房子呢,我知道好像它以前开盘的时候价钱跟现在房子的价钱差距并不是太大。”

  这套房子两年前开盘时价格约8000元/平方米,如今卖价只有13000元,因此,郁青认为这套房子很有投资价值,他迅速和房屋中介—创辉地产签定合同,并且交付了15万元定金。

  郁青:“因为我在国内的时间挺短的,我希望在这个时间内能够把房子交易,拿到房产证,贷款落实,当时他们中介公司的人跟我说上午去办银行的托管资金,申请贷款的业务,下午就可以去办房产过户的手续,我确实也不知道国内的手续是怎么回事。”

  原来以为马上就可以拿到房子回美国,但是麻烦却接踵而至,银行贷款出了问题。

  郁青:“根据我的这个合同价是绝对不可能贷出239万元,只能贷198万元这样的情况。”

  按照郁青和中介公司签订的这份合同已经后来签订的这份协议,郁青购买这套房子中介需帮助办理贷款239万元,这大约相当于整个房价283万元的85%。

  郁青:“根据国家政策的话,是只能根据我的交易价283万它只能贷到198万,就是30%,30%首付,必须达到30%的首付,当我签合同的时候,我并不知道这样一个政策,我不晓得这样的政策。”

  中介创辉地产为什么会和郁青签订这份贷款比例高达85%、严重违反国家相关规定的合同呢?郁青告诉记者,在后来和中介公司以及银行的交涉中,他找到了答案。

  郁青:“就到第二家银行贷款部门找他们的审批官去了解情况,他们中介公司所提供的(合同)复印件价格是不一样的,他们提供的价格是342万,如果是342万的话,70%的话,240万,正好是这个数字。”

  连续两家银行都拒绝了中介递交的贷款申请,而郁青返回美国的行程也一拖再拖,不仅房子买不了,而且创辉地产连中介费,定金也拒绝退还,在深圳期间,记者多次联系创辉地产,但是这家公司始终没有接受记者的采访。

  郁青:“只能是走诉讼程序。”

  记者了解到,六月份以来,很多人在办理二手房贷过程中,都有着和郁青类似的遭遇。

  21世纪不动产深圳喜悦加盟店经理周新昱:“像一些小的银行还在贷,但是大的银行基本上都不贷了,工行像这些都不贷了,也不是说评估不合格,它就是收紧,不贷款。”

  记者:“理由是什么?”

  周新昱:“不知道,反正就是说不贷款了。”

  21世纪不动产深圳区域分部连锁服务部经理孙宇黄:“像国有四大银行,尤其是对一些比较老,评估价比较高的基本上都已经停止放贷了,办不下来了,这在以前都不存在问题,以前很容易,一天两天就可以把基本的贷款承诺书这些都做出来,办完手续之后,就可以贷款,现在的话,他可能有各种理由给你,但是就是说他已经不给你贷款了。”

  深圳市世华地产营业总经理林家乐:“比如说,按以前来说,你买一个200万的房子,你的首付一般就是40万,以前的贷款一般都是八成,但是现在首付,你现在要拿出来的可能要60万到80万,所以这个首付差不多对比以前可能就多了一倍。”

  庄家出逃 二手房门庭冷落

  郁青在深圳买二手房,因为银行提高门槛,所以中介迟迟未能给他办下来贷款,最后弄了个钱房两空,银行为了防止风险过大,加大了二手房购房贷款的首付比例,那么,这个办法对二手房市场会带来多少影响呢?

  在深圳采访期间,记者联系了多家银行,但是他们都婉拒了记者的采访要求,那么深圳市各大银行为什么要提高房贷门槛呢?

  深圳市房地产研究所所长王锋:“深圳楼市前一段时间的投资比较旺,而深圳这个市场机制本身的调整能力是很强的,这个银行本身并不是中央银行下了政策,要它这么做是它自己,自发地开始这么做,金融机构有意向地来提高信贷门槛,我想这本身就是一个很好的风险防范措施。”

  银行提高二手房房贷门槛,对市场造成了什么影响?记者在深圳找到了一位楼市炒家,这是它的一个商铺,这是她今年刚刚收的一套房子。

  记者:“能透露一下你手上有多少房子?”

  炒房人:“不能,不好意思。”

  记者通过这位炒家的朋友了解到,在6月份以前,他的手上至少有上百套房子,对银行提高二手房房贷门槛,这位炒家非常紧张。

  炒房人:“但是会难卖一些,接手的人会少了,就是等于市场上少了一大部分这些人,他们会再观望。”

  于是,他当机立断,在银行刚刚开始提高门槛的6月初,出掉了一半的楼盘。

  炒房人:“本钱都回来了,肯定回来了,保本了。”

  随后,进入7月份,8月份,深圳二手房市场一落千丈,交易量锐减,作为房地产中介门市的经理,周新昱度过了从业以来最清闲的两个多月。

  周新昱:“基本上大家都处于观望状态,不愿意,放盘的就感觉卖不掉,就是感觉没人问,然后问的人很少,8月份一个单没有。”

  在周新昱门市采访的两个小时时间里,记者没有看到一位上门的顾客,在中原房地产的门市,记者看到了同样的场景,屋子里坐满了门市的销售经理,但是,整整一个下午,没有一位顾客。

  深圳中原地产新中苑分行客户经理宛冬生:“减少。”

  记者:“减少大概量有多少?”

  宛冬生:“应该在30%左右。”

  孙宇黄:“我们下面的店,我们下面的很多分行他们以前平均一个月大概也能做好几个买卖单,那么6月份是比较惨淡的,6月份我们有一个以前最好的一个分行它只签下来了四个买卖单,其中有两个买卖单就被银行退回来了,没有做成功,因为银行已经不给它放款了,成交量这几个月说实话下降了,相当多的一部分成交量6月份整体下降了20%,7月份在6月份的基础上再下降了20%,也就是说到8月初为止,一共下降了30%到40%,是你们公司的不是我们公司,是整个深圳市。”

  深圳中原地产总经理李耀智:“如果按200万成交量,如果我们把它变为非普通住宅,贷款原本是70%,但是现在银行贷的是60%或50%的,会令你的首付原本是60万,现在你可以变成80万或100万,无形的就会让买房用来投资或者出租的成本加大,会令很大一部分投资客户会离开深圳的房地产市场。”

  银行提高房贷,炒房人忍痛割肉

  随着深圳各家银行提高了二手房贷款的门槛,进入今年6月份以来,深圳市二手房市场的交易量应声下降,一些二手房交易中介都处在有价无市的状态,而我们在深圳也发现,一些急于脱手的炒房人为了顺利离场,现在也开始忍痛割肉,降价出售二手房。

  由于二手房基本上很少有人问津,部分二手房已经开始降价。

  周新昱:“现在有的(房价)是下调,有的(房价)下调的,幅度是蛮大的,也有下调几千块钱一平方,他们也会根据各个中介公司,然后根据整个市场,然后报价,然后想过之后再做了一些调整。”

  周新昱经理介绍说,目前降价的主要是一些前期涨幅比较大、价格比较高的二手房,这是某高档小区的一套海景房。

  周新昱:“因为有这样子的海景房不多,也就是沿海这一圈,然后那边的半岛城帮,价格都远远不止了,至少在三万元以上,那边贵的话半岛城帮报的贵的话,都是五万多元。”

  6月份之前,这套128平方米的海景房最高挂价是410万元,每平方米约3万2千元,当时很多人想买,但是后来业主觉得还有上涨空间,没舍得卖,但是现在这套房的价格已经降了下来。

  周新昱:“380万元,合一平方米,是128平方米,将近3万吧。”

  其实,就在一些炒房人准备将手里的二手房出手的时候,深圳的二手房价格又开始恢复了上涨的势头,国家发改委和国家统计局统计,今年8月份,深圳二手房价格同比增长22%,在全国70个大中城市位居第一,为什么银行紧缩贷款的政策还是挡不住深圳二手房涨价的脚步呢?

  一些人开始降价卖房,但是在进入8月份以后,这位已经出掉了一半楼盘的炒家则决定不再卖房,这套刚刚收房的两居正在进行装修,装修完后准备出租,预计每个月的租金大约3000元,完全可以承担每个月的月供。

  炒房人:“装修得十万左右,准备做长线投资,捂个两三年这样。”

  这些炒家为什么现在开始捂盘,在21世纪不动产深圳分公司,记者听到了这样一个新动向。

  孙宇黄:“实际上据我了解,现在很多的一些大牌中介公司,已经想出了一些怎样避免国家这些政策的方法,它们正在试验看看能不能成功,这个我就不知道将来会不会这样成功,如果它们能够找出这种方法来应对目前国家的一些政策,而我们的政府部门又不能够严格执行的话,那么很可能再过一两个月两三个月又会反弹回来。”

  中介们想到了什么样的方法呢?

  孙宇黄:“深圳市政府要求一定要打两份合同,一份是国土局买卖合同,一份是我们中介公司的三方居间合同,这两份合同必须是有资质的公司从网上下载,那么你某一个单位要卖的话,你要通过中介公司的话,这两份合同必须是同样的单位,同样的客户,同样的价格,这样的话,就可以造成客户既很难避税,又很难在按揭方面让银行多给你贷款,他们就会协商,说我们就尽量不要签居间合同,我们就以你们私下成交的名义来签一份,私下成交的买卖合同,那么你们跟我们中介公司还是私底下,签以前旧的三方合同,那么最关键的一点为什么他们能这么做,就是因为很多的银行如果愿意给他贷款的,那么银行也认这份旧的居间合同。”

  这种阴阳合同不仅可以少填写房价避税,而且可以可以多填写房价获得更多的银行贷款,据信,这种方法已经开始在一些中介公司进行实际操作。

  孙宇黄:“刚刚开始还没有正式,想出这种方法的时候,其实很多的大业主都很害怕,深圳出现过,有一个业主他一个人有800个单位的房子,他平均每天放50个单位出来,他急着把它卖掉,但是他放了大概十几天,一直都没有人买,但是后来中介公司想出这种方法之后,他发现有些银行也愿意接受,这种所谓的私下的方法,很多楼盘他又收回去了,不卖了,因为他知道这个楼可能不会降价降那么多,因为国家不可能真正完全把这个政策实行好,作为业主的话,他完全可以再等待下去。”

  半小时观察

  炒房者靠什么在炒房?毫无疑问,他们靠的是银行资金。像深圳那些囤积了上百套房源的炒家,购房资金需要数亿元,他们自己拿出来的只是一小部分,大部分的钱都要靠银行贷款。要限制炒房,其实只要卡住银行放贷,就应该能收到立竿见影的效果。深圳的一些银行将二手房按揭首付比例提高到三成、四成甚至五成,这是希望遏止住房价过快上涨,但现在看来,8月份深圳二手房价格同比增长22%,位居全国第一,这是为什么呢?我们记者的调查发现,阴阳合同的出现,让炒房者轻易突破银行的规定,首付五成,其实成了一纸空文。对于阴阳合同,银行究竟是完全被蒙弊,还是睁一只眼闭一只眼,深圳的二手房中介私下告诉我们的记者,其实违规放贷,银行完全心知肚明,这是出于自身利益的考虑,因为房贷收益,现在是银行最稳定的利润之一。

  抑制房价过快上涨,银行是个非常重要的抓手,但纵观近两年出台的调控楼市的政策,金融方面的手段还是不够多,而且银行是否落实了这些手段,也没有事后的严格督查,这需要银行业的决策者和监管者能够更科学、更全面地来总结我们的相关政策。虽然从眼前来看,房贷收入确实能对银行带来稳定的利润,但如果房价上涨过快,最终导致整个楼市出现严重危机,当初设想的利润可能就会变成银行沉重的呆坏帐,美国次级债风波应该就是我们眼前最好的教训。
  

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