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银行主动抬高首付 自控房贷风险

2007年09月23日 21:16 来源: 中国经营报 【字体:


  作者:巫燕玲

  房贷收紧已成事实。

  记者近日从某国有银行广东省分行得到消息,目前该行已拟定关于房地产开发贷款和个人按揭贷款的调整政策——二套房房贷首付将提高到四到五成,估计将在国庆前后正式下发全省统一实施,房地产开发贷款也将严控额度、上收审批权限。

  此前有消息称,央行将出台房地产调控举措,包括提高第二套住房首付比例到四成,以及商业用房首付比例由目前的四成提高至五成,以抑制房地产市场投机。看来,商业银行已经先行一步。记者采访得知,目前已有不少银行在制定相关政策,甚至在不少地区已经开始执行。

  业内人士认为,商业银行自发提高二套房首付比例,是楼市金融风险已集聚到一定程度的信号,央行实施统一政策的时机也已成熟。

  银行房贷“落闸”

  “此次规定为广东省制定,将在全省范围内统一强制实施。”某国有银行广东省分行人士对记者表示,“二套房以上将被强制实行首付四到五成的规定。”对于第一套房没有强制规定,但审批要求将更加严格,“如果是公务员、教师等优质客户仍旧可以贷到7成。另外还要考察房价,如果总额度超过一定限度,银行也将慎重考虑。”

  此前,商业银行房贷首付比例不得低于30%。随着今年房价不断提高,市场上一直在流传购房首付可能调高的传言,但此前没有商业银行正式下文执行。

  上述人士表示,此举目前仍旧是广东省分行的举动,“尚未接到总行和银监会强制要求实施首付四成或者五成的通知。”但他透露,总行已收紧房地产开发贷款额度,各分行很难拿到开发贷款新额度。而“开发贷款是和住房按揭贷款捆绑在一起的。一般有项目开发贷款,才可能有按揭贷款”。

  该分行此次也同时制订了房地产开发贷款的调整政策。“我们已经开始否决一些房地产贷款,审批权限也在上收。原来有些项目贷款二级分行可以审批,现在已经全部上收到一级分行了。”他表示,有关规定已经起草完毕,可能在国庆前后正式下发执行。

  商业银行为何此时主动收紧房贷?

  “房地产贷款风险已经集聚,有必要采取一定措施。”上述人士解释,银行判断,目前房价涨幅已经到了一定风险点,如果继续以这样的速度上涨,风险将集聚到银行。

  根据广东省统计局数据,广东省上半年房价涨幅为25.8%,深圳更是涨了42.1%。而调查显示,2007年8月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比上月高0.7个百分点。

  另一方面,上半年信贷快速增长,多数银行事实上已经透支了全年贷款额度,下半年贷款额度严重不足。“支行向分行要额度,省行向总行要额度。”在政策压力下,下半年将严格控制贷款增长,而首当其冲的就是房地产贷款。“总行一关房地产贷款闸门,各分行也无从扩张。”

  这家在广东省房地产贷款中排名前列的银行,“今年上半年几乎用掉了全年80%以上的房地产贷款额度。”而另一家同样排名前列的国有银行房贷部副总经理对记者表示,在一些房价涨幅较大的城市,例如深圳,实际操作中已经执行二套房首付四成到五成政策。“虽然还没有监管层统一调控文件,但很多银行内部事实上已经在调控。”记者从多家银行了解的情况证实了这一说法。

  楼市股市跷跷板可能显现?

  “二套房首付提高主要对投机需求产生一定抑制作用。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为。“金融和税收是楼市两大闸门,金融收紧对投机者的资金链条将形成压力,导致投机行为的减少,也可以抑制房价。”深圳市房地产研究所所长王锋表示。

  不过黎认为,如何界定二套房很重要。“是以个人还是以家庭来界定,这其中有漏洞可钻。”而这也将影响到政策效应。

  黎表示,提高二套房房贷首付事实上是引导正确住房消费观念,从而影响需求。“在中国人多地少的情况下,不应让多套房消费形成趋势。这与90平方米以下小户型其实是配套政策。”

  但是对于银行收缩房地产开发贷款,黎表示,对于大开发商的资金链没有很大影响。

  “一方面是房地产企业的融资渠道多了;另一方面,像碧桂园这样的大企业,除了上市融资,仍旧可以得到银行的信用贷款。受影响的只能是一些中小房企。”某商业银行房贷部人士也承认,他们收缩房地产开发贷款,但不会放弃“优质大客户”贷款。

  王峰表示,提高二套房提高首付,事实上在2003年央行的121号文中就有此类提法,但因当时意见分歧,没有详细规定并加以实施。“而今商业银行已自发施行,央行实施此政策的时机也已成熟。”

  提高首付后,楼市股市跷跷板作用会否显现?有广州房地产市场投资客对记者表示,他此前募集了一批资金在专门炒房。但倘若提高首付,炒房所需资金量增大,长期来说将影响投资收益。“以往可以炒二十多套,现在可能只能炒十几套。”他表示,这将影响资金的投资效率,可能流向其他领域,例如股市。但他表示,仍看好房产升值潜力,不会完全撤出楼市。
  

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