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近期房地产行业的发展趋势

2007年09月25日 05:20 来源: 中国证券报 【字体:


  房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看,如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位,未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓,但估计不会低于20%。   

  市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有:上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低,房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下,以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是,由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国,且大部分流入了房地产领域,未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测,未来2—3年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。   

  从供给看,近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下,未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。   

  房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断,未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势,原因是:   

  第一,房地产市场供求发展不平衡的矛盾(特别是需求将继续迅速增长的趋势)必然反映在房价的持续增长上;   

  第二,近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨;   

  第三,从经济学理论来看,房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展,居民收入持续增加、除非遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,否则房价的运行趋势只会上升,而不可能下降。   

  普通住房供应量将上升,高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费,国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持,并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年,随着各地房地产宏观调控细则的相继出台,目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变,中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。   

  东部地区仍将是投资的主要区域,中西部地区将保持较快投资增速。长期以来,我国东部地区经济较为发达,高收入人口较多,人均GDP与收入水平明显高于中、西部地区,一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力,近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移,为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力,未来2—3年,这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降,中、西部地区将继续保持较快的投资增速,在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。   

  房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大,从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展,以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额;一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联合,还是强弱结合,都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化,达到企业双赢甚至多赢的目标。   

  大企业转移目标市场将带动东部二、三线城市市场发展。国内的大型房地产企业多数从一线城市起家,因此目前北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、天津、四川等一线中心城市基本主导了全国房地产市场的发展。随着一线城市土地供应量的减少,拿地门槛逐渐提高,地方政府对开发企业的资质与土地出让金的支付条件等都进行了严格的控制,竞争将更加激烈。在此背景下,部分开发企业将转移战线,大力开拓东部二、三线城市市场,并逐渐向全国延伸,从而带动这些城市房地产市场的发展。

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