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主要宏观调控政策与房地产信贷业务风险

2007年09月25日 05:20 来源: 中国证券报 【字体:


  2006年,针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题,国务院强化、细化了房地产宏观调控。   

  一是继续调整住房供应结构,重点发展满足居民自住性需求的中低价位、中小套型的普通商品住房;   

  二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求,抑制房价过快上涨;   

  三是进一步整顿和规范房地产市场秩序,特别是规范房地产市场外资准入和管理。   

  本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场(房地产开发、交易市场),而且集中力量于房地产一级市场(土地市场);不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用,更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。随着各项政策措施的逐步贯彻落实,房地产市场出现了一些积极变化,开发投资实现平稳增长,住宅开发结构得到一定改善,但部分城市房价上涨依然较快,市场秩序仍需进一步规范。   

  2007年3月18日、5月19日、7月20日与8月22日,央行四次宣布加息,将金融机构一年期存款基准利率提高到3.6%,一年期贷款基准利率提高到7.02%,对其他各档次存贷款基准利率(包括个人住房公积金贷款利率)也作了相应调整。加息使得房地产开发商资金成本增加,但是短期内对其资金成本的影响非常有限。对购房者而言,虽然加息将增加其购房的利息负担,但是整体而言增加的幅度较小。尽管短期内加息对整个行业的资金面影响不大,但是如果未来央行连续加息,整个行业将面临非常大的资金压力。   

  为全面落实以前一系列调控意见中提出的住房保障措施,2007年8月召开了全国住房保障会议,旨在完善住房保障体系的相关配套文件将在会议之后陆续出台。如果这些政策出台后房地产市场秩序仍得不到进一步规范,全国或局部地区房价上涨过快的势头得不到有效地遏制,房地产供应结构仍然失衡,则不排除国家将进一步加强土地供应的宏观管理,深度调控房地产投资与投机需求、出台更为严厉的房贷调控政策以及征收物业税的可能。   

  尽管受到宏观调控的制约,房地产信贷业务蕴含的风险仍不容忽视:   

  一是部分房地产开发企业高负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少,开发资金来源以银行信贷等间接融资为主,企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈,监管力度不断加大,开发贷款门槛提高以及升息周期的到来,房地产开发企业资金链条日趋紧张,一旦资金链条断裂,就会导致不良贷款的产生。   

  二是房地产跌价引发市场风险。近年来部分地区房地产销售价格上涨较快,容易导致市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦遭遇金融危机,经济增长趋势被迫中断,会引起房地产价格下跌,作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水,给银行带来不小的损失。   

  三是发放房地产贷款过程中存在操作风险,突出表现在:向手续不完备、“四证”不齐、项目资本金未全部到位的开发商发放贷款;向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款;对借款人的财务分析不到位,对贷款的真实性调查不充分,贷后管理薄弱等。   

  四是“假按揭”蕴含道德风险。假按揭不以真实购房为目的,开发商以其他关系人冒充购房人,通过虚假销售(购买)方式,套取银行贷款,以达到降低财务成本,缓解资金周转困难的目的。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向,因此该类贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。   

  五是法律法规限制了贷款抵押品的执行,加大了法律风险。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,意味着如果贷款买房者拒不还款,银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款,加大了抵押物执行的法律风险。

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