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当前房地产行业运行具有九大特征

2007年09月25日 05:20 来源: 中国证券报 【字体:


  房地产业是国民经济重要的支柱行业之一。近年来,针对我国部分地区出现的房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构性矛盾凸显、市场秩序混乱等问题,围绕稳定房价的目标,政府出台了一系列宏观调控政策。本文在分析我国房地产行业运行特征的基础上,研究了近年来陆续出台的房地产宏观调控政策对我国房地产行业及商业银行房地产信贷业务的影响,提出了若干房地产信贷策略建议。

  房地产开发投资基本保持平稳增长。2000—2006年,我国房地产开发投资基本保持平稳增长,年均增长率达到25.8%,占固定资产投资的比重保持在年均20%左右。其中2002—2004年为迅速增长期,年均增幅达到28%;2004年后,受国家宏观调控政策陆续出台的影响,全国房地产开发投资增速明显降低。2006年我国实现房地产开发投资1247亿元,同比增长21.8%,低于同期固定资产投资增速1.5个百分点。2007年上半年,全国完成房地产开发投资9887亿元,同比增长28.5%,增速比上年同期提高4.3个百分点,高于同期固定资产投资增速2.6个百分点。

  住宅建设投资是房地产开发投资主体,个人购房消费是房地产市场需求主体。2006年,全国商品住宅投资13611.62亿元,同比增长25.3%,在房地产开发投资中的占比从2000年的67.7%扩大到70.2%,呈逐年提高之势。2007年上半年,全国商品住宅投资6955亿元,同比增长30.8%,占房地产开发投资总量的70.3%,比去年同期提高了1.2个百分点。2006年个人购买商品住宅面积占销售面积的比重达到97.4%,2007年上半年占比达到91%,个人购房是我国房地产市场需求的主体。

  商业营业用房投资增速迅速回落,空置面积上升。2003、2004年不少地区商业营业用房一哄而上,供给量急剧扩大,2004年以后全国商业营业用房的投资增速迅速回落,由2004年的31.4%回落到2006年的15%。截止到2007年6月末,全国商业营业用房空置面积为3806万平方米,同比增长6.4%。

  办公楼投资向京、沪、粤、浙、苏五省市聚集。2006年全国办公楼投资923.16亿元,比去年同期增长21%,占全部投资的4.8%,与去年同期持平,其中北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为55.44%、55.2%和80.22%。2007年上半年以上地区办公楼施工面积、竣工面积及销售额占全国的比重分别为57.3%、59.1%和78.8%,基本主导了全国办公楼投资市场。

  2007年上半年房屋销售价格明显回升,部分城市房价上涨较快。2006年,全国房屋销售价格涨幅总体平稳,70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%,比上年回落2.1个百分点。其中上涨较快的城市有深圳、北京、大连、福州、厦门、重庆、天津等。2007年以来,房屋销售价格涨幅有所回升,部分中心城市房价涨幅较快,6月份70 个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月提高了0.7个百分点,其中深圳、北京等城市上涨较快。

  房地产开发与销售主要集中于东部地区,但中西部地区开发投资增速较快。2006年,我国东部地区房地产开发投资12383.5亿元,占当年全国房地产开发投资总额的63.9%。东部地区商品住宅销售额、商业营业用房销售额、办公楼销售额在全国的占比分别达到70.4%、62.2%与89.7%。2007年上半年,我国东部地区房地产开发投资6219.23亿元,占全国房地产开发投资总额的62.9%。东部地区商品住宅销售额、商业营业用房销售额、办公楼销售额在全国的占比分别达到70.6%、66%与88.5%。但2006年中、西部地区房地产开发投资增速分别达到了31.39%与31.21%,东部地区仅为18.74%。2007年上半年中、西部地区房地产开发投资增速同比分别达到了38.9%与37%,东部地区仅为23.5%。

  销售额排名前十大省市对全国市场影响较大。分省市看,2006年北京、上海地区房地产销售额占全国总销售额的29.13%,加上广东、江苏、浙江后的前五大地区占全国总销售额的56.57%,加上山东、福建、辽宁、天津、四川后的前十大地区占全国销售额的76.54%。2007年上半年,以上十大地区房地产销售额占全国房地产销售额的73.4%,其变化趋势主导着全国房地产市场的走势。

  企业经营效益出现分化,大多数公司处于微利水平。2006年98家上市房地产开发企业中,ROE超过10%的24家,占比24.5%;超过5%小于10%的30家,占比30.6%;盈利但小于5%的33家,占比33.7%;亏损企业11家,占比11.2%。2007年上半年ROE超过5%的企业33家,占比32.7%,亏损企业22家,占比22.4%。以上数据说明,目前我国上市房地产开发企业的经营效益参差不齐,大多数企业ROE处于10%以下的微利水平,经营效率偏低,且有部分企业亏损。

  据调查,盈利能力较强的企业大多拥有丰富的土地储备、强大的品牌声誉、充沛的资金以及良好的项目运作能力。

  行业内部资产重组此起彼伏,市场竞争渐趋理性。在经营效益出现分化的背景下,房地产开发企业间围绕战略资源展开的资产重组愈演愈烈。

  2007年上市公司房地产资产重组涉及金额不下数十亿元。部分企业开始改变资金的地区投向,向盈利空间更高的区域迈进;部分开发商接受外来投资者的加入,逐渐由独立经营向共同经营的经营模式转变;部分实力弱小的开发商开始寻求彼此资金合作的空间,逐渐由单一开发向联合开发的模式转变。

  不管以上重组行为的动因如何,从整体上看,2007年围绕房地产业务展开的资产重组大多有利于实现资源的优化配置,是企业在审时度势后,结合自身特点作出的理性选择,表明我国房地产市场的竞争格局正逐渐趋于理性。
  

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