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商业银行房地产信贷业务的策略

2007年09月25日 05:20 来源: 中国证券报 【字体:


  张信琼

  尽管目前我国商业银行房地产信贷业务整体运行良好,但在宏观调控背景下,结合未来2—3年我国房地产行业的发展趋势,商业银行房地产开发贷款与个人按揭贷款的投向与风险防范策略应强调以下重点:

  继续积极发展房地产信贷业务。在全国房地产价格将保持上升趋势的预期下,未来2—3年,随着我国房地产需求的迅速增长,开发商与居民对商业银行房地产信贷业务的需求量也将稳步增长,房地产信贷业务将继续成为商业银行重要的盈利来源。因此商业银行应继续积极发展该业务,但贷款增速以不超过当年房地产开发投资增速为宜。

  普通住宅开发贷款与按揭贷款仍是信贷投向重点。住宅建设投资是房地产开发投资的主体,在房地产开发投资中的占比已经扩大到70%,且呈逐年提高之势。同时随着房地产宏观调控政策的陆续出台,中小套型、中低价位的普通住房、经济适用房与廉租住房供应量将有所上升,低密度、高价位的高档住宅的供应量将相应减少,因此围绕以上三类普通住宅的开发贷款应得到迅速发展。个人购房消费是我国房地产市场需求的主体,占比超过了90%,因此未来2—3年按揭贷款仍是我国商业银行房地产信贷投向的重点。

  谨慎发展与商业营业用房相关的信贷业务,重点拓展京、沪、粤、浙、苏的办公楼信贷业务。由于2004年以来全国商业营业用房投资增速迅速回落,空置面积上升,因此,从整体上看,商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是,我国商业零售业已进入微利时代,微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出,开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外,应严格控制信贷资金投向商业房地产开发,尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集,以上城市基本主导了全国办公楼市场,因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。

  东部应继续成为拓展业务的重点区域,中西部地区中心城市市场机会不容忽视。未来2—3年,东部地区仍将是我国房地产开发投资以及各类房地产销售的主要区域,北京、上海、广东、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、天津等省市将继续成为商业银行全面拓展房地产信贷业务的重点。其中除一线中心城市应继续作为信贷投向的重点外,二、三线城市房地产市场的机遇也值得重视。与此同时,随着我国中西部地区房地产开发投资的迅速增长,该地区在全国房地产开发投资中的占比将逐渐提高,商业银行在部分中心城市的房贷业务面临着较大的成长机会,四川省区域内的中心城市尤其不容忽视。

  重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务,把握行业资产重组契机,合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化,大多数企业处于微利水平,因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度,力争与其建立长期的战略性合作关系,谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。

  房地产企业多种形式的资产重组,对商业银行的发展既是机遇又是挑战。从正面影响看,围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时,也消化了一部分亏损严重,效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。从负面影响看,部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现,部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视,围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。

  采取积极措施,切实控制房地产信贷风险。房地产行业的高风险特征使其成为商业银行风险防范的重点。即使对于应大力发展的普通住宅开发项目与个人房贷业务,也应采取有效措施,切实防范风险,杜绝不良资产的产生。

  对住宅开发项目贷款,一是必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金达到35%以上且足额到位、项目综合效益较好的前提下发放,要严格坚持房地产信贷准入和退出制度。二是加强对开发商的财务风险分析,重点分析存货结构(包括原材料存货、设备存货、开发成本、开发产品和开发用品存货)与企业的现金流量,据以评价企业的储备资产水平和项目运作能力。三是加强贷后管理,对项目实行全过程动态跟踪,对开发商贷款要开设专用帐户,视工程进展情况分期拨付资金,保证专款专用,并以销售进度按比例归还银行贷款。

  对个人住房贷款,一要尽快对不良贷款余额偏大的分行进行风险排查,吸取教训作为前车之鉴。二要按照银监会规定对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款。三要控制个人购房行为和首付款比例,对购买第二套以上的个人办理住房按揭贷款不享受住房贷款优惠利率,且首付比例要适当提高。四要加强对个人第一还款能力的分析,应通过对包括借款人的工作单位,税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,不得仅凭担保、抵押物等第二还款源发放贷款。

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