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第二套房贷首付四成 中小户型影响最大

2007年09月28日 11:14 来源: 财经时报 【字体:


  本报记者 刘垚霞 崔帆

  首付提高可能会抑制部分买家近期的购房意愿,但对于楼市全局影响并不大,也不会对楼价造成剧烈影响

  盛传一时的有关购买第二套房的首付比例可能提高至四成的说法,终于从传言变为事实。

  提高房贷首付一直被认为是对房地产业最猛的一剂“药”。

  近日,中国建设银行广东分行相关负责人表示,他们内部已经接到总行的通知,从9月22日开始,第二套住房的按揭贷款都将执行首付四成的标准。

  蔓延全国

  就在建行广东省分行将第二套住房的按揭首付提高到四成的同时,建行重庆分行对于购买第二套住房,也已经开始实施按揭首付四成的政策。

  即凡是按揭购买第二套及以上房屋,必须要首付四成才会发放贷款。而且,除了按揭第二套一手房要首付四成,按揭第二套二手房也要首付四成。

  《财经时报》从建行总行了解到,这一举动并非个别分行的决定,而是总行房贷工作的统一部署,“今后建行将在全国范围内提高第二套住房按揭的首付比例,在银行最高只能借到六成的贷款,即首付必须要四成,而之前首付只要三成。”

  有业内人士表示,建行的房贷调整只是一个开始,预计各家银行随后都将陆续跟进。

  据透露,从今年7月以来,江浙地区部分银行已经开始提高第二套住房的首付比例;上海的银行业已实行对第二套住房执行40%的首付限制;而江浙地区的光大银行称,业主每增加一套按揭房,首付就将提高5%。

  建行总行的相关人士在接受《财经时报》采访时表示,提高第二套住房按揭首付,有助于减少投机性购房的需求,这是一种釜底抽薪的做法。这样一来,减少了部分炒家对按揭杠杆的利用,继而打击因为炒家制造的房地产“虚增需求”,直接减少他们对房价上涨的推波助澜。而对银行而言,这样的调整,直接转移了银行发放房贷的风险。

  抑制炒房

  在银行将房贷首付提高至40%的规定出台之前,今年央行已经以0.27个百分点的增长幅度连续五度加息,累进增加利率高达1.35%。目前五年以内贷款基准利率为7.65%,五年以上贷款基准利率为7.83%。

  提高首付和加息的双重影响,无疑对第二套购房者来说是雪上加霜。这不仅无形中加大了购房者的资金实力要求,还意味着实际成本支出的进一步加大。

  《财经时报》采访发现,首付提高到四成后,对不同购房者所产生的影响也不尽相同。

  “在我看来,这个规定对于144平米以下的中小户型购房者影响最大。”民生银行一位长期从事房地产贷款审批的项目经理表示。

  按照国土局出台的政策规定,144平米为房型的分界点,之上为大户型,小于144平米的为中小户型。去年6月1日央行出台规定,90平米以下的购房者最低首付为两成,其他按揭房的首付至少三成。

  如果第二套房首付提高至四成,90平米以下房屋的首付比例将直接从二成提高到四成。以总价100万计算,其首付款将至少多付出20万元。

  而对于90平米到144平米的购房者来说,以总价150万来计算,首付款也将多付15万元左右,对于部分投资者,这笔资金不算是个小数目。

  但对于实力私人投资者来说,或者高级公寓与别墅产品的买家而言,尽管这个比例的提高,所支付的首付款会大大提高,他们的贷款比例很低,大多数人甚至会采取一次性付清的方式,因此提高个人房贷首付比例对其的影响基本上可以忽略不计。

  《财经时报》对广州当地开发商的采访印证了上述说法。原本将“十一”黄金周作为楼盘推销旺季的广州开发商,也普遍认为首付提高到四成后,将在短期内对楼市销售带来一定影响。

  “第二套房首付比例提高一成,可能会影响一小部分准备购房、但资金稍有不足的换房者的购房意愿,但对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有影响。”一位不愿透露姓名的发展商表示。

  未来投资

  北京伟嘉安捷投资担保有限公司专家指出,面对这种情况,贷款买房者主要应该考虑选择90平米以下的小户型二手房。

  根据银行的现行规定,90平米以下房屋第一套住房最高可贷8成,贷款年限20至30年不等。即使第二套房的首付比例提高至4成,90平米小户型的二手房与其他类型的房屋相比也会占较大优势,因为它的月供还贷压力不会太大。

  另外,购房者同时应该打破原有的“等额本息”还款模式,采用“等额本金”的还款方式。尽管这种还款方式在开始还贷时,借款人会感觉每月负担较大,但随着归还本金的增多,利息支出就会相对减少。随着时间的推移,还款负担也会逐渐减轻,总体利息支出较低。以贷款40万元20年还款为例,在目前的利率背景下,等额本息的还款方式要比等额本金方式多支付利息约5.4万元。

  北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆认为,纵观此次提高第二套房的首付比例以及此前的5次加息,肯定会在某种程度上对二次或者多次购房行为产生一定的抑制作用,但在庞大的购房需求下,作用究竟会有多大,还很难判断,“如果没有好的投资渠道,我认为未来投资者还会把资金继续投到房地产市场中去。”

  前述民生银行项目经理也表示,这些措施的确会减弱购房需求,但由于目前社会人员的流动性太大,还很难对抑制作用所产生的影响做出明确的判断。(未经授权,不得转载) 

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