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一行一策:第二套房困惑待解

2007年10月11日 09:29 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  上海报道本报记者 王芳艳 刘晓第

  房贷新政甫出,争论不已,而各银行执行方式亦是五花八门。

  9月27日,央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),但《通知》并没有规定相关细则。知情人士表示,目前政策执行“乱象”已引起监管部门关注,监管层将在近期针对第二套房的标准作出规定。

  知情人士还透露,提高房贷首付比例和利率还只是众多调控措施中的一步,监管部门在酝酿出台进一步完善房地产金融体系政策,其中包括针对廉租房的金融支持。

  商业银行执行政策分歧在于如何认定第二套住房,包括:是以家庭为单位计算还是以借款个人为计算单位;第一套房未申请贷款,购买第二套房在不在限制之列;第一套房贷款已还清再购一套房如何界定;在第二个城市购买另一套房如何处理等。

  由于《通知》对第二套房界定相对模糊,商业银行在执行新政时,心理微妙,市场与政策,商业银行正游走于边缘。

  显然,多数银行仍然倾向于以“个人”为单位计算第二套住房。

  近期几家银行已经向各分行下发了实施办法。工商银行、招商银行都是以借款人本人作为考量是否为第一套房的标准,并非以家庭单元为标准。工行规定,如果借款人此前曾经贷款购买住房,但已经全部还清,此时再向工行申请贷款购买个人住房,则仍被视为第一套房。但是,如果借款人在其他城市或其他银行已经贷款购房且贷款未还清,此时在北京向工行贷款购房,将视为第二套及以上房贷。工行通过央行征信系统查到个人名下的房贷情况。

  而招商银行与工行略有不同。如果借款人此前曾经贷款购买个人住房,若全部还清,此时再向招行申请贷款购买个人住房,仍将被视为第二套及以上住房。

  记者从另一家股份制银行获悉,该行采用借款人标准界定二套房,即“房产套数以中国人民银行个人征信系统借款人存量住房按揭贷款的信息记录为基础计算”。

  该行还规定,对申请贷款购买第三套住房的,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.2倍,对于申请贷款购买第三套以上住房的业务不予受理。

  “实际上,我们已经算是比较严格了,有些银行第三套房是上浮半成首付,而且第四第五套还可以贷款。”这家股份制银行一位人士说。

  记者致电多家上海的银行,对第二套按照家庭界定仅有一家股份制银行,并且还未最后确定。

  各家银行的执行细则令市场担忧。如果以个人为单位计算,显然投资者甚至投机客还可以利用妻子或者其他家属的名义购房,使得新政被事实“架空”。

  目前出台执行细则的银行尚属少数,而等待和观望成为众多银行的选择。

  一位城市商业银行高管告诉记者,由于城商行的个人住房贷款业务量较小,并不一定会去做过细的划分。另有城商行人士称,既然管理部门没有明确规定,大家都是怎么理解就怎么做。

  其实,不仅仅是城商行,包括大型商业银行在内的众多银行均在等待监管部门或上级行的进一步规定。此前某大型商业银行曾向分行下发了关于执行<通知>的有关文件,但“那只是一个较为原则性的规定,如何界定二套房问题,只能根据央行和银监会的文件去理解”。该行内部人士告诉记者。

  不过知情人士表示,银监会正在研究具体实施细则,“很快会出来指导性的标准”。但他认为,对于实施细则,银监会可能不会以正式文件进行下发,“而是向各商业银行传达”,各商业银行将参照细则标准执行。此信息未得到银监会官方确认。

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