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房贷新政加重楼市观望气氛

2007年10月15日 08:34 来源: 中国证券报 【字体:


  □本报记者 林喆   

  央行和银监会日前出台新政策,收紧商业性房地产信贷。虽然实施细则尚待制定,但业内专家指出,该调控政策和加息一样,改变人们的心理预期,使利率风险成为购房决策中的一个主要衡量指标。在高房价下,房贷新政无疑正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力,进而加深楼市的观望气氛。   

  升级、投资需求或将受到抑制   

  日前,北京亚奥板块某中高档楼盘的销售经理告诉记者,已有订房人陆续开始退房,而退房的理由几乎都与房贷新政有关。据他介绍,目前该楼盘已经接到了11户退房申请,其中9户的理由都因为是第二套房,房贷政策变化带来的资金压力太大。   

  业内专家指出,第二套住房的首付比例提高至40%以上,同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍,这意味着购买第二套房将支付更高的成本,加之在目前的高房价下,投资房产已经存在不小的风险,因此,房贷新政将抑制投资性购房需求。另外,改善型需求的购房者也会受政策影响。我爱我家副总裁胡景晖指出,目前大多数升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款,需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房。这就相当于换房的成本又有所增加。   

  21世纪不动产分析师孟奇指出,第二套房的购买者主要是中高收入群体,首付比例和利率提高,会减少这部分目标客户群,改变他们的购房计划,从而遏制一手房的需求。毕竟目前房价已经很高,而且央行又在不断加息,利息负担持续加重已经成为他们首要关心的问题。   

  “中大恒基”金融部负责人李昕给记者算了笔帐,如果购房者想再添置第二套价值100万元左右的住房,光首付就要一次多掏10万元,而利率提高增加的月供负担也不是小数。据测算,由于目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率,按现行5年期7.83%的基准利率计算,实际执行利率为6.66%。而按新政策,执行利率将提高到8.61%。以一笔70万元15年期的贷款计算,月供负担要增加780多元。   

  据中大恒基不动产营销市场研究中心的最新统计,9月份,北京新盘项目开盘整体均价已经高达14559元/平米;这意味着,买一套两居室住房起码得一百多万元,首付款和今后的利息支出,都将是一笔不小的开支。   

  商业银行重视房贷风险   

  目前,“第二套房”的严格界定以及具体实施细则尚待监管部门出台,但招行、工行、交行、农行等各大商业银行出于房贷风险自控的考虑,纷纷制定了相应规定。目前,北京各银行在认定标准上存在不同,尤其是在针对个人和家庭的认定上。   

  按照工行北京分行的规定,父母贷款买房,孩子再贷款买,不算第二套住房。同时,如果丈夫已经贷款买了一套房,妻子再贷款买房,也算是妻子名下的第一套房。而对于曾经在银行贷款买房并还清了贷款的,如果已经还清此前的贷款,再贷款买房,就会视为第一套。北京银行判断家庭买“第二套”房的标准主要根据婚姻关系。父母购房后,用未成年孩子名字买房算第二套房,但子女已婚需要购房则算是购买第一套房。而农行北京分行只要配偶一方此前已经申请过房贷,不管是不是婚前财产,若再次购房就算是第二套房,即使是以配偶另一方的名义购买。建行也以“户”为单位区分第二套房。   

  业内专家指出,个人房贷业务一直被视为“优质蛋糕”。以房贷龙头银行建行为例,按照建行披露的2007中报数据,其个人贷款平均余额由2006年6月30日的4806亿元,增加至2007年6月30日的6337亿元。此次新政的出台,虽然不少商业银行均表示,由于今年信贷额度已经用完,对第四季度的影响“无法评估”。但不少市场人士则表示,为了防止风险,商业银行已经开始收紧房贷。   

  不久前,建行和工行均发布研究报告,认为房地产泡沫风险加大。工行报告指出,房地产贷款过快增长以及其在银行贷款中所占的比例迅速上升,给银行体系积聚了信贷风险。为此,商业银行应摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念,加强自身征信系统建设,做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作,确保央行关于“第二套(含)以上住房”的认定,充分利用信贷征信系统防范信贷风险。

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