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民生银行拟推CMBS 投行事业部转型进行时

2007年10月15日 23:18 来源: 21世纪经济报道 【字体:



  本报记者 韩瑞芸 北京报道   

  尽管CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)至今未在境内落地,中国民生银行(600016.SH)爱股,行情,资讯却有意将其作为投资银行业务的转攻方向。“我们将在最近向监管部门上报方案,前期的投资者摸底表明,市场对这个项目很感兴趣,而且,已经有一家外资银行考察完毕该项目后,明确表示会下订单。”10月12日,民生银行投资银行部总裁沈建军对记者说。   

  沈同时表示,该部门今年在结构性融资、资产证券化等创新产品方面有较大突破,CMBS只是其中之一。在他看来,随着民生银行事业部制改革于上个月全面推开,投资银行部目前正面临第二次转型;在人事、财务等管理相对独立之后,专业化思路将作为投行业务发展的主要方向。   

  两年前,民生银行将资产管理部改造为投资银行部,是次转型使得投行部的利润贡献率每年成倍增长。目前中间业务收入增量的七成以上来自于投资银行业务。   

  三大投行业务层次   

  为了攻下CMBS项目,民生投行进行了两年多的研究,并聘请美国第四大银行美联银行作为顾问。沈建军认为,成熟且有稳定租金收入的优质出租性物业是发行CMBS的基础,而民生银行手头恰好有符合这些条件的项目。   

  据记者了解,CMBS是资产证券化的一种。它是兴起于美国的一种成熟房地产金融产品。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池,通过资产证券化技术,以资产支持证券形式向投资者发行,并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。CMBS与普通ABS之间最大的区别在于,前者的基础资产是商业物业抵押贷款,而不是一般资产。适合于发行CMBS的物业形态包括:写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是:能产生稳定的现金流的有形不动产。   

  目前,国内尚未有CMBS发行,麦格里银行去年在海外发行了至今唯一一笔涉及中国内地商业地产项目的资产支持证券,当时的发行价值为1.45亿美元。如果民生银行的CMBS项目顺利获批,这将是国内首笔CMBS。   

  而对于沈来说,这桩CMBS显然意味着更多。9月中旬,民生银行举行事业部启动仪式,从而成为国内首家全面推行事业部制的银行。而沈建军所带领的投资银行部与贸易金融部、金融市场部和工商企业部一起成为该行四大公司金融事业部。这使得投行部正面临着从事业部雏形到完全事业部制的第二次转型。   

  记者了解到,民生银行投行部目前已形成传统业务、次新业务和新业务三个业务层次。其中,传统业务主要包括投行部承担的不良资产清收、贷款重组和信贷等业务,这完全是商业银行的业务;次新业务主要包括房地产融资顾问、担保与信用增级、过桥融资等业务,这部分业务同传统业务紧密联系,但完全是投行思维运作;新业务主要包括结构融资、资产证券化、并购重组、股本融资顾问、债务重组顾问、银团贷款、机构理财、受托不良资产处置及处置顾问等业务。这部分是完全的表外业务。   

  “我们目前的既定方针是,坚决确保传统业务,迅速做大次新业务,积极拓展新业务。”投行部前任总裁孔林山说。   

  毫无疑问,无论此次CMBS项目是否申报成功,它都将标志着民生投行业务重心从次新业务转向新业务。沈建军表示,次新业务与创新业务相结合,资产证券化业务使得商业物业抵押贷款能够移出银行的资产负债表,获得新的流动性并释放风险,同时获得贷款服务费等新的中间业务收入。在这个业务链上,投行业务是起点,又是终点。   

  据沈建军透露,即将上报的CMBS所涉及的商业地产项目是一栋严格遵守“只租不售”原则的写字楼,位于北京市西城区,主要租户多是知名的国际金融机构,其物业管理也是国际著名的物业管理公司,以至于一家外资投行在考察了该写字楼后便决定参与购买该CMBS项目。   

  事实上,民生银行与这栋写字楼的渊源要追溯到一年多前。由于投行部当时提供了开发商以一种次新业务“房地产封闭融资”,使其解决了资金方面的后顾之忧,不必以售楼为代价筹集资金,该写字楼才得以只租不售,从而保证了良好的物业管理水平。   

  现在看来,投行部2006年开发的封闭融资业务已成为投资银行部第一次转型的代表作。2005年4月,民生银行资产管理部更名为资产管理与投资银行部,次年1月转型为投资银行部。   

  “非标准件”:投行市场切入点   

  “这个部门最开始设立时就实行垂直的管理体系,虽然管理上一直是事业部制的雏形,但业务转型的问题还是很严峻的,也就是说如何切入投行市场。”沈建军对记者说,他们当时也大量研究了国外投行业务,但发现由于各种限制,很多业务无法在国内开展,一没有人,二没有经验,三没有牌照。“我们研究后认为,国内企业融资方式需求是多样化的,有直接可以贷款的‘标准件’,也有正常融资渠道无法解决的‘非标准件’。”于是,投行部一开始就瞄准了快速发展、利润丰厚行业企业的特殊需求。   

  比如说,银行要给一个地产项目贷款,通常以抵押率的高低作为是否贷款的关键性因素。但民生投行部人员发现,在银行看来抵押率合适的贷款项目也有可能“烂尾”。一方面,贷款资金仍不足以支撑项目,另一方面,开发商违规挪用项目资金,导致工程延期,这都加大了银行信贷风险。   

  “如果看好一个项目,我为什么不能完全支持资金。如果仅仅看抵押率,忽视其他的风险因素,那就很可能是给自己挖了个坑然后又跳下去。”最让沈建军津津乐道的是南方一个综合体项目。当民生银行找个项目的开发商时,已有四家银行给了企业融资3个多亿,但沈认为这种拼盘式贷款有三大风险。首先,四家银行不是同盟关系,一旦其中一家要撤退,就会发生连锁反应;其次,融资方案不是量身定做的,3个多亿对整个项目的资金需求仍是杯水车薪;第三,四家银行的贷款期限与企业实际需要使用的时间不匹配,期限也不同,先到期的贷款如不展期,到时也很可能会发生连锁反应,出现木桶效应。   

  而民生银行提出的融资方案是,开发商只与民生银行一家合作,民生提供金额、期限与项目实际需求相匹配的融资,这些资金支持足以保证开发商的项目能够产生现金流。但是,为控制风险,保证方案能够按预期实现,民生银行会派出专业的监管团队对项目实行封闭式管理。同时,除了贷款利率,民生银行将按照提供增值服务等收取相应的顾问费。   

  在民生银行内部,为了保证投行项目能在有效控制风险的前提下高效审批,2006年该行还专门成立了投行业务审批委员会,对投行项目进行审批决策。   

  更重要的是,“封闭的资金运作保证了资金的正确用途。”沈表示,投行部下设项目监管中心,实施直属总部的完全垂直管理,每个投行项目均设立监管小组,辅以激励机制,控制风险。   

  几个月前,这个南方项目被销售一空,市场反应很好,而民生银行投行部的中间业务收入也相当可观。不过,投行部已经打算收缩这一业务。沈建军对记者表示,这并非因为房地产业未来不可预测的风险所致。“房地产业仅是投行业务的切入点,而且投行部正在考虑转型,像CMBS这种更加专业的投行业务才将是我们未来发展的重点。”沈说。
  

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