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央行提高第二套住房首付比例

2007年10月21日 02:22 来源: 中国房地产报 【字体:


  ■本期主持人:朱艺

  到底动了谁的奶酪?

  主持人 语:央行和银监会9月27日晚联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),严格管理房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款,加强房地产信贷征信管理、房地产贷款监测和风险防范。其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1 倍。其核心要义在于区别购房投资需求和自住需求。此外,监管部门还要求商业银行不得向具有囤积土地和房源行为的房地产开发企业发放贷款,而且不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。

  本次新政的效果如何,是不是还会像以往的调控政策出台后,带来新的购房、投资热潮,带来新的房价上涨呢?而此时,房地产行业的警钟是否长鸣?

  抑制投机性需求

  中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授  郭田勇

  提高首付不同于加息。虽然从财务学的观点来看,二者在现金流上是等价的,提高首付只不过是把加息提前到基期。但是加息强调各期分摊,实际上分摊到各月的金额并不多,且并不能对购房者进行实质上的限制;而首付的提高则设置了一个门槛,提高了购房的即时成本,可以迅速实现需求的下降,起到立竿见影的效果。经验数据显示,当首付提高10%,需求会在短期内迅速下降20%。

  《通知》可能只是新一轮调控的前奏。监管层的调控思路日益清晰。《通知》要求商业银行重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,并对中小户型与第二套住房的界限做了严格的划定,体现了差别化对待的思想。管理层对住房需求的细化和区分,有助于破解当前房价加速上涨的迷局,一改过去一刀切的做法,既保障居民的基本自住需求,又能真正抑制投机需求,可以预期政府差别化对待的做法会继续下去。

  2007年以来的新一轮房地产涨势凶猛,政府早有预案,只是在新政出台时机的选择上有所顾虑。毕竟房地产业的带动效应很明显,政策意图的主要指向是抑制房地产投资增速,力图使房地产处于政府可控的状态。如果一些较缓和的措施出台之后,能够使房地产降温,可能后续动作不会推出。一旦温和的手段没有达成预期的效果,政府有可能出台更严厉的调控措施。

  《通知》之后,有关银行住房贷款管理的规章与细则会不断强化与出台,银行将会从严把关、加强贷前的审核,强化房贷的风险管理,这将会进一步促进房地产市场的健康发展。

  警示房贷风险

  中国社科院博士 时卫干

  分析近几年的房价上涨,我们可以得出一个比较明确的结论:如今的高房价是多个环节的多个因素共同造成的。开发商以银行贷款、股票市场定向增发等方式融资——政府高价卖地、开发商高价拿地囤地——购房者买房并向银行申请住房贷款,其中不乏炒房者——房地产中介囤房人推高二手房价……这些因素环环相扣,共同推高房价。

  事实上,房贷新政实施的效果最终取决于商业银行对房地产抵押贷款风险的认识。只有商业银行认识到其中的风险,才会真正有动力去降低贷款规模,降低贷款风险。幸运的是,愈演愈烈的美国次级债风波给中国商业银行敲响了警钟:房地产泡沫出现之时,每个人都确信房价不可能跌,房产是最保值的投资。可结果呢?房地产泡沫破灭的速度远比其生成的速度要快得多。这样的故事曾经在2001年以来的美国、上世纪90年代的中国香港、80年代的日本一再上演。

  近几年来中国房价的涨速比2001年以来的美国房价涨速要快近两倍。美国房地产出事了,中国又会怎样?当然,中美两国房地产差别极大,两者并不能简单类比,但毫无疑问中国银行业也一定会认识到房地产抵押贷款并不是没有风险。只有这样,商业银行才能真正实施房贷新政。

  房贷新政给市场带来许多不确定性,短期内并不可能降低房价特别是二手房价。长期内能达到什么效果?现在下结论还为时过早。或许,此次房贷新政更应该被理解为对商业银行审慎发放房地产贷款的风险警示而已。房价,远不是央行或银监会下发一个文件所能解决的问题。

  商业开发经营风险加大

  伟业控股有限公司总经理 林洁

  对于已经利用住房贷款置业、同时又想以循环贷款形式升级或投资的人而言,本规定无疑带来了沉重的打击。首先,需要备足购房首付,首付款提高10%相当于要提前交纳几万到十几万的款项;其次,要承受1.1倍于基准利率的高额贷款利率,这些对投资者而言,无疑都大大增加了资金压力,部分此类置业群体将不得不延缓升级或投资计划。

  相反,对于首次置业和购买90平方米以下小户型的客户,本身已具备了强烈的购买意愿和基本足够的资金实力,因此不会在房地产价格一路看涨的情况下因为首付和利率的小幅提升轻易地抑制购房需求。另一方面,住房公积金贷款的额度、利率、偿清与否均不受该规定影响,所以说新的政策对满足自住需求的购房者和充裕资金支撑的投资者来说,影响甚小,从伟业代理诸多项目的实际销售情况来看也证实了这一点。

  由于政策中首付比例的区别对待,不同物业类型的项目受到的影响也不一,以商业用房为例:据规定,商业用房和商住两用项目的购房贷款首付比例分别不得低于50%和45%,比住宅项目的比例(20%或30%)高出近一倍,而商业住房自身的投资性本就大于普通住宅,所以提高首付和贷款利率的做法无疑加大了商业项目开发经营的风险。

  对策略性投资者无效

  北京中关村科学城建设股份有限公司投资部 徐任重

  本次房贷新政有两处“硬伤”,第一,就是首套住房定义。这个政策出来之后,对于到底什么是首套住房存在极大争议,这可能需要有关部门再次协商,并征询消费者的意见,最终出台有关详细解释来界定,否则会伤及无辜。

  第二,就是对那些策略型投资者无效。所谓的“策略型”投资者,相当于股市上的大户,他们操作的资金在千万以上,一般购房时总是一次性付全款,因为大部分的开发商对一次付全款的购房者都会给98折甚至95折的折扣。

  策略型投资者还分两种类型,一类是专门购买90平方米以下的小户型,用来长期收租,这部分投资者中有一部分是用支付首付然后出租房屋收取租金,靠租金抵扣或者降低按揭款的支出,这部分的投资者是必然受影响的。而另一部分的投资者也是一次性付款,这个政策对他们的影响不大。

  策略型投资者的另一种类型是专门购买大户型或者豪华型住宅,这些投资者本身资金充沛,对房屋的单价变动和总价变动比较敏感,至于这种并不会增加他总的支出(相反还降低总支出)的政策,并不排斥。

  从不同购房者的应对心理来看,对北京的地产市场应相应地区分开来看,90平方米以下小户型的房屋销售速度会有所放缓,因为投机型的投资者的退出和资金的收集,将减少购买量,但是因为北京市场小户型的总体需求仍然庞大,因此在相当长的一段时间内,小户型仍然是销售主力。大户型房屋的销售会略有下降,因为部分资金有限的策略型投资者会因为资金不足而退场。

  开发企业再次洗牌

  北京安联置业发展有限公司副总经理 李径

  盛传已久的提高房贷首付政策终于尘埃落定,回想这两年多由谣传到初具雏形再到水落石出,国家的宏观调控似乎正沿着先前所预想的线路,逐步收缩,房市与政策的博弈逐步进入最为关键的一段。

  将开发商的囤积土地、囤积房源行为与开发贷款的发放挂钩,一方面可以对房地产市场秩序的治理起到良好的促进作用,减少开发商的囤积土地、囤积房源的行为,从而加快市场供应的节奏,扩大市场供应量;另一方面也是对市场开发企业的再一次洗牌,资金实力雄厚的企业将会获得更多的土地,市场份额将进一步集聚。

  对政府储地贷款额度以及年限的限制增大的政府储备土地的压力,迫使其加快土地的供应节奏,从而避免地方政府为了获取更高的土地收益人为增加土地储备时间,协调土地市场供应平衡,从而达到增加市场供应的目的。

  《通知》对需求市场也产生了影响:政策的连续性使得整个市场产生对未来政策的预期,而在这种预期中包含着一种房价是否会下降的疑惑,这是每一次新政过后需求在未来预期不确定的情况下都会出现一定时间的观望,政策对预期的影响要远大于实际超作的影响,这是以往几次调控的共识,但本次的新政却似乎有些不同。

  此外,循环贷的停止对投资市场也是一种限制。通过第一套房已经还款部分的再抵押获取第二套房屋部分首付款的方式的封闭,使得部分购买第二套房作为改善居住环境与保值增值的消费者受到一定的限制。
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  新政是“双刃剑”

  龙城花园营销总监 高峰

  日前央行发布了对于二次购房贷款提高首付比例以及上调利率的通知。从表面上看,此次政策的出台对于平抑日渐高企的房价有着一定的积极作用。从另一个层面上看,开发商的销售进度会因此而受影响,也会顺势延长开发周期。

  其结果是增加了开发商的财务成本。对于增加的这部分财务成本,理论上开发商和银行可以承担,但最后一定转移到购房者头上,这无疑有可能会成为一把双刃剑。

  将第二套首付比例提高到40%,或者更高,表面上看,抑制新房市场的交易量,增加了“炒房者”的操作成本,而此政策真正打击的,可能是那些在进行产品升级的真实消费者。这个群体的消费受到影响,那么,二手市场的供应量就会因此而减少。

  从龙城花园五期-龙邸的成交上看,由于项目销售已经接近尾声,已成交客户中,选择一次性付款以及首付比例在40%以上的客户,占到总体成交客户的四成。购房主力,正是那些已经拥有住房、并有改善居住条件兼投资目的的换房群体。第二套房房贷首付提高一成,将直接影响那些收入一般、正在供楼、又需要换房的人群。

  这部分人原本希望通过出租原有住房“以租养供”,新政策出台后可能面临着是卖掉旧房减轻首付压力,还是放弃买房的选择。因此可以认为该项房贷政策的调整,在短期内可能会影响一小部分准备购房、但资金稍有不足的换房者的购房意愿,但对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有太大的影响。

  树品牌是生存之道

  宏宇集团策划副总监 韦凤君

  第二套住房首付提高至40% 的政策重点在于通过增加投资成本,来降低房产投资及投机的现象,从而防止房价过度上涨。降温房产投资热,降低投资人群的整体需求量,对房地产市场秩序的规范化有着深远意义,促使楼市向着健康和理性的市场方向发展。

  与此同时,此项政策的出台对开发商提出了新一轮的考验。面对房价回调、消费者持币观望的市场难题,及时预测把握政策,塑造地产品牌,升值无形资产,走可持续发展道路是开发商的唯一出路。星河湾现房美景的销售模式,优美的生态环境正是对品质地产的不断追求。

  保持企业资信状况的最佳状态,树立良好的品牌和社会形象,就能在同银行合作的评估体系下受益。品牌企业在扩展融资渠道、扩大投资基础、稳定融资来源、降低融资成本方面有着不可比拟的优势。

  房地产企业不仅要做城市开发商,同时要做合格的城市运营商。品牌企业应该成为城市精神的内涵和延伸,成为城市价值的风向标。因此,走品牌之路,以不变应万变是宏宇集团一贯坚持的发展观,也应该是所有开发商应对多变市场的生存之道。

  房价难抑

  北京珠江房地产开发有限公司按揭主管 姜玮

  房贷新政无疑是“一石激起千层浪”,关于“第二套住房的确认之争”引申出无数话题。作为政策实施者的各商业银行也都参考全年任务的完成情况或紧或松的执行着新政。

  其实首付的增加对真正购房者地压力还算其次,而从下浮15%的优惠利率到上浮10%的首付,才是给购房者的致命打击。

  新政不能说对抑制炒房没有作用,但也有“宁肯错杀一百,也不漏掉一个”的嫌疑。我们列举以下的几种情况:甲在上海工作时贷款购买了一套住房,可是由于个人发展来到北京,再买房时就要按二套计算,但中国人的大流动是不可避免的,因此这该算“错杀”。银行普遍以贷款人年龄加贷款期限不能超60岁,现在就存在了50岁的人购房需要用子女名义贷款,可替老人贷款后,到自己贷款时却又算第二套了,这无疑也算“错杀”。新政有如一把双刃剑,再给炒房者迎头一击时,也把一些真正的购房者打得遍体鳞伤。

  市场对央行新政的反馈可谓够透彻了,现在是需要管理机构出来下个定论的时候,给购房人一个定心丸,给炒房人一个劝退书,大家都不要心存侥幸,在政策上继续打着各种擦边球,而不能达到真正抑制房价的最终目的。

  治标不治本

  北京棕榈滩别墅营销经理 吕谦歌

  可以说,这是央行为针对目前国内房地产市场价格全面快速飚升、抑制投资者利用银行杠杆的一项针对性举措,是比前一段时间加息更加有效的一记重拳。

  从限制外资在目前国家信用体系初步建立的背景下,该举措有较强的可执行性,势必加大不动产投资者的财务成本,从而在一定程度上遏制其投资动作。该政策出台后,市场上的投资型购房者势必重新调整自己的财务投资计划。

  房价一直上涨,带来了很大的社会问题,与政府创建和谐社会的愿望大相径庭。但通过贷款首付比例的提高就真的能完全起到抑制房价的作用吗?恐怕未必。

  中国的房地产需求还是一直以客观的硬需求为主。13亿人口大国城市化进程如此之快,购买的原动力毋庸置疑。而土地呢?中国土地总面积居世界第三位,但人均面积仅为0.777公顷,是世界平均水平的1/3。中国房地产价格上涨更深层次还是土地问题。“招拍挂”政策实施以来,土地市场高度垄断,供给弹性很小,供给量和供给方式由供应方决定。

  房价上涨的背后是土地价格的上涨,信息不对称又导致人们对房价上涨的预期过高。大家可以看一看我们身边的朋友和亲属每天的话题都是什么?无外乎炒股和买房。

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