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房贷收紧背后:银行放贷指标见顶

2007年10月24日 10:59 来源: 新京报 【字体:


  核心提示

  二套房新政出台后,由于各银行对房贷业务依赖度不同,在解释新政策方面提出各自的解释,经过近一个月的沉淀,这些标准也日趋明朗化,形成四大国有银行以“户”认定和中小银行、外资行以“人”认定两大分野。实质上,对于普通购房者而言,这些标准在实际操作中意义并不明显,提高二套房贷最直接的受益人是银行,只要有投机机会,炒房客绝对不会因首付提高而退场,二套房新政的效果显然对抑制房价起不到多大效果。

  各银行制定二套房房贷标准重在甄别客户还贷能力,央行放贷总额限制迫使银行提高放贷门槛   

  厌倦了漫长的上下班路途,在民航结算中心工作的小张决定离开位于回龙观的父母家,在单位所在的西坝河附近购买一套住房。最后他选定北辰地区一个楼盘,到交首付时,开发商告诉他必须交四成,小张吃了一惊,原来不是三成吗?开发商解释说,银行发现他已购买一套住房,并申请了贷款,所以就将首付提高到四成。   

  小张还是有些迷糊,自己此前并没有买房啊?回家后一问父母才知道,原来前些年父母买房的时候,正好当时报纸说要提高遗产税,为免得日后麻烦,所以申请贷款和填房产证时直接就用了儿子的名字。“一下子拿出这么多钱,压力的确有点大”,小张说。   

  向小张放款的银行是北京银行。按照规定,北京银行二套房首付提高到四成只针对个人,不针对家庭,也不针对贷款已经还清的客户。小张的父母买房所借的贷款早已经还清,但银行依然要求小张支付四成首付,其原因在于,银行考虑到他工作时间不太长,经济实力还不强,有一定违约风险,所以提高首付到四成。   

  中小银行二套房标准相对“宽松”   

  9月27日晚,央行和银监会共同下发贷款购买住房又申请贷款购买第二套的,首付款比例不得低于40%的规定后,各家银行随之上调首付标准。但对二套房的认定,每家银行各有自己的一套认定方法,有的以家庭为单位,有的以个人为单位,引发人们对房贷新政的忧思。   

  为了理清各银行放贷政策上的混乱,10月12日,央行、银监会召集四大国有商业银行信贷部门负责人,就“第二套房贷”问题召开联席会议。   

  会上确定:一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项;二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者;三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房需算作第二套住房。至于具体执行“由各银行自己把握”。   

  到目前,各家银行在二套房房贷政策上的态度已日趋明朗,国有银行以家庭为单位界定二套房,股份制银行和城商行以个人为单位来确定。   

  在首付比例上,国有银行趋向于高于四成,股份制银行趋向于守住四成底限。   

  外资银行中,渣打、花旗10月22日也表示,第二套房贷首付四成、利率为基准利率的1.1倍已在执行中。汇丰与东亚也正在将信贷数据系统与央行征信系统进行连接测试,从其执行细则来看,与中小股份制银行类似。   

  一个政策,在不同的银行有不同的解读方法。部分专家认为,中小银行执行标准比国有企业松的真正目的在于抢夺国有银行客户资源。   

  但据记者调查,实际并非如此,中小银行在盈利上对房地产业的依赖性远远大于国有银行,这才是真正原因所在。   

  在银行的信贷业务体系中,有两项业务与房地产相关,一向是公司业务中针对房地产企业发放的贷款,一项是个人业务中的住房贷款。据记者统计,这两项相加占到银行总贷款的17.01%-36.60%。这些数字均可以在各家上市银行今年中报中找到。   

  而且这两项贷款业务在中小股份银行所占比例远远大于国有银行。因此,若采取与国有银行相同房贷政策,对银行的盈利有很大的影响。   

  世纪证券金融分析师俞冲表示,住房房贷业务比重最高的是深发展、浦发银行和民生银行,住房贷款均占到个人贷款的92%以上,比重最低的华夏银行也有66.14%。   

  银行根据还款能力区别对待客户   

  “在商言商”,无论是大型国有银行、中小银行还是外资银行,对政策的解读各有不同,无论二套房界定标准为家庭还是个人,首付是四成还是五成。但归根到底,“不借钱给还不起钱的人”,是所有银行通行的规则,对于偿债能力一般的普通人来讲,这些政策间的漏洞实际上并没有任何意义。   

  “我们银行也是这样,首付比例多少主要考虑到具体个人情况,不会一刀切。”民生银行北京房贷部门一名工作人员也这样告诉记者。   

  北京其他几家股份制银行也表示对待第二套首付并没有一个统一的标准,主要根据个人的偿债能力,偿债能力差的首付不仅仅只是四成,甚至会提高到五成、六成,乃至不批贷款。   

  国内最大的房贷银行建设银行已经宣布将北京地区的二套房房贷首付提高到五成,但据记者了解,实际上并非每个贷款客户都按照这个比例,五成首付只是一个底限,和小的商业银行一样,建行也会综合考虑个人的偿债能力再决定是否发放贷款,以及首付几成。   

  其他几家大型国有银行虽然没有宣布将二套房首付提高到五成,实际上操作手法和别的商业银行并没有任何不同。记者从农行房贷部门了解到,发放二套房贷款也需要综合考量贷款人的偿债能力,二套房房贷首付最低四成。   

  北京银行一名支行长表示,国有银行虽然以“家庭”为确认单位发放二套房贷,实质上与小银行以“个人”为确认单位差别不大。   

  因为,要明确确认一个人的身份,必须综合使用民政部门的婚姻登记系统、房产部门的房产交易记录系统和央行的征信系统三个系统,而目前这三大系统还未完全整合,因此单纯依赖央行征信系统并不能完全支持以“户”认定。   

  部分银行年度房贷已近用完   

  央行目前已向商业银行发出了严格遵循人民币贷款15%增长目标的指示,任何超越这一限制的银行将面临着严厉的惩罚。马上面临年终,为了不触到央行这条高压线,各家银行已经大幅减慢贷款的速度。   

  深圳发展银行房贷部门一名工作人员表示,今年房贷总额度行将耗尽,该行已经在紧缩房贷,近期已上调到第二套房只贷5成,比监管层要求更严格。   

  高盛公司十月份最新研究报告也指出,央行15%的贷款增长率目标很有可能得以实现,因为超过这一限制的银行将会面临严重的后果。如果人民币贷款总额同比增长率在12月底由9月底的17.4%下降至15%,这将意味着第四季度的信贷环比增长率将由第三季度的15.3%下降至6%。   

  另外,上半年各银行放贷速度太快,许多银行贷款配额已经用完,无款可贷。在这种形势下,各家银行在二套房贷款政策上普遍会采取收紧政策。一位股份制银行人士表示,今年房贷增速太快,很多股份制银行年中时就已完成总行要求的任务,下半年的业务都算超额了,他们也没有很大动力继续吸纳房贷,这样做的话明年总行下达的基数就太大了。

  ■ 分析

  提高首付能否抑制房价

  房贷新政出台之后,外地房地产市场放盘量急剧增加。其中,上海10月上旬全市二手房成交量与9月环比下降20%,美联物业旗下逾九成门店10月以来挂牌放盘量增加,八成放盘者下调挂牌价格;深圳9月份新房成交量也从年中月均近6000套急剧下降到2000套以内,当地媒体还报道说一些炒家在忍痛折价放盘;南京市房管部门最新公布的退房信息中,10月上旬新增退房14套,其中商住房、商铺占到总退房量的92.8%。另外再加上上期未能售出的114套退房,本月退房存量达到了128套,创下了今年的最高记录。

  房产专业研究机构中国指数研究院武汉分院分析师李国政告诉记者,从正在举行的武汉市秋季“房交会”上来看,目前入场交易套数明显下降,购房者中自住需求所占比例增大,表明当前炒房客入场数量正在减少。

  面对外地楼市的“退房潮”,北京地区房地产市场依然风平浪静。通过搜房网每日更新的数据显示,2007年10月份每日签约总套数一直保持在579套左右,每日认购总套数也保持在238套附近。

  北京市建委市场研究中心也表示,到现在为止,未听说市场出现大规模退房现象。北京市CBD区域一些楼盘的工作人员对记者说,到目前为止,还没有听说过自己的楼盘和附近楼盘有退房情况。

  招商银行一名工作人员表示,提高首付政策对银行来说主要目的是为了降低信贷风险,实际上跟调控房地产市场关系不大,因为房贷期限长,收益率又高,又有房产作为抵押而具有安全性,而炒房客又多是银行优质客户,与买不起房子的人相比,多10%的首付对于他们来说影响较小,甚至他们还会因为还款利率提高而增加首付比例,这样就降低了银行的金融风险,导致银行更乐于贷款给炒房者。尽管该政策调高炒作的门槛,只要房地产市场有机会,他们轻易退场的机会很小。

  北京天则经济研究所理事茅于轼21日在深圳进行专题演讲时也表示,目前国内居民财富迅速增加但财富分配并不均匀,高收入人群在房价上的反应并不激烈。综合来看,二套房新政能否抑制房价上升的结果还不好确定。

  从过去几年政府控制信贷增长的情况可以看出,由于担心央行可能会在晚些时候放缓甚至阻止其贷款扩张,商业银行通常会在年初时积极地扩张其贷款账户。当前各家银行收紧房贷标准极有可能只是暂时现象。高盛公司预测说,当前,宏观经济仍然强劲,商业银行进行贷款扩张的动力仍然很强。因此,2007年第四季度货币和信贷增长的放缓也可能只是暂时的,银行可能会在明年年初时再次大举扩张贷款。

  从北京最大房地产公司之一———保利地产公司获得的信息表明,第三季度该公司开工面积达到181万平方米,竣工面积20.83万平方米,新开工面积增长51.46%。公司销售状况一直保持稳定,在9月份销售额甚至快于销售面积增长。宏源证券公司房地产行业分析师雷增明预测,该公司第四季度营业收入环比增幅将超过150%,公司业务重点的北京地区房价仍将维持稳中有升格局。

  本报记者 周鹏飞

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