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银行人士谈二套房政策内情

2007年10月24日 13:18 来源: 中国经济时报 【字体:


  ■本报记者 谢丽佳

  近一段时间,对于房贷新政中“第二套”房的最终认定以及执行的成效成为舆论关注的焦点。

  “我们已经制定了相关细则,不过还没有到央行、银监会报备。”一位不愿具名的商业银行风险管理部门人士(以下称银行人士)接受中国经济时报记者采访时表示,考虑到监管部门可能会就此次房贷新政进一步制定细则,如果已经报备,还得重新修改,所以还是等政策明朗后再向监管部门报备。

  而北京链家房地产经纪公司市场研发主任王志伟也告诉记者,尽管商业银行已经按照各自的标准执行房贷新政,但正式文件并未下发到该公司交易中心。

  家庭还款能力是核心

  “事实上,不管以‘户’还是以‘个人’为单位对第二套房进行界定,终究还是以家庭还款能力为核心进行风险审查。”银行人士表示,从风险管理的角度来讲,即使第二套房以“个人”为标准认定,银行在房贷审查时,不单只看个人的还款能力,主要审查的还是家庭的还款能力。

  “从回避房贷风险的角度来说,如果按照房价收入比,根据贷款人的收入来确定房贷额度可能更合理些。”不过,光大证券风险管理部副总姜明也表示,如此可能比“第二套房”更不好界定,毕竟收入是浮动的。他建议,在执行房贷新政时,可以结合考虑房价收入比来发放房贷,如果房价收入比较低,可以适当放宽房贷额度。

  实施细则或将适度偏紧

  对于目前各行对第二套房界定的松紧不一,有业内人士担心,由于竞争压力,最终可能会导致各银行在执行过程中趋于宽松。因此,监管部门应出台统一细则,以防政策流于形式。

  “监管部门的政策是指导性的,应该不会出台一刀切细则。”中国人民银行研究局研究员邹平座对本报记者表示,当监管部门发现市场有风险,有权对某些产品进行管制,这种管制是符合市场经济规律的。

  而另一方面,中国金融市场已经发生了本质性变化,商业银行进行股份制改革,建立了现代企业制度,不再是政府的行政部门。其中大多数银行已经上市,是对董事会以及对广大股东负责,要执行的是股东大会的决议。

  因此,央行只会提出指导性要求,不会干涉银行的市场规则。所以,此次房贷新政,央行应该不会给出一刀切的具体细则。不过,在监管层面,为了确保政策成效,银监会在具体监管当中,可能会逐步拿出一套完整的办法。

  “监管部门对商业银行的监管还是很严格的。”银行人士告诉记者,银行要定期上报信贷情况及相关数据,监管部门也会经常不定期到银行进行专项检查。因此,对二套房贷新政的执行不可能放松。

  不仅如此,各商业银行在执行过程中,最后还有可能会趋于适度偏紧。毕竟现在商业银行大都是上市公司,要控制风险,对股东负责,不会盲目扩大贷款。

  其实银行也希望提高房贷首付、上调利率,以降低风险。而这对贷款人也不无好处,毕竟房贷少了,贷款人偿还的利息也少了,购房成本也降低了。

  征信系统具备“认定”能力

  “央行的个人征信系统是由各个银行提供的数据组成。”姜明告诉记者,个人办理的一切银行业务在征信系统都有记录,包括银行卡、信用卡、信贷等等记录。

  “银行最早建立的是对公的企业征信系统。现在的个人征信系统是在此基础上发展起来的。”银行人士告诉记者,各银行都有自己的系统,然后按照央行征信系统的标准定期上报数据,因此,央行的征信系统有个人在所有银行的业务记录。

  而同时,银行查询个人信息,系统也会有记录。值得一提的是,如果没有贷款人的授权,银行是不能查询其征信记录的,否则,贷款人可以对银行提起法律诉讼。

  “事实上,不管以‘个人’还是‘户’为单位界定‘第二套房’,只要办理房贷,都要夫妻俩人签字,将两人身份证号输入,所有贷款记录都能查到。”姜明表示,个人征信系统已经具备认定“第二套房”的能力。此外,商业银行也可以登陆公安系统查询个人信息,更增强了银行的认定“能力”。

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  “金融业的信息化,对提高金融效率、防范金融风险有非常大的作用。”邹平座认为,征信系统一旦与公安部门的档案系统、房管部门的交易信息系统,以及保险等各类关联信息系统实现对接,功能将非常强大,这是未来征信系统建设的一个方向。

  银行人士告诉记者,按照央行的构想,随着数据库建设的逐步完善,征信系统未来还将囊括水、电、煤气、通信等消费记录,以及个人的结算账户信息、非银行信用信息,甚至包括法院民事判决、欠税等公共信息,以全面反映个人的信用状况。

  收紧房贷防患于未然

  那么,此次房贷新政以及央行今年以来连连加息是否表明房地产已经存在巨大的金融风险?

  “现在银行在政策上收紧房贷,主要是防患于未然。”邹平座表示,美国次级贷危机是此次提高二套房贷的一个重要原因,它引起了银行界对房地产信贷的重视,但不能下结论现在房地产有严重的泡沫。不过,如果房价一味地快速增长,就会出现风险。

  “中国房价的上涨,有两方面的原因。”邹平座指出,一是客观因素,即由特殊的经济规律决定的,中国经济的增长、居民收入的增加,中国城乡经济结构发生巨变,使得供求发生大的裂变,因此出现了价格的持续性上涨,这些客观因素是无法改变的。

  另一方面是主观因素,即对房价上涨的非理性预期。这种预期透支了未来的资金,导致过度投资,导致房价在非理性预期之下,出现持续上涨。

  而银行在整个房价上涨当中起了推波助澜的作用,房价上涨导致银行以历史的数据来评判现在,认为房贷风险低,所以银行在风险管理上就侧重了对房地产的投资,这样就形成一种循环,越“推”越涨,越涨越“推”,最后弄不好就会出现问题而引发金融危机。

  因此,必须采取各方面措施来消除这种过度预期,而此次房贷新政正是针对此进行的调控。应该说在经济增长、汇率上升等客观背景下,房价上涨是一种必然趋势,但这种上涨不能过快,要有制衡的力量以使其平稳。政府的宏观调控正是要实现这种经济均衡。

  邹平座认为,房价上涨应该与中国经济的增长保持90%的相关性,才是稳妥的上涨。

  “事实上,今年以来频繁加息,投资者已经有点吃不消了,体现在房源已经出现显著放量。”王志伟表示,9月CPI保持快速增长,一旦进行第6次加息,那么对投资者的作用将不止是增加了一点成本,而是能够起到放大镜的效应。

  调控的深入不仅意味着投资成本及投资风险增加,更重要的是,目前已经高企的房价是否还能够持续上涨成为悬在投资者心里的疑问,这样将会导致投资者对房价上涨的预期降低。

  “现在房地产业对金融的依赖过大,有的一套房贷完了,再抵押、按揭,一套房贷几次款。”姜明指出,在目前经济形势好的情况下,房价上涨,租金上升,投资、投机者能够以房养房,房租就可以对冲首付,没什么问题。

  一旦房价调头,就会加速向下,投资、投机者不能以房养房,无力偿还房贷,就会出风险。因此,加强房贷风险管理,防患于未然是非常必要的。

  记者调查了解,有些银行尽管已暂停办理加按揭业务,循环贷业务仍可以办理。

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