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商业利益诉求弱化房贷新政力度

2007年10月25日 06:06 来源: 证券时报 【字体:


  马红漫   

  在等待了近一个月时间之后,有关第二套房贷新政的实施细则依旧模糊。最新的说法是,在监管层对主要商业银行就房贷新政进行“窗口指导”后,将不会再正式出台相关细则,商业银行只需将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会报备即可。如果这样的报道最终得到印证,则意味着商业银行将完全拥有所谓“第二套住房”的解释权。   

  在国庆长假之前,央行和银监会公布了针对购买第二套及以上住房的信贷新政,将首付比例由三成提高至四成,而相应的贷款利率也提高到了基准利率的1.1倍。当然,此次“新政”几乎和之前所有的房地产调控政策雷同,也是在具体落实上遭遇到了争议。围绕所谓“第二套住房”的定义,由于以“个人还是家庭为标准”、“第一套住房贷款还清与否”两个要素差异,各家银行演绎出了四种不同的版本。商业银行的版本不同,房产调控新政遭遇执行者的“冷处理”,相关人士担忧房地产调控政策是否会再次落空。   

  尽管结合以往房产调控政策的状况看,这样的担忧是有道理的。但是笔者认为,其实公众对于 “第二套住房新政”的性质有所误解。该政策本身并非是调控房地产市场价格的政策,而纯粹是银行作为商业盈利机构为了规避信贷风险所采取的自保措施。公众本来就不应当对银行商业行为的社会效果抱有太高期望。   

  与以往历次房地产调控政策不同,此次房贷新政并非是“自上而下” 的政策推动,而是由商业银行主动发起的“自下而上”的举措,这在以往是罕见的。管理部门出台相关政策之前,浙江、广东、四川等地部分银行已经主动提高了第二套住房和二手房的贷款条件,包括首付比例和贷款利率。今年房价飙升较快的深圳,一些银行甚至彻底拒绝发放二手房和第二套住房贷款。   

  这样的市场变化值得高度关注。房产信贷业务之前一直被商业银行视为“利润增长点”而大力推广,但是此次却自发地压缩了房贷投放,其后透露出的市场信号是,作为市场参与方之一的银行,已经开始担忧房价飙升的风险,并且开始通过提高首付比例来实现“自保”的目的。事实上,银行对于房地产贷款的风险担忧是有依据的,比如国内房贷发放规模最大的建设银行就发布报告,公开预警房地产价格风险。而媒体报道,银监会所主导的房贷风险压力测试显示,在房地产价格处于高位的情况下,一旦房价出现波动,银行的坏账比例将大幅度提高,甚至将威胁银行的运作和金融安全。 由此可见,本应受益于房地产市场贷款的商业银行,之所以主动提升贷款门槛,目的还是实现个体公司利益的最大化。至于最终由相关管理部门出台的“房贷新政”,其直接目的也是避免房贷金融风险的爆发。   

  站在这一角度再来观察房贷新政,公众的疑惑和质疑就可以顺利解释了。如果政策的指向是房地产宏观调控,那么针对第二套房的贷款政策,就可以理解为调控部门对于“非自住”购房需求的严厉控制。其政策细则理应严格而谨慎,也就是对于所有的第二套住房购买都应一律提高贷款门槛,实施前述最为严格的以“家庭为单位”、“全面实施”的贷款细则。但遗憾的是,政策本身的意图并非如此。而就商业银行实现风险自保的目的而言,其关注的焦点则是贷款人的还贷能力。由此,只要第一套贷款已经还清,发放第二套房贷的风险也就随之降低,商业银行自然不会一刀切地提高门槛,而是因时因地选择更加灵活的贷款细则了。   

  尽管后者在公众看来失去了房贷调控政策的市场效果,但是商业银行本身确实是无辜的,毕竟商业利益才是它们的追求。力图把社会效益的调控政策寄托于商业主体身上,这样的思维本身就是误区。一个类似的例子是,央行试图通过多次加息控制商业银行的信贷投放规模,但是由于在加息过程中极少提高活期存款的利率,导致商业银行利用活期存款发放贷款、以谋取最大利差收益的冲动越来越大。商业银行在追求商业利益的时候,是很难站在调控政策角度去确定自己的商业行为的,微观的商业利益会让宏观调控政策效果遇阻,甚至是背道而驰,这种情况并不鲜见。   

  同样地,就此次“房贷新政”而言,银行自身的商业属性注定了他们不会去承担任何政策性的公益职责。更为关键的是,微观主体的利益诉求,同样有可能会让政策效果扩大化,甚至失控。事实上,商业银行的放贷行为,以其“嫌贫爱富”和“落井下石”的两个极端倾向而著称:如果贷款市场风险降低,经济趋热,银行会降低放贷门槛,增加贷款规模;如果市场开始出现坏账的可能性,银行的做法就是加速收紧银根。这样的举动往往会让市场状况进一步趋热或者恶化。对此,政策调控部门应该在政策制定和选择上予以提前安排和考虑,既要借助微观利益实现调控目标,又要尽量避免利益冲突导致政策效果弱化甚至背离。

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