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第二套房认定仍是各说各理

2007年10月26日 14:45 来源: 羊城晚报 【字体:


  大银行等细则,小银行、外资行争市场,有银行考虑将固贷延长至20年但仅限首套

  本报记者 刘薇

  距离央行“9·27”房贷新政出炉已快足月,然而关于新政中“第二套房”如何界定的问题,截至记者昨日发稿时止,仍无一个标准答案。由于监管部门未给出一个统一口径,各家商业银 行对政策的解读不同。有消息人士透露,昨日银监会又召集各家商业银行开会讨论第二套房问题,有小银行甚至被点名称“细则过于激进”,但最终结果不得而知。

  记者观察到,四大国有银行至今未出细则,少数出了细则的小银行则各有打算,而未加入征信系统的外资银行对第二套房在判定之初就缺乏先决条件,让各界关注的第二套房认定陷入不确定中。

  四大银行收紧贷款发放

  四大国有银行因为房贷业务规模巨大,涉及面广,所以面对新政的态度显得十分谨慎,其细则至今仍迟迟未出。不过有消息显示,几大国有银行对第二套房的认定较为偏紧,倾向于以“户”为单位,即夫妻双方买房视为同一借款人,即使之前的房贷已还清,也可能在买第二套房时被执行首付四成、利率上浮10%的新政。

  据悉,监管层日前曾联合四大商业银行讨论第二套房贷的核定标准,目前基本上已经达成共识,以“家庭”为单位界定第二套房,但具体执行细节则未作规定,仍由各银行自己把握。也就是说,四大行有望在此基调上,考虑制订第二套房贷实施细则。

  来自四大行高层的说法也证实了这一信息。建行行长张建国就曾表示,建行明确贷款人第二套住房的认定标准是以“家庭”为单位。工行上海分行副行长张琪则透露,倾向于以“户”为单位认定第二套房,对于此前通过银行贷款购买住房的,即使已经还清贷款,再次贷款买房仍将被视作第二套住房,不再享有优惠措施。

  记者昨日从省内几家国有银行了解到的情况是,仍未接到总行下发的房贷细则文件,对于能够识别的第二套房执行新政,对于有争议的仍处于“受理不办理”状态。而且,有大银行人士透露,由于今年上半年贷款增速很快,早已完成总行下达的贷款任务指标,因此剩余的几个月很可能会收紧贷款发放,房贷审批估计也要从严。

  股份制银行细则较宽松

  与大银行倾向于以“户”为单位认定不同的是,股份制银行多倾向以“个人”为单位认定,而且此前的房贷只要结清,再贷款仍可享受房贷优惠。

  如浦发银行明确界定“第二套房”是以个人为单位,而不是以家庭或以夫妻双方为单位。该行规定:“在征信系统中有记录的、贷款余额没结清的,就执行新规”。这意味着,即使在银行按揭过,但只要之前的贷款已还清,那么在浦发申请按揭,就不算第二套房。对于第三套房,浦发银行将首付提高到至少五成,同时利率也会上浮,具体浮动标准根据客户具体情况而定,第四套则会首付六成,以此类推或干脆不做。

  招商银行的细则除将第三套房首付提至五成外,利率也提高到了基准利率的1.15倍,而且每增加一套房的按揭,首付就提高一成,利率也按基准利率的0.05倍递增。该行对第二套房的认定也是以个人为单位。

  但多家股份制银行同时也明确,夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房需算作第二套住房。

  面对四大行的谨慎,股份制银行相机而动。记者获悉,有股份制银行酝酿将固定利率房贷贷款时限拉长至20年,如果正式推出市场,这将是国内年限最长的固定利率房贷。业内人士分析指出,股份制银行政策的相对宽松和创新,正是看准了目前市场存在机会,意欲在房贷业务上做大蛋糕。

  外资银行存在征信空白

  相对于之前有消息指外资银行由于业务量小,不在此次调控之列的说法,近日外资银行纷纷表态称同样会遵照监管部门规定执行。

  渣打银行方面表示,就在央行发布房贷新政后不久,该行即按新政规定执行,对于贷款购买第二套房的客户,执行首付款比例至少四成,贷款利率在基准利率基础上上浮10%。花旗、汇丰、东亚也称会严格按照央行规定来。并且渣打、花旗对第二套房的认定均以个人为单位,花旗还规定,若之前的贷款已还清,再贷款买房仍可视为“首套住房”,对于贷款购买第三套住房,首付比例将提至45%,贷款利率为基准利率1.15倍,至于第四套及以上购房贷款获银行审核的可能性极小。

  不过,外资行在对第二套房的认定上存在先天困难。除非是在同家银行贷款两套或以上才能明确认定,否则认定的难度比中资银行还大。因为外资银行还没有加入央行征信系统,无法对同一个人在其他外资银行的贷款情况进行联网核查。在这种情况下,是否第二套房只能依靠个人申请按揭时是否如实申报第几套房和银行自身的审核,可通常核查起来确有一定难度。“个人诚信就显得十分重要。不过目前我们的业务量不大,很多客户都是熟客,银行对他们也会有一定了解。”一位外资银行房贷部门人士称。

  据悉,目前外资银行正与央行征信系统进行系统对接测试,预计最快明年年初可加入央行征信系统。

  一位中资银行人士则表示出了担心。他认为,由于种种原因,外资银行的房贷政策的确比中资行来的宽松,虽然他们门槛较高,但一样给投资买房留下了缺口。“现在最紧要的还是应该由监管部门尽快统一口径,否则各家银行理解不同,细则不同,到最后执行起来,政府出台措施打击投机炒楼的效用很可能会被化解掉不少。”
  

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