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个人同名转按揭贷款风险及防范

2007年10月30日 08:24 来源: 金时网-金融时报 【字体:


  个人同名转按揭贷款业务是指在个人住房按揭贷款还款期内,因借款人有其他资金需求且抵押物房产升值,借款人到其他银行重新对抵押物房产进行评估并申请贷款,新增贷款中部分用于归还原贷款,部分用于其他消费需求,与个人循环授信业务相结合后,在贷款额度和有效期间内,可以循环使用贷款,而不必重新办理抵押登记。

  今年年初以来,个人同名转按揭成为十分流行的融资工具。作为目前国内商业银行推出一个新型金融产品,同名转按揭贷款存在的操作风险、投资风险和道德风险不容忽视。

  为了有效防范同名转按揭贷款的风险,可研究实行以下一些对策。

  监管部门要加大对商业银行操作程序及合规性的监管力度。银行业监管机构要对被挪用股市等风险投资领域的个人同名转按揭贷款进行严查;对那些监控大额资金流向不力,疏于防范信贷资金用于申购新股,执行贷款“三查”制度不严格的金融机构及其责任人进行处罚,使那些因短期利益而违规操作的银行及其责任人增加违规成本。

  商业银行要规范转按揭的操作程序。一要严把贷前审核关。在贷前审查中,银行首先要加强对借款申请人的资信审查,改进对购房人还款能力的评估方式。要认真审查借款人的家庭情况、工作单位、收入水平等情况,不但要求申请人提供收入证明,还应该要求提供单位、个人职位、学历等情况的证明,并到借款人工作单位实地调查核实,更为客观、准确地对申请人的整体信用进行评估。其次要加强对借款申请人的动因、贷款用途等情况的审核,对不能提供合理贷款用途或者提供虚假用途证明的客户坚决不予发放贷款。二要加强对贷中发放流程的监督和审核。要求借款人出具最后支付凭证和购物发票等证明,以确保贷款使用用途的真实性。贷款发放要坚持不发放现金、不直接将款项划拨给按揭者账户的原则,而是采用将款项划拨给按揭者消费对象账户的资金划拨方式,如果贷款用于购新房则直接将款项划到开发商账户,如果购买二手房则划到卖房人账户,如果进行购车等其他消费,则划到销售商账户,这样银行至少可以追踪到同名转按揭第一笔资金的实际流向。三要强化贷后管理力度。首先要跟踪贷款资金的实际流向,银行一旦发现借款人利用信贷资金进行风险投资,要立即责令其限时归还贷款,并处以高额罚息的方式坚决清理。其次要积极关注借款人的还款情况,借款人一期未还款就要引起重视,找出原因,制定措施防止更大的损失。

  要转变转按揭贷款业务的经营模式。鉴于个人住房贷款业务具有客户分散、数量众多的特点,商业银行各分支机构各自为政、分散经营的方式已不适应业务发展的要求,建议在市级分行设立专门的机构来统一开展个人住房按揭贷款业务,可以把有限的信贷人力资源整合起来,集中办理个人住房贷款的受理、调查、审批、发放、贷后管理等全过程,以提高工作效率,实现专业化、集约化的经营。

  健全和完善个人征信系统的功能,这需要建立专业化、规范化的个人信用数据库。通过科学的信用管理平台,银行不仅能够简便地获得每一个贷款申请人的贷款金额、还款情况的信息,而且能够涵盖贷款资金实际用途。对于没有按照贷款合同约定用途使用贷款的违规个人,其违规记录应被及时载入征信管理系统,使银行对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性更加高效、准确地做出监督和预测。

  同时,要加快引入贷款保证保险制度。我们可以借鉴国外发达国家针对个人住房贷款通常采用的做法,在个人住房贷款业务中引入保险公司,加快贷款保证保险制度的推广力度,将贷款风险转移给保险公司,促进个人住房贷款风险的分散化。(徐虹 孙菲 李文玉)
  
  

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