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明年元旦起房贷要多交近1% 提前还贷要算算细账

2007年11月05日 08:27 来源: 北京商报 【字体:


  今年央行已连续五度加息,余下的两个月不排除再度加息的可能。由于明年元旦开始将按新的利率还贷,“供房族”的压力将加大不少。是筹钱提前还贷,还是用这些钱去投资生利,这是“供房族”现在必须思考的问题。   

  资金宽裕者:提前还贷省息17万元   

  去年最后一次加息,让房贷(5年期以上)基准利率定格在6.84%,优惠15%后的利率为5.814%;而经过今年的五度加息,房贷利率拉高至7.83%,优惠15%后的利率为6.6555%。这意味着,按年调整的房贷,在明年元旦将一次性上涨近1个百分点。   

  刘先生去年在草桥附近买了一套商品房,贷款50万元,期限20年,去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814%,每月还款3528.71元,假设期间利率无变化,20年还贷本息合计846890.68元,其中利息346890.68元。假设今年不再加息,明年元旦起,刘先生的月供就将增至3773.78元,一下涨了245元多。   

  假设刘先生手头有闲钱的话,建议其选择提前还贷。假如提前还款10万元,按目前利率计,提前还贷后,还款本金余额约38.52万元。这种情况下,银行理财专家为刘先生设计了三种提前还贷方案:   

  A、还款额不变,缩短还款期限。每月还款3530.51元,剩余还款期168期(月),14年左右。等还清贷款,总利息支出约23899.24元。该方式好处是利息明显减少,在新还款计划下,利息将锐减近17万元。   

  B、减少每月还款额。总还贷期仍为20年,剩余还款期约19年,但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元,调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款,刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。   

  C、既增加每月还款额又缩短期限。该方案最节省利息支出,但专家指出其缺点也同样明显,即还贷压力会随之加大,不适合大部分“工薪供楼族”。专家介绍,对工薪市民来说,“月供不变、缩短还款年限”方案,是相对最划算的选择,因每月还贷压力不会增大,需支付利息却减少很多;而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担,但节省利息的程度最低。   

  资金紧张者:选产品缓加息压力   

  如果缺少宽裕资金用来提前还贷,也有房贷产品可缓解压力。如某银行推出的“气球贷”产品,可让借款人实贷30年按揭,而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。   

  也就是说,“供房族”可与银行约定以5年为期,将30年的房贷分成6段来还,那么利率将只有现行的5年期基准利率(可打8.5折)执行,这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。   

  专家算了一笔账,如果去年申请了50万元“气球贷”,分段贷款期限5年,与银行约定按30年月供计算期限。那月供为2841元,月利率4.59%。,第五年末贷款余额463068元;而按30年期普通贷款计,月供2938元,月利率4.845%。,第五年末贷款余额464875元。相比之下,“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。   

  另外,现在多数银行都提供房贷“双周供”,从每月还款一次改为两周还款一次,每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。如一笔去年50万元30年按揭贷款,假设按6.12%计息,“双周供”可比月等额还款节省利息115186元,比例达19.42%;缩短还款期64个月,即30年的月供还款年限将缩至24年8个月。银行理财专家指出,“气球贷”、“双周供”等还款方式,适合于收入较稳定且均衡的市民。   

  还有一些产品提供了自主安排还贷方式的机会。对很多年轻“供楼族”来说,选择上述产品,可在贷款初期(一年左右)只还利息不还本金,度过资金紧张期后,再采用等额还贷方式还本付息。商报实习记者 王丹   

  商报链接   

  哪些“供房族”不宜提前还贷   

  一是等额本息还款法贷款、且贷款快要到期者。贷款前期偿还的多是利息,后期还本金。如还款已逾8年,提前还贷并不省利息。二是有投资计划的。若投资收益超过月供房贷利息一定额度,可考虑投资。三是纯公积金贷款。如果目前房贷以公积金贷款为主,暂时不必急于提前还款,因现阶段公积金贷款利率明显低过5年期以上贷款利率,融资成本相对较低。   

  银行建议:有提前还贷计划的要提前预约,日期从5-30个工作日不等。同时,多数银行还设定了不同门槛,如还款时间、提前还贷金额等。如果11月份才申请,可能要排到12月底才能进入还贷程序。届时,还贷申请有可能被拒绝或办理周期拖长。

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