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如何化解经济适用房按揭难

2008年02月22日 11:28 来源: 上海金融报 【字体:


  最近,国内部分地区出现的弃购经济适用住房现象引起了社会广泛关注。这些中低收入家庭为何放弃好不容易通过重重关口才得到的购买经济适用住房的“通行证”?

  撰文 李海平 

  有关调查显示,弃购家庭中80%是因为无法向银行贷款而放弃了购买权;剩余的小部分居民则是因楼层、朝向、户型不满意或交通和生活不便等因素弃购。弃购现象折射出目前我国住房保障制度中存在的金融缺失现象。如何发挥金融业在构建和谐社会中的作用,切实解决城镇低收入家庭的住房困难问题,成为摆在我们面前亟待解决的新课题。

  我国经济适用住房建设从1994年的“安居工程”开始起步,在1999年至2001年的建设高峰期,经济适用住房建设投资占商品住宅投资的比重分别达到17%、16%和14%。据不完全统计,“十五”期间,全国经济适用住房累计竣工面积10亿平方米(含集资合作建房),累计解决了近1200万户家庭的住房问题。但是由于经济适用住房存在着对购买对象审查不严、对建设标准缺乏有效控制等问题以及地方政府“经营城市”理念的影响,经济适用住房供应量逐渐减少,到2005年,经济适用住房占商品住宅投资额的比例下降到不足5%,直接导致满足中低收入家庭的低价商品房供应不足,同时制约了金融对经济适用住房的支持力度。

  为何贷款难

  经济适用住房建设之所以近年来在各地进展缓慢,既受各地兴起的“土地财政”和“经营城市”观念的影响,也与相关配套制度滞后有关。经济适用住房按揭贷款难主要有以下几个原因:政府相关部门与商业银行之间的观念差异在当下房地产价格不断上涨的背景下,政府相关部门认为经济适用住房按揭贷款似乎是毫无风险的业务。但从商业银行的角度来看,经济适用住房的购买对象都是一些低收入家庭,还款能力较弱,存在较大风险。这种观念上的差异造成政府积极推动,信贷支持相对滞后的矛盾。客观地说,经济适用住房按揭贷款是有风险的金融业务,美国次贷风波殷鉴不远,在经济基本面恶化或发生外部冲击的情况下,经济适用住房贷款人在收入、抗风险能力等方面,是属于违约概率相对较大的高风险群体,但是经济适用住房的土地是通过行政划拨获得,房屋销售价格基本体现为建造成本,无论经济如何波动,经济适用住房的价格波动有限。如果政府能建立完善的回购机制,商业银行是可以有效控制金融风险的,在这一点上,我国的经济适用住房按揭贷款还是与美国次级贷款有所区别。

  政策性要求与商业化运作之间的矛盾经济适用住房是具有保障功能的政策性住房,一段时期内,由于供应对象审查不严,开私车买经济适用住房、倒卖房号的现象时有发生,严重背离了经济适用住房的保障性、政策性的属性。针对这种现象,一些地方采取“三级审核、三榜公布”和公开摇号的销售方式,真正让低收入家庭成为经济适用住房的购买者。随着三大国有商业银行陆续完成股份制改革和上市,商业银行按照自主经营、自负盈亏、自担风险、自我发展的商业化原则,成为独立的市场主体。在目前的信贷管理政策层面下,经济适用住房的政策性保障对象与银行的商业性房贷运作之间存在矛盾。

  低收入与偿还能力要求的矛盾《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕5号)中规定:“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)”。商业银行在个人住房按揭贷款管理中,无一例外地将月供收入比作为主要的参考因素,月还款/收入是银行住房抵押贷款“3C”审查中的重要一环,通过引导借款人对未来现金流合理分配,控制借款人的财务风险,保证贷款安全。在经济适用住房的弃购者中,有一些就是因为收入太低,还款来源没有保证而与抵押贷款无缘。

  如何化解

  实施差别化管理的信贷政策美国国会在1934年通过了全国住宅法,成立了联邦住宅管理局,实行了优惠的住宅抵押贷款政策,将首次付款比例降到住宅价格的10%,偿还期延长到25-30年,利率降到2-3%。日本政府主要是通过官办的住宅金融公库作为政府直接面向中低收入者提供长期稳定的无息或低息贷款。以2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)为标志,开始对商业性房地产开始实行差别化的信贷管理,如对购买自住的第一套住房套型面积在90平方米以下的,按揭贷款实行20%的首付比例,套型面积在90平方米以上的首付比例为30%;对第二套住房的首付比例提高至40%等。但现行房地产消费信贷政策只是立足于商业性房地产,没有出台专门针对经济适用住房消费的信贷政策。为了更好地解决购买经济适用住房的融资需求,今后应出台针对经济适用住房贷款有差别的金融优惠政策,包括有差别的利率政策,有差别的贷款首付比政策和有差别的信贷审批管理政策等。比如,将经济适用住房按揭贷款的首付比例降低为15%,偿还期延长到比一般商业贷款多5至10年,贷款利率比同期的基准利率低2-3个百分点等等。同时还可以创新贷款模式,由开发性金融机构通过商业银行进行委托按揭贷款,并将经济适用住房贷款证券化,向机构投资者发行、流通,拓宽经济适用住房消费的融资渠道。

  充分发挥担保体系的风险分散机制从国外的经验来看,为了减少银行的信贷风险,凡面向解决中低收入家庭住房问题时,均由政府出面担保,由银行发放长期的住房抵押贷款,这样既提高了低收入家庭的购买能力,又切实解决了弱势群体的居住问题。从美国的住房金融政府担保运作来看,美国在上世纪80年代成立了联邦住宅管理局,对住房抵押贷款实行担保。政策性担保并不需要政府拿出大量资金,重要的是政府的参与为借贷双方树立信心,资金的解决主要还是依靠健全的市场融资机制,政策性担保的作用是必要的信用支持。我国虽然早在2000年由建设行政主管部门出台了《住房置业担保管理试行办法》,据此也成立了近百家住房置业担保机构,但是商业性住房置业担保公司居多,由政府出资和主导的政策性担保公司较少。因此,我们建议由政府通过拿出一部分货币资金,划入一部分资产的方式,设立专门为经济适用住房贷款提供担保的置业担保公司,为低收入家庭进行第三方担保,分散风险,引导信贷资金的投入。

  合理确定保障对象科学合理地确定经济适用住房保障的目标人群,也是提高购买者融资能力的一条有效途径。目前在确定经济适用住房购买对象时,筛选条件主要是以人均收入和人均住房面积确定。如果中低收入家庭人均年收入标准线划得太低,则这部分家庭的购买能力有限,会给经济适用住房消费贷款带来压力。目前我国正在构建廉租房、经济适用住房、商品房三者并立、保障型和商业型两者兼顾的住房体系,因此,在确定经济适用住房购买家庭的收入标准时,应该依照“可支付性”的原则,科学划定收入线区间,在此收入线区间以下者,应由廉租房覆盖保障,在此收入线区间以上者,应在市场上通过购买商品房解决问题,处于收入线区间内的家庭,既满足低收入标准,又具有一定的支付能力,是经济适用住房的保障群体。我们建议对购房资格收入认定标准的下限以当地最低生活保障标准线的两倍为宜,上限以当地上年度城镇居民年人均可支配收入为宜。科学合理地划定经济适用住房供应对象的收入标准,对低收入家庭形成泾渭分明的分类保障措施,是经济适用住房制度健康发展的根本保证,也是切实解决经济适用住房按揭贷款难的重要前提。

  (作者单位:中国人民银行南昌中心支行信贷处)
  

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