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个人住房贷款增速趋缓 市场动荡考验银行风控能力

2008年02月29日 13:36 来源: 金时网-金融时报 【字体:


  记者 杨光明

  业内人士和行业专家普遍认为,今年个人按揭贷款将保持增长的惯性,但增幅将小于去年。资产质量仍将维持基本稳定状态,不会出现资产恶化情况。

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇预计,今年个人房贷可能在前期有一个回落,然后保持一个较为平稳的增长速度。

  一些银行在竞争中偏向业务规模的增长而放松对借款人真实还款能力的审查,这些银行在房价调整阶段可能将承担较差资产质量的压力。

  现阶段有必要在个人住房贷款领域给予商业银行更大的政策灵活性,比如认可个人住房的投资和理财功能,允许个人住房衍生的转按揭、理财等需求。

  央行公布的第四季度《货币政策执行报告》显示,去年商业性房地产贷款持续增长,但第四季度增速已明显减缓。其中,个人新增住房贷款1596亿元,仅为上季度的60%。在货币政策由稳健转向从紧后,随着房地产市场的转冷,个人新增住房贷款增速减缓说明了什么?一向被誉为商业银行优质资产的个人住房按揭贷款是否会有不良增多势头的出现?在新的市场环境下,今年个人按揭贷款将出现怎样的变化?业内人士和行业专家普遍认为,今年个人按揭贷款将保持增长的惯性,但增幅将小于去年。资产质量仍将维持基本稳定状态,不会出现资产恶化情况。

  诸多因素致使增速减缓

  综合各方面专家分析,去年四季度个人新增住房贷款增速减缓主要由以下原因造成:

  第一,随着“二套房”政策的提出,其中规定“第二套房”贷款的成数上限为六成,个人住房贷款的门槛提高使得投资型以及升级换代型的住房需求受到一部分压缩,进而缩小了对银行个贷的需求;更多的客户在购房时选择一次性付款方式,该付款方式也有助于获得房价折扣,因此减少了按揭需求。

  第二,美国次级债危机的加深加剧了监管层对国内房地产市场泡沫的忧虑,加强房地产信贷的《补充通知》以及针对房地产开发商囤积土地行为的规范文件的发布让市场形成了房价看跌预期,再加上房地产市场“拐点论”的影响,市场持币观望情绪变得浓厚起来,全国主要城市房屋交易量连续下滑,总体按揭需求随之减少。这在一定程度上也影响了对个人房贷的需求。

  第三,由于前期“9·27房贷政策”没有对公积金贷款作出限制,以及此后各地增大经济适用房和限价房供应量,也在一定程度上降低了房贷需求总量。

  第四,按照以往的惯例,商业银行贷款量一般都集中在上半年发放,下半年相对减少,特别是年末收缩力度较大。另外,受去年10次上调存款准备金率的影响,商业银行出现资金紧缺现象,无疑影响了其发放个贷的总量。

  第五,监管层对违法、违规放贷行为的更严厉监督以及媒体曝光一些开发商非法骗贷行为,使商业银行在个贷审核上变得更为审慎。各种违法、虚假的个贷得到一定程度上的抑制,这也是在一定程度上减少了个贷需求总量的原因。

  银行界业内人士认为,个人新增住房贷款放缓的另一个重要原因是全国信贷规模控制所致。因为信贷规模受到阶段性控制的原因,有不少贷款押后至2008年1月放款。

  展望2008年,深圳发展银行住房与消费信贷部何先生认为,目前各银行已恢复各项贷款的正常放款,因信贷规模受限而造成按揭贷款出账难的局面已逐步缓解。但房屋交易量的波动对全年按揭需求仍有较大影响,并有一些不确定性。总体预计新增个人住房贷款将保持发展和增长的惯性,但增幅可能小于去年同期。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇预计,今年个人房贷可能在前期有一个回落,然后保持一个较为平稳的增长速度。目前,国内消费者持币观望的情绪还未消退,这大大影响了个贷市场的需求量。但随着房价的一部分松动,消费者持币观望的情绪也会得到一部分消退,因此商业银行个贷业务也会从短期的低迷中逐渐回暖。由于货币政策从紧在短期内仍然不会改变,而监管层也正在考虑个贷同比例从紧的问题,再加上不良贷款率出现反弹促使商业银行在贷款审核方面更加审慎,同时,经济适用房以及限价房的推出都会降低购房成本,进而减少对商业银行个贷的需求总量。可以预见今年商业银行个人住房贷款在增幅上肯定会出现回落,但还不至于会出现负增长的现象。

  客户还款正常 银行审核放款趋紧

  去年连续加息后,北京、上海、广州等全国主要城市商品房成交量均持续下滑,房价小幅回落,市场观望气息浓厚。受此影响,市场普遍担心个人按揭贷款也会发生一些变化,特别是可能出现大量提前还款、逾期客户增多等现象,从而造成新的不良资产。但从多家银行反映的情况看,这种现象并未出现。

  根据深发展对近期客户还款情况的跟踪统计,该行客户还款情况正常,住房按揭贷款的还款率与上年相比整体持平,资产质量基本保持稳定。另据了解,招商银行去年新增个贷618亿元,而新增不良贷款仅为400万元,不良率继续维持在较低的水平上。在加强宏观调控、外部经济形势发生较大变化的情况下,我国商业银行并未出现“提前还款潮”、个贷资产恶化等现象。

  根据银行掌握的情况,今年以来,我国主要城市居民买房意愿持续降低,部分潜在买家对房价持观望态度,担心今后数月房价可能继续下行,目前高位买入可能造成损失。由于即将推出大量的限价房和经适房,北京、广州等地的购房者可能担心购买商品住房将承担一定的价格风险。这些因素使得目前个人住房按揭贷款仍然处于相对低迷状态。

  业内人士表示,高收入人群对按揭成数政策相对不敏感,收入较低的客户因自身资金积累有限,受信贷调控政策的影响可能较大。银行方面目前已经严格按照央行的359号和452号文件要求执行,严格审查客户是否涉及“第二套房”、是否在信用记录和还款能力方面符合银行信贷管理的要求。因此,审核政策较去年同期有一定的收紧。在贷款发放中,仍然提供“凭契税发票提前放款”等业务,为二手房交易的买卖双方提供便利。

  潜在风险不容忽视

  在货币政策从紧、外部经济环境发生了较大变化的情况下,按揭贷款目前面临哪些问题,潜藏着哪些风险?郭田勇认为,如果楼市行情发生逆转,则集中在商业银行的个人贷款违约风险将会集中暴露,从而加剧银行系统风险。由于人民币升值预期以及发达经济体不确定性增加,热钱流入无论是在速度上还是数量上都有加快的趋势,这些游资的幕后操纵者都是资本玩家高手,不排除这些玩家利用国内投资者的“羊群效应”来抬高楼市,然后趁机高价抛盘,从而加剧房地产市场的波动。面对复杂的房地产市场,如何提高个人住房贷款定价以及风险控制能力成为我国个人住房贷款发展中面临的最大问题,尤其是个人住房贷款的定价问题显得尤其重要。

  接受采访的业内人士对此持有相同的意见。他表示,由于各地住房刚性需求的存在并随着居民住房需求的升级,行业整体贷款规模将稳步发展。但在行业发展过程中,应注意加强风险控制。如果一味地追求业务成长、放松信贷标准,助长住房的投资投机需求,在房价涨幅过大、远超出当地居民承受能力的局部地区,可能出现房贷风险集中的现象。一些银行在竞争中偏向业务规模的增长而放松对借款人真实还款能力的审查,这些银行在房价调整阶段可能将承担较差资产质量的压力。此外,个人住房贷款相关的法律环境仍有潜在问题。比如部分地区借款人惟一的住房较难处置、银行债权较难回收,部分地区抵押登记制度中土地证较难同时设定抵押登记,较多区域仍不能实现二手房交易的“带押过户”,部分地区涉及个人贷款的司法执行效率较低等。从长远角度看,这些问题均不利于个人住房贷款的良性发展。

  业内人士表示,现阶段有必要在个人住房贷款领域给予商业银行更大的政策灵活性,比如认可个人住房的投资和理财功能,允许个人住房衍生的转按揭、理财等需求,也即允许个人住房贷款的消费者在长达30年的贷款存续期里享有选择更优质的银行按揭的权利。他表示,在中低收入阶层普遍依靠按揭贷款置业,很难一次性提前还清贷款的现实情况下,片面禁止转按揭,割裂按揭市场、由大银行划地为牢,实质上是影响了广大消费者变更服务银行的合法权利,从根本上不利于银行间的理性竞争。他表示,如果让一些按现价计算抵押率低至三成甚至两成的中低收入阶层客户,将个人住房从简单的居住需求升级到理财功能,在个人承受能力许可的情况下就可以盘活资产,增加个人财富。

  由于个人贷款的风险全部集中在银行体系,郭田勇认为监管层对商业银行个人贷款证券化的放行也将会尽快提上日程。从美国次级债危机的经验来看,房贷证券化似乎是罪魁祸首,但监管层的失误也要承担很大责任,因此未来几年中,在利用个贷证券化分散风险的同时,监管力度也会同时加大。
  

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