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中国式次贷隐患

2008年04月18日 20:17 来源: 财富时报 【字体:


  目前在多个城市现身的分期首付,正在将住房信贷引至一个危险的方向

  ■本报记者 胡琼

  4月14日,中国地产股的黑色星期一。一线地产股全面大幅度回落。其中,地产龙头万科A、金地集团(爱股,行情,资讯保利地产(爱股,行情,资讯全部跌停。这是近几年来,除去年6月4日之外,地产股单日跌幅最大的一次。行业人士分析,货币从紧政策下,市场对今年再次加息的预期,加上投资者对房产公司未来业绩的担心,对房地产股票形成巨大压力,房地产面临“大考”忧虑,因而直接导致这一天地产股“大地震”。

  事实上,早在不久前,从紧的货币政策下,房产商艰难的状况就已经显露出来。

  货币“紧”了,手头“紧”了

  “首付2万,可以买一居室。”这是河北省三河市一个新开楼盘的售楼人员对以客户身份致电的记者所说的。

  “首次购房者可以先支付二成首付款,剩下的一成由开发商先行垫付,这种垫付是免息的,购房者在1年内付清就可以。”在广州的某楼盘也上演了一场同样的促销戏。

  相似的场景还发生在成都、福州、南宁等诸多城市。

  分期首付,这种促销手段曾在两年前楼市低迷时出现过,在消失了两年之后,如今又卷土重来,在多个城市上演。

  不久前,央行副行长易纲明确表示,2008年,央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。

  在政策推出不久后的2008年年初, 房地产资金紧张状况就开始凸现。即便是曾经一致被认为是相对优质的房地产公司,其资金状况也开始令人担忧。从各公司披露的2007年年报数据看,万科2007年的现金及现金等价物为170多亿元,而仅银行贷款就近250亿元。保利、金地、北辰的状况更糟糕。富力地产2007年的现金及现金等价物为13亿多元,而银行贷款高达199亿元;华润置地现金及现金等价物为40亿元,银行贷款近139亿元。

  另外,随着资本市场的渐入熊市,再融资渠道收紧,上市公司在资本市场获得资金的能力再度减弱。在强大的资金压力下,不少发展商只有靠 “出货”来回笼资金。

  “从最近的贷款申请来看,已明显感觉到比以前更难了,不仅对开发资格的审查更严,对贷款额度的限制也很多。”一位开发商负责人表示,贷款难,资金压力就大,接下来将不得不继续下调楼价,幅度估计至少5%以上。该负责人进一步表示,“货币从紧政策不仅给发展商带来了资金压力,也给需求带来抑制,一些二次或二次以上的多次置业者再买楼,银行的贷款审批难度将更大,这样一来,买家的买房欲望将大大降低。”

  而央行上海总部4月10日发布的上海市货币信贷运行情况表明,一季度,上海中资商业银行个人消费贷款增长明显减缓,其中,3月份个人住房贷款出现下降。这对急需购买力的楼市来说,无疑是雪上加霜。

  土地战变成货币战

  4月9日,上海土地交易中心,临近拍卖时间,仍只稀疏坐着几个买家。上海土地首次拍卖遇“冷”,8宗土地挂牌拍卖,竟有2宗无人问津。

  无独有偶。4月8日,深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地再次挂牌出让。在振业地产以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块后,另外4宗土地继续流拍;厦门在继上次9宗地块集体流拍之后进行了第二次拍卖,10宗地块又有4宗流拍,成功交易的思明区黄金地段地块与年前相同地块比,价格被腰斩。昆明黄金地段的两宗地块拍卖现场也遭遇了无人出价的尴尬。

  “一是开发商确实没钱拿地了,即使有钱,的确也有些不敢了。”一位开发商这样说道。而去年疯狂拿地的开发商也开始为此发愁了。据碧桂园2007年年报显示,碧桂园现有土地储备为4300万平方米,万科则自称约有3000万平方米土地储备。富力在其2007年业绩报告中称:“2007年年内,我们收购的土地共达20幅,合计1030万平方米,令目前的总土地储备增加至 2620万平方米,预期足够应付我们未来3至5年发展所需。” 但比起恒大,这几家的囤地速度显然有点“小巫见大巫”,为了准备上市,恒大地产在去年一年时间内将土地储备急速扩张近8倍,土地储备高达4580万平方米。如今恒大的这一数据已然超越了碧桂园登上“地主之王”的位置。

  就在IPO宣告搁浅后仅仅过了两周,恒大地产就已经开始为去年的扩张和上市折戟埋单。广东地区,恒大地产楼盘惊现7折销售,而有关人士预计,恒大地产仍有可能在未来的3个月内,在部分销售停滞的重点城市重现打折“盛景”。

  没有现金的房产商,就如同难为无米之炊的“巧妇”。有关消息披露,恒大地产将通过私募配售的方式再度试水打通融资渠道,集资规模达5亿美元。记者了解到,瑞信、高盛及美林将负责这次配股私募计划,它们同时也是恒大地产上市保荐人,并计划未来数星期内为配售的股份定价。

  “私募价格一般比公开发售价格要低很多,收益也大,更易吸引机构投资者。但现在的问题是:过多的私募会稀释恒大地产的股权结构,如果资金链一旦断裂,被外资PE(私募股权基金)收购,则前景堪忧。”熟悉恒大地产的深圳盛富国际资本公司CEO黄立冲也表现出了相似的担忧。

  分期首付隐忧

  让我们再重新回到本文开头。事实上,与私募相比,更具潜在危险性的则是分期首付。为了快速回笼资金,而又不降低销售价格,不少开发商打起了擦边球,降低首付标准,于是就有了本文开头的那一幕。

  中国银监会主席刘明康曾表示,他确定中国不会发生类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大理由,正是因为中国不允许降低房贷首付款比例,中国不可能“零首付”。然而,目前在多个城市的房地产市场上再次现身的分期首付,正在将住房信贷引至一个危险的方向。

  “开发商在回笼资金的压力下,以垫资形式,使得低信用等级的购房者进入房地产市场,增加了房贷资产的潜在违约率,同时诱使银行过度放贷,不良资产累积必然吹大金融泡沫。试问,如果购房人连首付款都无法一次付清,又如何保证偿还月供?”光大银行上海分行的一位贷款审批官对记者表示,“分期首付对开发商是有好处的,可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动甚至启动资金,垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。”该人士进一步指出,房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依靠银行贷款。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接来自银行贷款,而通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房价处于上涨轨道中的时候,一切矛盾与隐患都被掩盖,但是,一旦房价下跌,银行无疑将成为首当其冲的风险承担者。

  另一位业内人士则认为,分期首付在特定的市场阶段或许有其存在的必然性。但是,在中国已累积一定程度的资产泡沫,以及美国次贷危机对该国经济的负面影响不断升级的背景下,监管层不得不提高警惕。因为,分期首付在某种意义上十分接近零首付,两者均相当于降低了住房信贷申请者的信用等级,使得本来为优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向,从而变为不良资产。

  尽管这并非管理层的初衷,但事实却是,从紧的货币政策或许恰恰间接种下了次贷的种子。因此,有专家认为,在这种情况下,政府应当对房地产市场采取“有保有压”的政策,否则房地产市场就可能出现逆转,中国经济就可能出现“硬着陆”。
  

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