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个人房贷也许套不了银行

2008年06月30日 10:00 来源: 《证券市场周刊》 【字体:


  极端情况下,2007年、2008年一季度新增个人房贷全部为坏账,也仅为8600亿元,不足整个银行体系贷款总额的3%,2007年国内银行业税后利润总额为4467亿元

  最近,被管理层一度叫停的转按揭和加按揭业务又死灰复燃,并以一种更隐蔽的形式在部分银行变相推出。虽然新的操作方法仍涉嫌违规,潜藏风险,但银行对此似乎却并不担忧——实际上贷款额不足房产市值的五成。

  转按揭贷款的风险比一手房贷风险大。目前,转按揭房贷额约3130亿元,占总房贷额的10%,占整个银行体系总贷款额更是仅为1%左右。极端情况下,即使2007年、2008年一季度风险度较高的新增个人住房按揭贷款全部为坏账,也仅为8600亿元,占整个银行体系贷款总额不足3%。

  银行业据此判断,在2006年以前个人住房按揭贷款占比更大、全国个人住房按揭贷款首付平均达到40%的情况下,房贷风险并不像想象中的那么高。

  转加按揭的法律风险

  目前,卷土重来的加按揭业务则比原来有所创新,客户想要以房产升值部分获得抵押贷款,可以通过另一家银行对房产重新评估,然后按新的总价获得一定折扣的新增贷款,这实际上与原来的加按揭效果一样。

  一般意义上的转按揭是指跨行转按揭,前提条件是在上家还款正常,没有不良记录,如果出现三次以上的逾期,担保公司不会出具担保函;转按揭的房屋必须获得产权证一年以上,还款至少要满一年,房屋交接书也应满一年。此外,客户的贷款额原则上大于还款额,多出的是转按揭担保费,一般为下家银行贷款额的千分之六,至于由谁来出,则由双方协商确定。

  转按揭的操作流程一般是先审批贷款,然后由担保公司、银行和客户签订三方协议,再办理委托担保公司代理手续;贷款审批通过后,客户缴纳各种税费后,担保公司出具“担保函”,然后银行放款到担保公司账户;客户与上家银行预约还款,办理注销登记,再办理交易和抵押登记手续,最后领取产权证,银行放行剩余的尾款。

  从法律上看,转按揭一般只涉及到债权人的主体变更,不涉及内容,而加按揭不仅有主体的变更,还有内容的变更。如果只是债权主体的变更,则债权人只须通知债务人即可;如果涉及内容变动,则债务人和后债权人须征得原债权人的同意才可变更。

  现实中,客户为绕开须债权人同意的规定,直接申请提前还贷终止与上家银行的关系,并且在此之前往往已与下家银行谈妥了各种转加按揭的条款。实际上,如果下家银行与上家银行提供的服务包括贷款额度、贷款利率、期限等是一样的,客户为何还愿意多付出各种税费、担保费等额外代价呢,唯一的解释就是下家肯定给了客户额外的利益和好处,可能就是加按揭重新评估房产升值部分的贷款额度。

  按照银监会的要求,“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”

  根据转按揭业务操作流程,下家贷款银行在客户房贷全部归还贷款前,就批复了客户以房产重新评估价值为依据申请的贷款,明显违反了上述规定。

  因此,表面上看,客户与下家银行签订的新借贷合同是在终止与上家银行的合同关系后签订的,但由于与银监会的规定相违背,属于“以合法形式掩盖非法目的”的行为,可被认定为无效合同行为,法律风险暴露无遗。[[[下一页]]]

  房贷收益率高使然

  此前,管理层之所以叫停无真实交易、不指定贷款用途的转按揭和加按揭,业内人士倾向于认为管理层更担心加按揭的风险无法控制,因为加按揭通过银行重新评估客户房产,将部分房产升值的资金再放贷给客户。

  这里有两个风险,一是房价下跌,将伤害银行个贷资产质量;二是既然高估房价可以吸引和稳定存量客户,可能会诱发银行在房价评估上做手脚,由此导致信贷风险会更高。

  在房地产市场开发贷款方面,中小银行无法与大银行竞争,在按揭贷款市场上,中小银行在增量市场上也不具备优势,而在存量市场上,中小银行却可以创新的名义开展各种新业务,甚至不惜违规操作以争取更大的市场份额。就转按揭市场而言,银行间过度和无序的竞争可能会形成与信用卡市场“一人多卡”相类似的局面,银行为了争取客户,竞相给一个客户、一个房产多个加按揭贷款额度。

  “不排除有部分银行以转按揭业务而变相松动了加按揭业务,银行重新推出非交易性转按揭,是以节省利息为卖点来吸引客户,但如果更多银行加入这一行列,就会导致变相提高贷款成数,下浮房贷利率,从而降低市场准入标准等风险失控的因素出现。”银行人士表示。

  该人士表示,与外界对银行房贷风险的认识不尽相同,尽管个人房贷的风险在增加,但银行内部仍将其视为优质资产。尽管目前没有一个完整的经济周期的数据来验证房贷违约率的准确数字,但相对于其他贷款而言,房贷的不良率还是很低的。虽然对公贷款收益可能更高,但是在综合风险加权后的收益率还是个人房贷比较高。

  由于没有经济周期的数据定量分析,银行目前的数据都是基金对过去房贷风险的认识,未来的预期只能建立在定性分析的基础上,个人住房信用违规很少是银行目前仍坚持房贷资产优良资产的重要原因之一。

  而从银行的资金运用效率来看,尽管公司贷款利率较高,单笔业务的收益可能更高,但个人房贷能更有效地利用资本金。相同的贷款额度,所用的资本金只是公司贷款的一半,在目前一些中小银行存贷比较高的情况下,个人房贷无疑使银行可更有效地运营资金。

  据了解,在银行内部的利润贡献中,个人房贷占比约在20%左右,但自2008年以来,由于房价大幅波动,个人房贷规模出现负增长,必然导致银行利润的下降。但在银行的利润率贡献增加计划中,个人房贷利润贡献率并没有调低,这也迫使银行工作人员更加主动地扩大个人房贷规模。[[[下一页]]]

  房贷风险不足虑

  “转按揭的风险并不比一手房贷的风险高”。银行人士表示。

  目前,银行以转按揭形式操作加按揭,虽然表面上是转按揭,不应该有银行多余的放贷数额,但其实是下家银行先把房产升值部分变为贷款,客户用这部分钱去还清了余额,所以实际上用的还是银行的钱。这对于再贷款的银行来说,就将直接将面临房产价格下滑可能导致的信贷资产质量下降风险。

  银行内部也承认这种行为涉嫌违规,但银行在操作中还是注意到了其中的风险,如在贷款额度评估过程中,通过银行和担保公司的打折,实际上贷款额仅有房产市值的五成不到。而银行业对房价下跌比较认可的幅度是30%,将加按揭贷款成数定在50%左右,表明了银行对加按揭及房贷风险的预期已经有所认识和控制。

  央行2008年一季度货币政策报告显示,商业性房地产贷款余额为5.01万亿元,约占国内银行体系贷款总额的17%,其中房地产开发贷款余额1.8万亿元,占比约为6%,个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元,占比约为11%左右。而据测算,通过转按揭的房贷数额约占10%,即3130亿元,所占的比例就更少。

  从整体上来说,国内房价上涨最快的年份是2007年,而2006年底个人住房按揭贷款余额2.27万亿元,2007年、2008年一季度分别新增9000亿元左右、1233亿元。即,个人住房按揭贷款风险较高的有10233亿元,其中已还款1600亿元,这么算下来,个人住房按揭贷款风险较高贷款只有8600亿元左右,占整个银行体系贷款总额不足3%。

  银行业据此判断,即使房地产市场出现根本性逆转,最极端的情况就是这8600亿元个人住房按揭贷款全部成为不良贷款,占比也并不高。而2006年以前的个人住房按揭贷款,由于当时的房价水平很低,国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平比较困难,而且,全国个人住房按揭贷款首付平均约在40%。因此,即使在当前信贷紧缩的情况下,房地产交易持续萎缩,但银行个人住房按揭贷款风险并不像以前想象的那么高。

  本文发表在6月28日出版的《证券市场周刊》
  

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