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深圳首例断供案主角陷入困境

2008年08月19日 16:04 来源: 法制周报 【字体:


  核心提示:原本想借房产升值大赚一笔的唐某最近陷入了尴尬境地,因自己去年高价买的浪琴屿花园房价持续下跌,使这套房子变成“负资产”。在他断供4个月后,银行一纸诉状将他告上法庭,要求偿还约190万元贷款,他由此成为深圳“首例断供案”的主角。

  ⊙《法制周报》记者 李俊杰

  8月12日,被广泛关注的工商银行601398行情,爱股,资讯深圳分行南山支行诉深圳浪琴屿楼盘业主唐某“断供”一案,被告知延期审理。

  而对于具体开庭时间,法院至今尚未告知。唐某的原代理律师刘子孺在接受《法制周报》记者采访时表示,因为要偿还银行贷款,如果开庭还要缴纳诉讼费、财产保全费等,压力太大,他的当事人唐某一直积极在与提供房贷的工商银行深圳分行南山支行进行沟通,希望在开庭前,与银行达成和解。

  在此之前的8月8日上午,唐某主动与其代理律师刘子孺解除了委托关系,“以示诚意”。

  不少媒体将该案解读为深圳“首例断供案”,一时间成了房产界的一大焦点新闻。该案最终的结局如何,我们不得而知。而“断供”背后的炒房悲剧,由此引发的法律问题,则令人深思。

  当事人并非恶意断供

  8月7日晚11时多 ,刘子孺接到电话,唐某在电话中提到,希望能解除委托代理合同。这一突然的决定让刘子孺多少有些吃惊,但刘没有多想,表示尊重当事人的意愿,答应解除委托关系。

  “律师费用也没有让唐某再继续支付了,因为之前还是朋友,加上没有进入诉讼程序,觉得没有这个必要。”刘子孺告诉记者,在接受委托之前,他早已介入此案。

  之后,唐某一直在努力与银行方保持着沟通。

  16日晚上,记者致电刘子孺时,刘称正好与当事人唐某在一起,但唐某并没有提及此事,是否能和解,仍有待观望。

  “目前,还没有媒体采访到唐某本人,他自己与工行在努力沟通”,在媒体看来,唐某显得颇为神秘。

  为了把握好与工行方面的“友好衔接”,唐某与刘子孺交流时,多次强调说,对于他的个人信息,“千万不能向外界透露半点”。

  唐某显得尤为敏感和小心翼翼。(法制周报新闻热线:0731-4802117)“他怕因自己的言行引起银行方的反感,到时候连回旋的余地也没有”,刘子孺分析。

  刘子孺告诉记者,他的当事人唐某是一名投资客,此前曾从事房地产中介行业,有一定的积蓄,现在在某单位上班。

  唐某手头共有5套房产,其中两套是以自己名义购买,一套与他人联名购买。2007年6月,唐某选择以其妹妹名义购入房产,自己作为担保人偿还贷款,以抵押贷款的方式购买了属于浪琴屿楼盘的1套二手房,总价230万元,银行贷款190万元。

  今年1月至4月,因资金链一度出现紧张,唐某去年用妹妹名义购买的房产连续断供4个月。而唐在断供两个多月到三个月期间,银行曾催过几次款,唐某在电话中曾跟银行交涉多次,称自己资金暂时比较紧张,正在筹钱。

  此后,唐某于今年5月和6月又开始向银行还了6万元贷款。但不久便接到深圳南山区法院的传票。

  那么,一直到8月份开庭,中间双方是否有过沟通?

  刘子孺称,唐某资金出现问题后,没有办法再去尝试着做一些事情,导致中途出现了沟通不顺畅,才有这个结果的出现。

  工行的起诉依据是双方签订的个人按揭贷款合同,合同约定,在借款人达到“连续三个月或累计六个月”未正常还款的违约条件时,银行有权诉诸法律要求借款人一次性还清欠款,不还则可以通过拍卖处置抵押房产来回收贷款。

  目前,除与他人联名购买的那套房产外,唐某兄妹名下的另外3套房产已全部被冻结。

  刘子孺告诉记者,当事人唐某买入涉案楼盘时价格约230万元,目前还欠银行190余万元贷款。他的几套房产中有两套位于罗湖区、两套位于南山区。在南山区的这两套价格缩水严重,罗湖区的情况稍好。不过,即使把剩下的3套全部卖掉,至少还要欠下银行100万元的债务。

  而从最近的房屋出售挂牌信息来看,浪琴屿花园多个房源近期挂牌价为1.3万元/平方米左右,这意味着该业主230多万的房产目前市值已缩水至约170万元。

  刘子孺认为,唐某并不是恶意欠款,主要是因为深圳房价下跌幅度太大造成了资金周转困难,当时以230万元购买的房子,现在低价转手仍存在相当大的难度。

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  银行提出3种方案

  而唐某所要面对的,绝非只有这些。

  “假使按100万元债务以及每日万分之四的‘迟缓履行金’来计算罚息,唐某每天将要支付利息400元,算下来一年光利息就要约12万元。最坏的情况下,他们兄妹的其他资产都要被用来偿还债务,每个月工资除了留下基本生活费外,都要被银行追偿,而且个人信用会留下污点,今后很难再和银行打交道。”刘子孺说。

  也有媒体猜测说,“从记者目前获得的信息来看,双方和解的难度较大”。

  公开报道显示,此前,工行曾经提出三种解决方案,一是一次性还清所有欠款,二是以其他房产二次抵押贷款还该笔贷款,三是重新评估再放贷,补足欠款和重新评估后贷款额的差额。

  据专业人士分析,第二种方案相当于拿唐某其他抵押率较低的房产从按揭银行再贷款,以还清或还部分在工行的欠款。“在唐某被曝光之后,第二种方案已经没有可行性,因为他从其他银行贷款肯定会很难。”上述专业人士认为。

  而第一种方案对业主的还款压力不言而喻,第三种方案最有可行性,不过还款压力也不小,唐某浪琴屿的房产市值已经缩水不少。(法制周报新闻热线:0731-4802117)而一旦诉诸法庭,据了解,此类银行起诉业主的案件,由于银行握有按揭贷款合同、违约记录等确凿证据,唐某胜诉的可能性很小。

  “现在银行提出的这几种方案,我们都无法接受。”刘子孺事后告诉记者。

  此外,有媒体报道,深圳首例“断供案”业主日前面临被多家银行“集体追债”的风险。记者从另一家银行了解到,他们已在追查该业主贷款情况,目前已确认“断供案”业主在该行也有违约行为,是否采取措施尚未确定。

  面对“被集体追债”这一说法,刘子孺表示,可以肯定,不存在这种事实,不管是解除委托前,还是近期两人见面后的交谈,唐某本人都没有提及此事。

  而且,据刘子孺透露,唐某在其他银行的贷款都在正常偿还。

  银行方认为,这起事件不属于“断供”行为,只是这名客户逾期不能偿还银行贷款,银行依照合同办事,将违约者起诉到法院。

  相对当事人而言,对于媒体提出的采访要求,工行则选择了低调应对:“既然此事已经进入诉讼程序,就让法院通过审判来确定。”

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  断供对购房者“百害无利”

  随着楼市的沉静,很多在2007年6—7月入市的业主,其购房已经成为负资产。

  有数据显示,2007年9月28日,也就是“9·27”新政出台后的第一天,整个珠三角楼市房价开始急剧下降。据统计,东莞在上半年月均成交量下滑42%,深圳更是低迷,去年10月成交量仅15.36万平方米,比9月再度下挫50%,创下2001年以来的最低纪录,到2008年2月份,深圳新房成交量6.44万平方米,新房成交154万平方米,同比跌幅达54%。

  今年5月起,深圳等一些城市房屋价格大幅缩水,部分贷款买房者迫于形势,选择停止偿还住房贷款。

  “其实深圳并没有‘断供潮’。”深圳市国土资源和房产管理局办公室副主任虞海霞在接受媒体采访时说,“据了解,真正彻底‘断供’的人很少,有一部分人在跟风,希望以此给开发商压力,让他们补偿差价。”虞海霞说,几乎没有开发商会给断供者补偿,因为“断供”对开发商没有实质性伤害,反倒是对购房者“百害无利”。

  “意欲通过停止月供,来迫使开发商承担责任。要求差价补偿是肯定没有道理的,因为按照市场经济规则,理应自行承担这种贸易风险”。 作为一名只有25岁的年轻律师,刘子孺有在网上写博客的习惯。他在网上提到一个观点,他很不赞成业主用断供这个极端方式维权。

  同时,作为当事人唐某的代理律师,刘子孺也坦言,银行对于此事的处理方式,从法律角度来讲,是没有任何问题的。

  原本想借市场升值,来大赚一笔的“炒房客”唐某,在风险无处不在的房产界,将为他的冒险行为埋单。

  “需要提及的是,断供这种行为肯定是违法的。”刘子孺强调,这是业主与银行之间的贷款关系,而业主与开发商之间的纠纷是购房合同之间的权利义务关系,两者之间并不存在实质上的法律联系,一旦断供,可能会对业主以后在银行的信用系统中产生不良记录。

  “断供是缺少契约精神和法律意识的表现。”有观察人士表示。

  同时,广东联建律师事务所王劲松建议,对于那些确实经济困难、还款能力不足的业主,建议在履行按揭合同的前提下,通过与银行协商的方式解决问题。如可以到银行要求做贷款展期,依据自己可以承担的支出范围,要求银行适当合理地延长还款期限;或者和银行协商改变还款计划,要求先只还利息暂缓本金的还贷方式等。
  

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