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是时候到美国抄底了?

2008年11月03日 10:21 来源: 金融界网站 【字体:


  文/陈思进

  最近,全球房市愁云惨淡,美国房市一年多来虽然已经平均下跌25%,可目前依然跌跌不休,还没有止跌回升的迹象。就连富人成堆,号称房价永远只升不降的纽约曼哈顿,都开始下跌了。连日来更爆出拥有和担保了全美国一半以上住房贷款的Fannie Mae(房利美)和Freddie Mac(房地美)(以下简称“两房”)遥遥坠地,面临破产的危机,真是祸不单行。

  所谓“担保”,是指“两房”承诺:及时支付利息和本金给第三方投资者,即使房主还不出房屋按揭贷款。随着“两房”高负债的真相水落石出,9月初,美国财政部“当机立断”,宣布接管“两房”!可见事情的严重程度,全球经济也都受其拖累。

  然而几家欢喜几家愁。前几年美元坚挺,纽约、洛杉矶和芝加哥这些国际大都市房价高企,令人望而却步。目前美国房市不景气,美元又低迷,似乎正是“抄底”卖入的大好时机。事实上也的确有不少国际投资者,包括中国人蜂拥而至。

  在美国买房非常容易,几乎没有什么限制。对于海外买家,只要有合法的护照签证和足够的钱即可;而对于新移民来说,虽然目前贷款不像前几年那么容易,不过只要有一份稳定的工作,能付得出首期也能买房。

  既然美国房价大跌,买房又容易,那么是否就是买房投资的最佳时机呢?我觉得,如果买房的目的是自己长期居住,差不多可以出手了。假如买房是作为投资手段,希望得到可观的增值,那就需要三思了。美国主流没有“炒房文化”。长久以来 P/I值(Price to Income)——也就是当地平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比——维持在3左右。前两年次贷泛滥,人们太容易从银行得到贷款,不管收入多少,不管是否付得出首期,人人都能得到贷款而买房。结果房价起飞, P/I值猛涨,曾经超过5,形成房地产巨大泡沫。泡沫破灭之后,虽然房价一路下跌至平均一栋20万美元,但按美国家庭的平均年收入5.2万美元计算,P/I值依然超过3.8,所以要回归到P/I值3的话,至少还有25%的下跌空间。回顾历史,房市一旦下跌往往超跌,复苏需要相当缓慢的时间。譬如美国上次房市泡沫破灭,跌势始于1989年,到1996年才止跌,又过了几年才回升。

  这一轮房价跌到谷底,预计要等明年底,后年初,随后要等六到八年才会开始复苏。而经过这次房市大风暴,美国政府一定会出台新法律,限制金融机构随意发放房贷,再加上美国住房拥有率高企,估计未来房价只会随着通胀的幅度上升而已。

  最近看到一份统计报告,统计了美国前80年各种投资工具的回报率。在这80年中,美国有过多次的股市狂飙,多次房地产高涨的美景; 也经历过大萧条,9/11事件,经历了几次股市大崩盘,以及房地产泡沫的破灭,上上下下几多沉浮,这份总结性的统计报告非常说明问题。其中,投资房地产的平均回报比政府债券还低,只有3.6%而已,和通胀的幅度相当。

  而中国新移民多半选择中国人聚集之处,像纽约、洛杉矶、旧金山和芝加哥,正由于这些地方新移民少数族裔多,炒房成风,目前房价依然高企,增值空间更少。

  众所周知,投资房地产保值增值的三要素,就是:地段,地段,还是地段。地段最重要。美国买房和中国的不同之处,在于拥有房地产之后,每年必须向政府交纳两种税,一种是地产税,一种是教育税,两种税率相加按地区好坏,从1%到3%不等。华人一般都特别希望孩子能上好学校,所以在购房时特别注重学区,一般的好学区同时也就是好地段。我一个朋友12年前在纽约上州一个好学区买下50万美元的房子,后来克林顿夫妇也在那儿买了一栋房子,他们和克林顿成了邻居,可见那个地段之好。我的朋友起先每年交一万五千美元的税,这几年房价猛涨,他们的房子市价一度高达100万。一次我见到他们,祝贺他们成了“百万富翁”!没想到他们却苦笑道:“有什么好祝贺的。这几年,地税教育税每年涨。房价是一百万了,明年我们要交三万美金的税,再这样下去,这房子我们就住不起了!”

  “幸好”他们话音未落,房价便开始下跌,目前他们的房价已回落到70万,他们才算松了口气……

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