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房贷细则“难产” 各家银行细则制定进展大摸底

2008年11月04日 09:14 来源: 江南时报 【字体:


  下调住房贷款利息、降息,近日央行又打出了一套组合拳刺激楼市,然而最引人注目的“房贷利率最高可打七折”的房贷细则离央行规定的日期已过1周,各家银行执行细则不是“按兵不动”就是解释得“云里雾里”。记者通过对楼市交易量的观察发现,房贷新政“难产”已经让南京楼市处于罕见的交易“停摆”状态,而这一情况至少要到本周以后才能得到缓解。

  房贷“难产”让楼市没交易

  央行10月22日宣布,从10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。距离央行要求的“10月27日前金融机构完成实施细则拟定工作”的时限已经过去1周,然而除了农行以及光大在其官方网站上率先发布了实施细则外,包括其他3家国有银行在内的各家银行纷纷表示,细则仍然在制定中。

  房贷新政细则“犹抱琵琶半遮面”,使楼市交易出现了尴尬的局面。记者这几天在南京华侨路房产交易中心看到,前来办理房贷的市民寥寥无几,但前来咨询的倒不少。记者采访了一些有意买房的咨询者,他们表示,虽然自己急于“出手”,但迟迟不见银行房贷细则出炉,好不容易等到农行出了细则,又怕自己刚买了房,政策变了又要吃亏,几经折腾,只能继续保持观望。一位业内人士无奈地说,虽然有些楼盘价格已经下跌过半,但市民们的观望情绪十分浓厚,真正下手的却不多。现在救市政策虽然推出了,但明确的细则却不能及时跟上,这反而加重了市场的观望情绪。如果这种情况长久不解决,救市政策的威力就将大受影响,从而加大救楼市的难度。

  政策不明朗让银行最着急

  “细则还在研究!银监会跟央行理不清,我们能咋办?”在遭遇记者锲而不舍地 “盘问”后,南京一位银行人士也发起了牢骚。据了解,目前南京各家银行房贷业务已基本“暂停”。一位银行人士忍不住抱怨说,关于房贷的新政策,央行和银监会目前都有各自的要求,这就让各商业银行不知该怎样做。他表示,预计南京的房贷细则得等到本周后期才能明确。

  由于政策不明确,记者昨日了解到,南京各家银行的房贷业务已几乎处于暂停状态。“我们实在很着急,一个多星期来,房贷业务根本就没办法做!”一家银行房贷中心的主任说。在一家国有银行贷款买房的吴小姐昨日告诉记者,她很关注自己能否享受7折利率优惠。昨日,她去银行咨询,客户经理说,新的房贷细则还没有出来。由于罗小姐买的房子不到90平方米,且只有一套房,客户经理表示,只要南京有任何一家银行让老客户享受7折利率,吴小姐就肯定可享受7折利率,因为银行也害怕客户流失。记者了解到,即使已经出台政策的农行和光大两家银行也没有多少业务,因为这两家银行在房贷政策最敏感的如何界定改善型住房方面没有明确,再加上两家银行本身的房贷总量较低,本身对南京房贷市场产生不了决定性的作用。  [[[下一页]]]

  细则难定关键是银行收入

  据业内人士分析,各家银行对房贷细则出台谨慎,关键还是怕新政策影响到固有的收入。业内人士认为,商业银行房贷细则的集体迟到,主要源于商业银行如何拿捏支持居民住房消费和抑制投资性需求的政策平衡,如何灵活应对市场竞争,保证自身利润。根据政策,如果购房人能享受到贷款利率打7折的优惠,五年期存款利率5.13%仍高于打7折后的五年以上贷款利率0.09个百分点。房贷优惠利率与五年存款利率的倒挂无疑将大大影响银行利息差收入,如何确定房贷利率优惠幅度,以保证银行自身利润也就成了房贷细则的关键。一方面,银行如果对新贷款客户和存量贷款客户同时下调了贷款利率,将会带来巨大的收入损失;另一方面,如果放弃存量客户的利率调整,那么对已有借款者显然有失公平,而且原有贷款客户可以通过转按揭的方式转到别的银行贷款,享受更多下浮的利率。

  长城证券研究员吴小玲认为,在利益权衡之下,为了避免客户的流失,银行还是有必要适当调整存量贷款的利率,只要有一家银行进行调整,其他银行势必会跟进。此外,房贷细则的最大难点是如何界定改善型住房。由于改善型住房并没有权威部门的统一定义,银行如何据此来确定房贷利率优惠幅度和首付比例成了最大的问题。正因如此,业内对此次房贷新政的理解也出现了分歧。但在实际操作中,对于已经有了一套房但为了改善生活条件而购买第二套房的情况,究竟是按照新政的改善型住房需求来处理,还是适用第二套房贷政策呢,这个问题目前尚无权威部门公开表态,或许同二套房贷政策出台时一样,二套房如何界定也会纷纷扰扰数月后才得到明确。

  南京各家银行细则最新进展

  记者了解到,南京各家银行除了农行和光大出台了细则外,其他银行也有或多或少的进展。

  深发展:10月28日已经达成意向细则,即首次购买90平方米以下的普通自住房和改善型普通自住房,最低首付款比例为20%,最低执行利率为基准利率的0.7倍。对于其他条件的客户,具体要看是否为VIP优质客户。11月3日应该就可以收到总行下发的具体细则。

  浦发:目前尚未接到总行细则,预计在本周细则会出台。

  招商:目前尚未接到总行细则,暂且停办所有住房贷款业务,等待本周细则的进一步出台。

  交行:细则尚未出台,请客户耐心等待。对于首次购房的客户,银行会相应地扩大下浮幅度。对于首套房和二套房,以及自住和非自住住房,会有不同的细则区别对待。

  工商:目前仍未收到总行出台细则的相关消息,应该在近期会出台。

  四大国有银行中,除了农业银行不是上市公司,其他3家都需要经过董事会讨论,这也造成农业银行出台细则速度比较快。虽然10月27日是房贷新政开始执行的日期,但因为契税、土地增值税等税费政策,要从11月1日起才正式执行,所以应客户的要求,这段时间内银行基本没有放贷,各银行相互之间也在观望、权衡。对于10月27日前已贷款的老客户,只要是首次购房,且没有逾期交款记录,原则上可以从明年1月1日起享受0.7倍的房贷优惠。(王琦 顾阳艳)
  

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