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银行暗推房贷细则 客户不买账

http://www.jrj.com     2008年11月22日 07:43      中国证券报
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  个人住房按揭贷款一直被银行认为是优质资产,即便眼下房地产不景气的时候也是如此。但银行必须面对的是,房产交易的清淡和五年期以上存贷款利率倒挂。如何在市场占有率和收益之间达到平衡,考验着各家银行的市场应变能力。

  大行只做不说

  “首次购买普通住房,且自住的购房者能够享受优惠政策,即首付两成,贷款利率打七折。但必须是我们的优质客户。”中行某客户经理这样介绍,“不过我们对优质客户的限制条件大概有二三十条吧。”

  记者从一位中介业务人员那里了解到,工行的政策是,不仅要符合首次购房、自住、普通住房的要求,而且所购住房必须在90平米以下,客户也必须是工行规定的优质客户。而优质客户要满足的条件包括职业为公务员或其他有稳定经济收入的职业等。

  “在上海,符合上述银行优质客户条件的购房者基本都已置业,也就是说能享受到这些优惠政策的人少之又少。”某贷款中介告诉记者。据他分析,这种情况反映了国有银行矛盾的心理:一方面他们希望保持在房贷市场上的份额,不想让房贷客户被那些股份制银行挖走。另一方面,利差收窄、优惠政策使存贷款利率倒挂的问题又让他们相当苦恼。

  交行首席财务官于亚利承认,银行业将面临息差收窄的问题,这个问题在明年可能会更加严重。于亚利分析,息差收窄首先是由于央行对存贷款利率的调整,尤其是央行今年的前两次调息对银行的影响非常显著。后来尽管是对称降息,但由于活期利率没有变化,实际上仍然增加了银行的资金成本。其次,存款定期化的趋势也给银行带来了不利影响。如果今年股市仍然没有起色,短期内这个趋势仍将继续。央行同时使用价格和数量工具,央票发行周期加长,市场流动性增加。而信贷控制放松,银行的议价能力也随之减弱。

  银行房贷利率与存款利率倒挂进一步压缩了银行的利润空间。以10月30日调整后的利率计,在7折利率优惠下,5年期以上贷款利率为5.04%,5年期贷款利率为4.914%,均低于5年期定存利率5.13的水平;而3年期贷款利率为4.725%,也低于3年期定存利率4.77%的4.5个基点,已经出现倒挂。

  除了利益问题让各大行难以对房贷新政真正热衷外,也有房产中介认为,各大银行悄然执行的房贷新政随时可能调整,这也是他们只做不说的原因之一。此外,银行也担心自己煞费苦心研究的房贷细则如果和盘托出,很容易被其他银行效仿。

  中小银行靠产品取胜

  “将房屋贷款平移我行,办‘双周供’还款,可省30%利息,年利率5.737%(下浮20%),另可退保费。”这样的短信目前频繁出现在上海居民的手机上。这是一家股份制商业银行的新政策。据该行信贷员介绍,如果是新政策出台前第一次购买住房,在该行贷款都可以享受79折优惠。如果是在央行新政之后首次购买住房,利率可以打7折。可能是怕新政策引发争议,这家银行的上述政策并没有挂在其官方网站上,而是通过手机短信、业务员推销等渠道“扩散”。

  “‘双周供’就是把还款方式从原来每月一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。这样可以减少利息负担、有效缩短还款期限。这个产品两年前就有,现在又搬出来无非是想吸引客户。”贷款中介告诉记者。

  除了双周供,还有银行把原本就有的“气球贷”借新政之名,拿出来重新炒作。其实这些新政只是按照央行的标准执行而已。

  而光大银行的房贷新政突破了住房面积的限制,只以购买住房套数来区分利率和首付比例。如果客户是购买第一套住房,那么在该行贷款可以享受到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮30%。而如果客户是购买第二套住房,那么在该行贷款可以享受到两成首付比例、贷款利率在基准利率的基础上下浮18%,并且第一套和第二套住房的考核标准以家庭为单位。

  市场反应冷淡

  “无论银行的政策怎样,关键的问题是没有客户,没有交易量。”贷款中介说。

  据央行上海总部统计,10月份上海中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元,同比多减71亿元;其中新建房贷款减少17.6亿元,二手房贷款减少3.5亿元。

  由于房贷新政是在10月底公布的,政策的效果有待进一步观察。

  有调查显示,首付两成、利率七折的优惠政策并没有在青年置业者心中产生太大的购房冲动,很多年轻人表示,他们不愿意为两成的首付去透支未来的生活质量。

  张女士有稳定的职业,和丈夫两个人的月收入近2万元。但已经生了宝宝的他们仍旧租房,近期也不会因为有优惠政策而买房。“尽管现在上海的房价跌了,但还是超过了我们的承受范围。我们目前租住的房子,90平方米,月租金2500元。如果购买的话,起码要1.4万/平方米,总价120多万。首付我们肯定没问题,但贷款近100万我们可不敢。这也可以看出租房比买房合算。再说我们上有老下有小,孩子将来要入托、上学,老人要看病、住院,压力很大,不可能为了房子其他什么都不顾。”张女士说。

  不仅如此,今年以来有不少手中有房的人为了规避房价下跌风险,甚至把自住房出售。上海的王先生今年5月以9000元/平方米的价格卖了他140平方米的房子,所得120万元。目前他以2万元/年的价格租住在附近的某高档社区内。王军算了一笔账:三年期以上定期存款的税后利息近5%,他目前的房屋租金是2万元/年,连同装修成本大约2.5万/年。也就是说,如果以50万存款,利息就够其支付房租,并且有70万元盈余。可如果持有房产,不仅没有70万元带来的利息收益,而且他每个月需还贷4500元左右,逐渐接近其能承受的风险边缘。特别可怕的是,如果房价下跌30%,他就可能成为负资产。

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