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北京房贷不良率略现反弹

http://www.jrj.com     2008年11月26日 05:20      21世纪经济报道
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  北京人行数据显示,截至三季度末,北京地区个贷不良贷款余额比年初增加4.2亿元,不良贷款率为2.4%,比年初增长0.12个百分点。在个贷的不良贷款中,房地产不良贷款余额占据了60%之多。房地产市场长达半年多的震荡,风险开始向商业银行传递。

  交银国际研究部董事总经理杨青丽认为,这种反弹是一种必然,随着房地产市场调整周期的开始,商业银行的个人按揭贷款的不良也会出现增长,这种反弹在2009年和2010年有可能最终暴露。

  北京样本

  人行北京营业管理部统计显示,北京个贷不良贷款余额比年初增长4.2亿元。而个贷不良贷款率2.4%,也比三季度末北京地区全部贷款的不良率高出0.34个百分点。

  不仅如此,北京地区个人不良贷款占不良贷款总额的比重达到13.8%,已经远远高于个人贷款占全部贷款的比重1.95个百分点。个贷已经成为助长新一轮不良贷款增长的重要因素。

  在个人不良贷款中,又以住房按揭贷款和汽车不良贷款为主。其中住房按揭不良贷款余额41.85亿元,占个贷不良比例为60.5%,汽车不良贷款余额为20.19亿元,占个贷不良比例为29.19%。

  某商业银行人士称,北京地区与上海等地不同,2007年北京地区的房价成为领涨全国的排头兵,而这一年也正是各商业银行的房贷业务积极拓展的一年,由此导致房贷集聚的风险也明显提升。

  人行数据显示,2007年70个大中城市房价比上年上涨7.6%,而同期北京的房价上涨11.4%。伴随着房价的快速上涨,商业银行的信贷投放亦进入高速发展。据不少北京地区的商业银行反映,不少银行在2007年的个人住房按揭贷款的增速都达到了30%以上。

  这从上市银行的业绩报告中可见一斑。2007年,兴业银行个人住房按揭贷款占整个贷款的比例从2006年的15.32%上升到27.54%,几乎翻倍,房地产开发和个人住房贷款合计达到41.5%,为上市银行的最高值。其次,占比较高的依次为深圳发展银行、民生银行和招商银行。深发展的个人按揭贷款和开发贷款占整个贷款比从2006年的26.6%上升到33.2%,民生银行从25.6%上升到29%,招商银行从19.1%上升到25.9%。

  商业银行人士透露,由于这部分增量正是房价最高的时候投放的,其风险乘数亦最高。根据商业银行之前的房地产压力测试,一般房价下跌20%-30%,个人房贷的不良率就会明显释放。

  库存房激化风险

  尽管目前的不良反弹尚小,但商业银行人士认为,商业银行并不能高枕无忧,未来的风险有多大,取决于房价的调整幅度。

  中金公司宏观经济研究部的报告认为,本轮房地产市场进入调整期,目前房价的下跌还远未到位。

  根据中金测算,目前主要一线城市房价比消费者可承受水平仍高估33%左右,比5月份的38%有所下降,但离刺激有效购买需求仍有较大距离。

  中金公司的内部研究资料显示,截至2008年9月份,主要城市的二手房销售价格平均为12325元/平方米,而同期的家庭月收入为7339元,9月份房价下跌家庭月供为5876元,如此折算,9月份房价下的家庭月供收入比为80%,只有房价下降33%的情况下,月供收入比才会降至50%的合理水平。

  而对于北京、上海这些房价较高的城市,中金测算,按照9月份的当地房价计算,月供收入比已经达到108%和102%,房价要下调53%和51%才会使月供收入比降至50%。

  在房价远未到位的情况下,成交量和新增个贷亦难以回升,这将凸显商业银行的存量房贷风险。

  中金公司的统计显示,北京截至9月份的可销售套数为14598套,最近一月的成交套数为8622套,以此成交量计算,要消化存量需要17个月。同样的计算方法显示,深圳要消化存量需要18个月,厦门需要60个月,南京需要22个月,宁波需要40个月,成都需要37个月,哈尔滨需要42个月,杭州需要22个月。综合计算,在目前的成交量下,主要城市商品房现有库存需要约27个月才能消化。

  如此庞大的存量,不仅加剧了未来房价进一步下调的压力,也使“价跌”预期之下,成交量难以短期回稳,2007年房价高位时大量投放的个按风险将随之显露。

  杨青丽认为,在近两年的房价上涨中,投资需求起了重要作用,这部分房产由于当期价值降低而且预期收益降低,会隐含不小的不良风险。

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