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上海首家房贷“固转浮”出炉

http://www.jrj.com     2008年12月14日 07:24      东方早报
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  记者调查发现,目前沪上房贷市场仍然处于规则“徘徊期”。事实上,存在利益关系,银行很难拒绝非交易转按揭客户的要求,而这也意味着防止客户逃离同样是一个课题。

  东方早报理财一周报记者/陈珺 忻尚伦

  随着此前央行四次大幅降息,利率水平已达到6年前低位,而与基准利率挂钩的房贷利率也随即成为购房人最关心的问题。房贷新政推出之后,购房人到底能够享受多少优惠?为此,记者向沪上各家银行了解到,虽然针对存量房贷各家银行尚没有形成统一标准,但固定利率房贷客户有望率先得利,目前多家银行已开始试行“固转浮”类贷款产品。光大银行上海分行昨日公布了“固转浮”的新规定,转换后贷款利率暂定下浮15%,原贷款人即日即可开始申请,这也是沪上第一家正式宣布开展“固转浮”业务的银行。

  “固转浮”需求最明显

  受全球经济危机及国家宏观经济政策的影响,央行最近两个多月来已连续四次降低存贷款利率。在降息通道下,固定利率贷款的优势已荡然无存,浮动利率则成为贷款者的首选,而此前的固定利率产品也处于全面停售状态。然而,对于已经办理了固定利率贷款的客户,如果降息持续下去,那么其贷款成本将无法随国家利率的调整而降低,这样就变相增加了客户的贷款成本。“固转浮”的需求最先凸显出来。

  与普通的按揭贷款不同,锁定利率的固定利率房贷业务相比浮动利率,在此次利率下调中损失更大。为此记者从光大银行、中行等银行了解到,此前办理固定利率房贷的客户可申请转为浮动利率房贷,而光大银行也是首家正式宣布开展“固转浮”业务的银行。

  据光大上海分行相关人士表示,该银行“固转浮”的相关新规包括了全程型固定利率贷款和组合型固定利率贷款,选择了上述两个产品之一的客户,均可有条件地转换为浮动利率贷款。

  该人士同时表示,经客户提出书面申请后,固定利率贷款转为浮动利率贷款执行不低于现行基准下浮15%的利率。对于属于首套房贷的固定利率贷款,是否能按国家发布的房贷新政执行基准下浮30%的浮动利率还需通过相关审批后,按照最终的审批决定进行操作。而在客户关心的“固转浮”费用上,光大上海分行相关人士表示,对于存续期在1年以上的存量固定利率贷款,借款人在将原有固定利率转为浮动利率时,免除借款人违约金。

  中行某相关人士也表示,该行固定利率贷款客户目前也可申请转为浮动利率贷款,转为浮动后最多也可按目前基准利率下浮30%,具体依客户情况定下浮比例。不过部分客户申请固定转浮动需缴纳违约金,违约金为1个月的利息,即本金乘以月利率。是否收取违约金以当时客户与银行签署的贷款合同为准。

  此前提供固贷产品的招行也对此做出了调整,据招行相关人员介绍,固定利率转浮动利率贷款收取违约金的计算公式为:违约金=违约金额×(放款时固定利率-改浮动利率当时市场浮动利率)×固定期限剩余期限。另外,建行则表示,该行关于固定利率转浮动利率的相关政策目前尚未明确。

  存量房贷“老大难”

  房贷新政推出之后,新增贷款客户很快享受到了降息的优惠,然而更让贷款人翘首以待的则是存量房贷的利率调整。以一套普通的百万元房产为例,借款80万元,相比较降息前后的月供变化,再考虑眼下的7折优惠幅度,贷款人每月最多可省上千元。如此大的优惠,让不少贷款客户心动不已。然而,银行的存量房贷问题却成为许多银行贷款细则“难产”的原因。

  “要给予所有客户如此大的优惠幅度,银行恐怕很难达成。”某国有银行内部人士向记者透露,考虑到多方面原因,银行房贷细则还无法拿出最终方案。这位银行内部人士还告诉记者,银行最难以抉择的关键在于利润。如果从明年1月1日大规模将存量贷款客户的利率标准统一调整为最大幅度的基准利率7折,那么势必减少银行的利润。按照目前房贷息差在7折利率情况下仅为0.4%,再扣除摊薄下来的人员费用、系统录入费用等成本,银行在放贷环节已落到保本边缘。

  除此之外,系统设计上的问题,也是许多银行棘手的难题。要从大量客户中把房贷新政支持的首套自住普通房的借款人罗列出来,同时进行重新计算和核实,在操作、审核等大量环节都存在技术壁垒,银行也需要投入大量人力物力才能完成。这在眼下如此短时间内要完成,对银行而言难度也非常大。

  客户自己找门道

  眼下,银行一方面不想减少存量房贷的贷款利润,同时也担心这部分客户“转投”别家。事实上,客户逃离的状况正在悄然发生。在某外资银行工作的丁先生对行业内的情况了如指掌,这周他就通过多方了解,找到了交通银行某支行,为自己办理了非交易性转按揭。据丁先生介绍,他的贷款原先在建行办理,而随着降息的来临,他多次向建行某支行要求给予利率优惠,交涉无效之下,才只得转投到了交行。

  “我也是通过朋友介绍找到了这家支行,对方愿意替我办理转按揭,利率是新的基准利率下浮30%,我身边的许多朋友也都在了解这方面情况,感觉大家都是自己找门道。”丁先生如是说。

  事实上,存在利益关系,银行很难拒绝非交易转按揭客户的要求,而这也意味着防止客户逃离同样是一个课题。为防止存量客户出现此类转投现象,日前有消息称沪上几家大型银行签订了一份协议,共同“封杀”存量房贷客户为寻求利率7折而申请无交易转按揭的行为。

  然而就记者调查发现,目前沪上房贷市场仍然处于规则“徘徊期”。“因为没有一家银行有严格的规章不允许做转按揭,在具体操作上,支行仍然有很大的回旋余地。”某国有银行信贷部负责人告诉记者。

  既然堵不住“转投”,对存量贷款客户也很难“一刀切”。如今,不少银行支行推出了不成文的条条框框,在正式细则出台前,尽量减少客户的流失。一些支行对于收入来源稳定的高端客户以及手头有其他房产且贷款结清的客户,纷纷给予最低7折的优惠利率。还有不少银行推出了诸如“贷款人是事业单位处级以上的干部”、“个人净资产300万元以上”、“银行存款达到一定额度且3个月以上”等条件在内的优惠标准。在银行看来,优质客户给银行带来的附加收益以及交叉营销收入都十分丰厚,因此即便在利率上足额下浮,从长期来看仍是一笔划算的买卖。

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