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申江楼市八大新政难促春暖行情

http://www.jrj.com     2008年12月31日 01:41      上海证券报
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  ⊙陆志明

  作为对前期国务院支持地方政府施援楼市政策的跟进,上海市政府近期提出了提振楼市的八大新政:出台加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费和进一步规范房地产市场秩序等多项措施,并对于购买第二套普通住房的改善型住房消费,明确要求商业银行给予全面优惠。

  在八大内容中,减免改善性住房交易成本、提供第二套自住房优惠放贷等的确提升了居民自住型购房消费热情。但是相对于原本早已高高在上的沪上楼价来说,这点优惠政策实在难以与之相提并论。

  更何况目前中国与全球经济日趋同步,美国次贷金融危机已经对中国实体经济产生了明显的冲击。失业与降薪的幅度在以外企众多的上海经常高达20%以上,部分外资聚集行业,如花旗、美国银行等著名外企集中的金融、IT等行业,该比例甚至高达30%至40%。而通常所谓摒除外来炒房团、真正的上海楼市刚性需求的主力——年轻外来白领精英则成为这场金融危机的主要受伤者。

  综合购房成本与收入之比来看,实际上上海楼市主力自住消费群体的购房能力稳中趋降,这与时下沪上楼盘均价连续阴跌是基本一致的。要想从真实需求这一端来推动上海楼市销量复苏的话,唯有再大幅降低购房者成本。而从目前已经执行的楼市政策来看,当前的楼市刺激政策实际上已经回到了数年前,但是“零首付”、“购房送户籍”等政策工具已与目前银行紧缩贷款以强化危机时期风险控制、上海市人口准入门槛提高相悖,因而后期在非价格优惠方面,沪上楼市激励政策的空间已经较为有限。

  目前对于普通中等收入阶层而言,面向低收入阶层的社会保障性住房短期内与其基本无缘,而商品房仍然是其购房居住的主要渠道。对于这部分消费者而言,政府降低自住交易成本在降低整体购房成本方面仅占极小的一部分,最主要的购房压力还是来自于高房价。相对于“购房送车、送装修”等皮毛促销政策,直接降低房价是其最为期待的市场动向。

  再加上对于未来金融经济走势的判断:楼市开发商将面临更为严酷的市场与融资环境,快速降价以抢占市场份额将成为其主要发展战略,而这种降价预期机制将强化楼市下行压力。因而沪上楼市虽然有八大新政的支持,但回暖仍需慎言。

  只有楼市价格调整到适合真正刚性需求者购买力范围之内,市场价格体系更趋理性与充分竞争时,申江楼市的春天才会真正到来。

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