房地产投资信托基金试点临近 上海天津谁先行

　　每经记者 黄惠敏 发自深圳

　　昨天，国务院新闻办召开了促进房地产市场健康发展的新闻发布会。央行金融市场司副司长霍颖励在会上透露，央行已会同有关部门就房地产投资信托基金（REITs）形成了初步试点总体构架，获准同意后将开始试点。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，计划推出REITs是为了让地产开发商可通过REITs筹集资金。

　　目前，市场对REITs试点地的猜测聚焦在上海浦东和天津滨海新区两个地方。

　　稳定的现金回报是基础

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上讲，REITs是属于资产证券化的一种方式。

　　中原证券房地产行业分析师魏博认为，REITs产品设计的基础在于有一个稳定的现金回报，它应该是能产生稳定现金流的物业，包括商业和工业。商业里面包括商场、写字楼等；工业里面则像工业园区模式的都可以，例如浦东金桥、张江高科，天津的海泰发展等。

　　“只要能产生现金流的物业，都可以作为REITs打包上市 （把众多收租型物业资产打包到资本市场去融资,再以收租收益和其他投资收益实现股东分红）的对象”，中融信托助理总裁曹昱告诉记者，像廉租房也可以打包上市。以香港为例，当地公屋的停车场、公用地方都可以打包成REITs。像上海张江高科技园区，当初政府为了吸引高科技人才而建设出租给高科技人才的房子，这种房子也可打包成REITs。

　　目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。理论上讲，真正的REITs是在交易所流通的，每个人都可以买卖。曹昱认为，如果在银行间市场流通，这样离真正的REITs还有距离。