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银行会成为“地主”?

http://www.jrj.com     2009年01月14日 02:43      第一财经日报
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  陈志龙

  元旦这一天,报纸上有篇文章十分抢眼,标题叫《地王危局》。讲的是广东有一位在地产界打拼了20年的开发商,10年来一向行事谨慎的他在前两年的地产狂热中不能自持,志在必得一块地,在拍卖现场与对手叫板308次,以7.9亿元、超过底价3倍的价格拿下了该地块。缴好各项税费、平整好土地,耗资已逾10亿元,然而现在3亿元出手都没人要。逼债人把英雄逼向末路,空余一声长叹!

  “土地”还安全吗

  前两年的“牛人”非“跳高”高手莫属,在拍卖会上高价拿地,个个都争做“地王”,引得房价呼呼往上涨,银行大胆进场追捧,打破头送贷款给这些“品牌够响、实力够强”的“地王”。而去年下半年以来的“牛人”,改成了削尖脑袋动用各种关系去退地,许多囤地企业壮士断臂,不惜割肉求生,但真正能退成地的“牛人”并不多。至于在高位接盘拿地的,表面看是套住了开发商,深陷其中的其实是银行。

  2008年8月份以来,旧的矛盾和问题在累积中悄然出现,土地风险已经开始显山露水,但最近新的问题和风险又开始酝酿。最近与一位长期分管土地工作的领导同志交流,他说最近下去走了一圈,一个“人人眼中有,但人人都没觉察”的问题出现了:各地出现新一轮大干快上的苗头,规划无序、论证不够的许多项目在抢抓机遇的口号声中“霸王硬上弓”,仓促上马,而各家银行在货币政策突然松动时,也面临着项目选择方向的迷失,只要一听说是政府的基础设施项目就来劲,一哄而上去抢。许多项目缺乏科学的评估论证和决策程序,银行跟进主要是冲着有各级政府以土地储备中心为主的融资平台,但个中潜在的风险不容忽视。这位领导同志提醒,弄不好两年后政府的土地储备中心的储备大部分会置换到银行去,银行一不小心会成为“大地主”。

  随着中央政府4万亿元经济刺激方案的出台,各地政府也随之纷纷宣布大规模投资计划,各省市的投资总额已经远远超过4万亿元。如此庞大投资计划的资金从何而来?这是摆在决策者面前的一道难题。现在的出路,一是允许并鼓励地方发债,二是靠银行贷款和民间资金。央行通过连续大力度地下调存贷款利率和准备金率、票据市场公开市场操作等手段释放资金,向市场注入流动性,都使得商业银行的资金变得十分充裕。各家银行2008年四季度以来使出浑身解数抓项目储备,去年12月底,许多银行都承担着存款太多的压力,想办法把存款往外挤,“挤一点是一点”,都没想到年底存款会突然满仓,这与上半年的情况形成了强烈对比,也说明央行将货币政策由“从紧”转为“适度宽松”的效应已经显现,中国银行601988行情,爱股,主力动向业资金宽裕,流动性无忧。

  在金融危机深刻影响实体经济的当前形势下,商业银行对生产型企业的投放表现得犹豫而踌躇却步。金融危机大环境下百业凋零,难以寻觅到特别的亮点,商业银行的信贷投放不同于风险投资基金和种子基金,商业银行看重现在的绩效和市场。明明现在看不到有亮色的企业,那还怎么贷?面对突然的 “开闸放水”,不贷不行,乱贷也不行,于是政府的基础设施项目就成了各家银行的首选。然而经过历年的爆炒,“土地”还安全吗?

  过去10年间,由于制度性变革引发的房地产业“黄金10年”中,涨幅最大的是土地。许多城市地价在过去10年间的平均涨幅在20倍以上,有的甚至更高,土地出让金已经成为地方的第二财政。土地囤积、城市扩张伴随着高房价相互推波助澜,土地市场同样潜伏着巨大的金融风险。土地的使用价格是一次性支付的,政府不可能预测到未来数10年内土地的增值趋势和额度,客观上造成了地价和房价的失真。现在,随着房地产市场整体进入一个冷静期,土地流拍、开发商退地、出让金难以完整地回收等,困扰着各级地方政府。开发商不拿地了,下一个谁来接盘?那就继续让银行来接盘吧。

  新一轮的地方基础设施建设中,哪一个“主官”不想“抢抓机遇”多修几条路、多建几座桥、多盖几幢标志性大楼,一句话都想多做点实事。现在,政府手中唯一的牌也是他们最大最宝贵的资源,就只有土地了。用一位市长的话说,各级政府在土地作价上具有“点石成金”的功能,昨天还是一块农田,明天规划调整就成了建设用地,身价一飞冲天;今天还是工业用地,明天规划成商业用地,价格自然又是若干倍地上去了。就这样通过“画大饼”的方式,各级地方政府吹大土地价值泡沫后再四折、五折抵给银行。

  问题是地价过去几年间出现了十倍二十倍的上涨,即使抵押率50%,如果经济的下行周期不能很快扭转,房地产出现较长时间低迷,对商业银行来说,依然潜伏着相当大的风险,“土地”会成为“地雷”。就像股票市场,从6000点跌到3000点,50%跌去了,看多者以为安全了,没想到市场继续下跌到1600多点,又跌去一个50%。从美国、日本等发达国家的历次金融危机和这次次贷危机中,我们看到了房地产与金融之间日益密切的联系,房地产与金融业已经“一损俱损,一荣俱荣”。

  一方面,大公司的融资越来越依赖银行类金融机构,银行业同样高度依赖住房按揭贷款和开发商,形成了利益共同体;另一方面,房地产业在GDP中的地位非常重要,美国GDP构成中房地产业超过制造业,占14%左右,而中国在房地产业“黄金10年”中,房地产及相关产业链对GDP的贡献远远不止14%,房地产领域的任何风吹草动,自然会引起经济的巨大波动,进而直接导致金融市场的动荡不安。

  土地的自然资源禀赋特性决定了,在土地交易中一定要考虑“市场失灵”现象,就像前几年的“涨过头”一样,未来也可能出现“跌过头”,地价的变化周期与经济周期是高度吻合的,如果商业银行认识不到其中的风险,那就是中国金融业未来潜在的最大风险。

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