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工行:次贷危机还将纵深发展 持续时间将长于预期

http://www.jrj.com     2009年01月22日 10:45      中国证券报
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  (二)房市要素变化及其影响

  1.美国房市供需“不平衡”进一步恶化

  从2008年12月公布的最新数据看,次贷危机升级后美国房市供需的“不平衡”进一步小幅恶化。2008年12月23日,美国地产经纪商协会(National Association of Realtors, 简称NAR)公布了11月的最新数据,该月美国现房销售经年率化处理后的数额为449万套,较10月环比下降8.6%,较上年同期同比下降10.6%,跌幅创20年新高;11月现房供给经年率化处理后的数额上升至1120万套,较10月的1030万套上升8.7%。

  房市“不平衡”的进一步恶化将降低均衡房价,拉长房市回归均衡所需时间,并加深美国房市整体的萎靡程度。

  2.危机恶化导致房市萎靡短期加速

  截至2008年末可获得的最新数据显示,美国房市危机恶化有所加速。2008年11月,美国住宅开工环比下降18.9%,同比下降49.8%,创1980年以来的最差表现。2008年第三季度,美国房贷的不良率上升至6.99%,较次贷危机爆发前的5.12%较大程度恶化;美国房贷整体的抵押赎回权丧失率上升至2.97%,较次贷危机爆发前的1.4%也较大程度恶化。

  美国房市萎靡的短期加速一方面将恶化基本面,导致美国均衡房价水平下降,拉长房市复苏所需时间。但另一方面, 2008年9月, NBER的三位经济学家,Charles W.Calomiris、Stanley D. Longhofer和William Miles在工作论文中首次运用模型系统研究了美国房市数据动态演化中相关关系,该研究表明,美国实际房价存在较大“刚性”,抵押赎回权丧失率的突然上升并不会导致房价的大幅急速下跌。因此,我们倾向于认为,次贷危机升级后房市加速萎靡的影响更多将体现在拉长萎靡时间,而非大幅加大房价下跌幅度之上。

  3.全球房市进入普遍调整阶段

  根据国际机构的研究,全球各主要经济体的房价在上一轮经济周期上升阶段都积累了一定程度的房市泡沫,这给次贷危机升级后全球房市进入普遍调整阶段埋下了伏笔。截至2008年12月31日,全球房市指数均出现不同程度的大幅下跌:彭博全球房市指数全年下跌61.4%,美国、欧洲、亚太房产指数分别下跌44.1%、68.9%和58.3%。在次贷危机的影响下,特别是在次贷危机升级的冲击下,全球房市普遍进入了调整阶段。

  全球房市进入普遍调整阶段将拉长危机持续时间,并加大危机的波及范围。

  根据以上房市要素的新变化可以看出,美国房市于2011年前全面触底的可能性非常小,加上次贷危机升级后美国房市萎靡程度加深,不平衡程度加大,美国房市的调整将持续较长时间,而全球普遍进入调整阶段则将进一步加大金融危机的持续期和波及范围。

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