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六招巧还牛年房贷 组合贷款用公积金月冲

http://www.jrj.com     2009年02月16日 09:21      京华时报
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  在贷款买房普及的今天,房屋贷款已成为大部分工薪阶层最主要的家庭支出。各家银行在还贷方式上推出的产品层出不穷,固定利率气球贷、接力贷、循环贷等各种还贷方式令人眼花缭乱,而处于降息周期的牛年如何巧还房贷就更加考验家庭理财者的智慧了。

  理财专家提醒还贷人:在牛年经济大环境不佳,以及处于降息周期的背景下,贷款者可根据自己收入状况,巧妙灵活地选择不同的还款方式。

  转按揭寻求更实惠的银行

  “转按揭”是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款,同时可享受7折优惠,其中付给担保公司数千元担保费即可。据了解,大部分银行都可以办理无交易转按揭,但在实际操作中,股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的贷款利率。

  现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用,但还是存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷 转按揭,费用基本上在7000-8000元之间。需要注意的是,办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户,这样多数银行才不收取违约金。理财专家提醒消费者,在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户,则要按照合同约定向银行支付提前还款的违约金,部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

  降息背景下宜固定改浮动

  2006年开始,不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。

  张女士2007年7月在某商业银行办理了5年期固定利率贷款,当时约定的贷款年利率应为7.56%,比现在降息后的基准利率高出1.62个百分点。同样是50万5年期的贷款,张女士用固定利率以等额本息还款方式,每月还款为10033元左右,而现在用浮动利率只需9652元,两者相差381元,5年下来,张女士少付的利息就有2.2万多元。当然,这还没有考虑到今后再降息的调整。“如果央行继续降息,那我不是损失得更多?”一算账,张女士吓了一跳。

  当然,需要提醒大家的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金,转换是否划算,还要看对未来的降息预期怎样。

  双周供可缩短还款周期

  尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快,因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。

  不足之处是,贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。

  随薪供能暂缓还款压力

  “随薪供”指在一定固定限期内,只需按期偿还贷款利息,固定限期到期后,再按期偿还本息的还款方式,其中固定限期申请年限最长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力,也为流动性需求较大客户提供了新的选择。

  等额本息法还是等额本金法?当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月,同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月,购房者每个月还给银行固定金额。理财专家认为,等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人,此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活,后期随着收入水平的提高,实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者,以应对退休后收入下降的情况,不容易产生经济负担。

  提前还贷并非都划算

  前提是,还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。

  如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法,提高每月还款额,就可以有效减少利息支出。这样做,既不需要占用大量的资金,也不会影响投资计划,节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了,而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。

  组合贷款用公积金“月冲”

  很多购房者喜欢采用“年冲”的方式,每年将积存的公积金一次性冲还本金,以为这样能更好地节省利息,其实却不然。按照规定,“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款,之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以,购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了“蚀本生意”,最近公积金贷款利率再次下调0.18个百分点,“年冲”的购房者更加不合算了。

  比较聪明的办法是,申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时最大限度地降低每月公积金的还款额;最大限度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时,建议采用“月冲”的方式,公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,节省的利息很可观。

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