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房贷门槛降低“潜伏”高风险

http://www.jrj.com     2009年04月28日 00:32      中国经济时报
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    个人房贷门槛降低的消息屡屡出现,监管部门的态度却较为谨慎。在上海,有的房产中介通过虚拟提高二手房成交价,变相达到更高比例获取银行贷款的目的,甚至能够满足客户的“零首付”需求。

  ■本报记者 张炜

  个人房贷门槛降低的消息屡屡出现,监管部门的态度却较为谨慎。上海银监局近日下发通知,要求在沪中外资商业银行落实国家信贷政策,严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,严禁变相放宽贷款条件,加大贷款审查制度执行力度,严控住房按揭贷款风险。

  降低房贷门槛,尤其是二套房贷政策的松绑,是房地产业最为盼望的。在政策未改变的情况下,隐性门槛降低随着楼市成交的“小阳春”而增加。在上海,有的房产中介通过虚拟提高二手房成交价,变相达到更高比例获取银行贷款的目的,甚至能够满足客户的“零首付”需求。

  前不久,深发展高调推出“点按揭”业务,相当于最低给房贷打六三折,但推出不久就在全国范围内暂停。虽然这属于银行对客户的让利,但业内人士指出,7折利率“红线”一旦被打破,银行间的恶性竞争势必加剧。在利差本来就较小的情况下,此类产品进一步压缩房贷业务的利润空间,银行未来要承担较大的风险。

  记者了解到,上海银监局此次亮红灯的态度很明确,主基调是进一步规范个人住房按揭贷款业务。通知重申,除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外,贷款首付款比例不得低于40%。同时提出了三点要求,一是严禁以对VIP客户实行区别对待政策为名放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围。二是严禁以另行发放个人消费贷款,或银行通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件,变相突破监管政策。三是严格审查客户首付款的充足性和真实性,不得允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款。

  近期楼市成交回暖,拉动了商业银行房贷业务的回升。央行上海总部公布的数据显示,3月份,沪上中资银行个人房贷增加24.4亿元,同比多增34.1亿元,扭转了前两个月住房贷款下降趋势。其中,二手房贷款增加22.4亿元,同比多增24.1亿元。房贷业务被公认为优质业务,各银行显然希望借助于楼市活跃,进一步做大房贷业务的“蛋糕”。由此,业务竞争升级,或明或暗的门槛降低竞相出现。上海银监局的通知发布,可谓正是时候。

  其实,去年实施的房贷利率7折优惠,称得上信贷政策对楼市消费的最大支持。现行的5年期以上贷款基准利率是5.94%,从85折优惠降至7折优惠,优惠利率从5.049%降至4.158%。5年期存款利率是3.60%,与5年期房贷7折优惠利率间的利差仅有0.558个百分点。而在2007年末,当时85折优惠利率是6.8555%,高于5年存款利率0.8055个百分点。进一步降低贷款利率门槛,有可能因“吞噬”利润而影响到银行的资产安全。至于按揭成数等贷款门槛的降低,直接影响到资产安全。一旦房价向下出现波动,就可能使风险暴露,引发断供案的可能性很大。

  银行与购房者都应该意识到,当前个人房贷业务的较低不良率,不代表该业务没有潜在的风险。其一,房贷利率是浮动的,未来由降息转入升息通道,购房者的贷款成本将“水涨船高”。换句话说,现在看似很低的房贷成本,只是在一个阶段内的相对较低。假如利率上升,购房者的支付能力却不增加,不良风险就可能变得突出。美国次贷危机的教训,恰恰是贷款者在低利率的诱惑下忽视了贷款压力。

  其二,国内楼市尚未经历真正的波动,房价波动给房贷业务带来的冲击有限。若在此次金融危机中避免了国内楼市价格的震荡,不意味着未来不出现房价跳水。房贷属于中长期贷款,商业银行需要“未雨绸缪”,预设未来经历楼市较大震荡的风险防范手段。从这一点上说,随意降低门槛来拉动业务增长,是一种追求短期效益的行为。

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