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房贷潜规则:银行中介“互送秋波”共谋利益

2009年07月24日 09:03 来源: 证券时报 【字体:

  随着信贷放宽,不少银行的房贷政策也随之松绑,一成首付,甚至零首付等极端现象重现市场。为此,监管层日前向银行重申要严格执行二套房贷款标准。然而,记者在深圳调查中发现,二套房可办理低首付仍是当前地房贷市场普遍现象,而不少银行内部员工更将弹性操作视为操作“守则”,这让监管部门出台的紧缩政策陷入实际操作难的困境。

  在暗访过程中,当记者展示自有资金充足、信用记录良好、投资经验丰富的证明,并表示仅作房产短线投资后,部分银行和中介甚至表示首付仍可以优惠至一成五甚至更低。

  一家大型的全国性股份制商业银行深圳分行个贷部门经理路先生向记者表示,虽然银行会根据监管层要求来调整下半年房贷策略,但实际执行中仍会有弹性。部分投资客户跟银行关系较好,且具备上述几个条件,都会比较容易获得银行的贷款,尤其是短期炒房客也更受银行青睐。

  据悉,要获得极低首付且能实现纸面合规,往往离不开中介和评估公司的暗中“帮忙”。而在具体操作上,甚至可以采取一些隐秘方式来降低实际的首付比例。

  一家房地产中介公司的按揭员向记者透露,该中介和评估公司可通过将物业的评估做高——扩大银行审核的评估价和实际购入价的差额,来达到降低首付的目的,“诸如把两百万的房子做成两百五十万的估价,再向银行申请八成贷款,而实际上首付就几乎为零。这种比较极端的方式比较少,这意味着背后一定预谋,银行、中介、评估公司都参与分利。”在这操作过程中,客户私底下与中介或房主签真实合同,而提供给银行审核的合同则是虚假的——即阴阳合同。

  不过,路先生则认为,签零首付银行要冒风险,除非是银行、中介参与二套房投资者共同炒房,或者就是临时员工面临考核为了提高业绩而做,正式员工一般不会冒这个风险。

  而针对国家要求购买二套房者必须一套房人均面积在当地人均之下,相当多的中介表示可以在家庭人员上钻空子。“如三口之家可再将两方父母算进来充数,这样两百平的房子人均也只在二十几平,在深圳人均面积之下,这种钻空子行为在深圳常见,银行的审核也并不严格。”中原地产的一位工作人员称。

  对此上述现象,路先生表示,许多中介公司都有类似的不合规行为,这已经是行业的潜规则。

  房贷执行的“囚徒困境”

  一方面是监管层紧缩政策;另一方面是业绩考核和同业竞争,银行执行房贷政策已进入了“囚徒困境”。

  有业内人士指出,业绩考核压力成为银行人员在执行中放宽房贷的最大驱动因素。在实际操作中,银行、中介之间心照不宣。拓展业务完成任务成为银行员工第一选择。据悉,在深圳,目前只有少数银行完成了今年全年的个贷任务,因此,下半年个贷业务仍有弹性操作的可能。

  该人士分析,当前对公贷款业务上升空间有限,部分银行甚至出现对公业务发展萎缩状况下,房贷为主的个人贷款业务逐渐受银行青睐。大型商业银行优势更明显,其活期存款多,资金成本低,可确保七折利率房贷资金来源。

  以路先生所在的股份银行深圳分行为例,该行目前在深圳地区对公贷款业务上审核更为严格,出于实体经济环境仍未出现明显转好迹象,加上信贷资产质量的顾虑,目前对公贷款业务上几乎处于暂停状态,因此该行将下半年重点放在个贷业务。该行一名员工表示,在政策趋向收紧情况下,一线业务经理下半年做个贷业务将困难很多,因此弹性操作或通过其他方式钻空子恐怕难以避免。

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