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楼市成交清淡 从供给入手平抑房价才是正道

2009年10月27日 10:35 来源: 证券时报 【字体:

  虽然10月初的楼市受到国庆长假交易所休市影响而成交清淡,但此后的楼市却掀起新一轮的成交热潮,以上海为例,自10月5日起的3周内出现价升量增态势,商品房预售套数由4318套大幅增加至7752套,预售面积自12.2万平米上升至29.9万平米,其中10月22日单日预售套数达到1507套,创出2006年有统计数据以来的新高。同时,上海内环以内的住宅均价自年初的最低23000元左右上升至目前的32000元以上,而上海商品房可售套数中的普通住宅数量在上周一度下降至2006年有记录以来最低的16442套。

  造成国庆后成交量大幅上升的因素主要在于市场预期去年年底开始实施的交易税费优惠政策在年底到期后不再延续;此外,传言年底信贷将出现收紧也引发近期的交易出现集中放量,而市场普遍认为交易税费优惠和信贷放松正是今年推动上海乃至全国房地产市场量价齐升的重要推手。

  对于交易税费等优惠政策年底后是否应该继续执行,目前市场上颇多不同声音。支持延续者认为,目前经济回稳趋势尚未完全确立,作为带动众多下游产业的重要行业,房地产市场今年的企稳回升对于整体经济的见底有着至关重要的作用,因此需要通过政策的延续进一步稳定住房的成交量;而反对延续者则表示,去年以来的交易税费优惠已经在带动成交量回升的同时,大幅抬高了商品房的成交价格,使目前大中城市的房价与收入之间的矛盾更加突出,如果延续这一政策,很可能继续推动房价上涨,催生出巨大的泡沫,危及未来的经济的长期发展。

  笔者以为这两种观点都有其正确的一面,宏观经济回升趋势的巩固确需要房地产成交量保持在一个相对较好的水平,而房地产目前的价量齐升形成的新泡沫危险也不可忽视,特别是在目前国际热钱重新开始豪赌人民币再度大幅升值之际,防范房地产市场泡沫的任务就显得尤为重要。但与取消交易税费等优惠措施相比,通过增加土地供给,严防土地囤积来防范房地产市场泡沫可能更具有长远意义。

  我们过往的房地产政策往往只试图通过抑制需求来降低房价,而忽视了提升供给可能具有更重要和直接的作用。事实上,在供给不足的情况下,供需曲线本身交点的上移是推升房价的一个重要力量,当供给仅仅能够满足市场中收入处于相对高端的人群需求之时,商品房价也就表现为脱离普通人群收入水平的畸高,而投资性需求的存在则更进一步的推升了这一价格。只有通过加大土地的供给和商品房的开发,增加市场上的房地产供给,才是降低供需曲线交点所在的最好方式,增加保障性住房建设面积、大量推出商品房用地都会在未来有效的抑制房地产价格的进一步上扬。

  在前三季度连续出现地王之后,上海近期挂牌公布出让约355公顷的国有建设用地,相对于上半年推出的188公顷出现大幅增加,这一举措应当说是一个着眼于长期发展的正确判断,如果此后能够持续推出土地供应,加大对土地囤积行为的处罚力度,并加快保障性住房的建设力度,笔者相信即便交易税费等优惠持续下去,房价收入比也会逐步的由高点而渐次回归。

  (作者系东航金融注册金融分析师)

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