首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

左晓蕾:增加供给抑制房价是个极大误区(图)

2009年11月24日 06:57 来源: 上海证券报 【字体:

  【房贷焦点】

  近六成炒房者将受制于房贷优惠取消

  “房贷七折优惠明”年恐难享受 业内人士达成共识

  住房贷款业务自律公约拟出台 沪银行投房贷拒绝返点

  【热点评论】

  专家:满足自住需求 首套房贷优惠政策不宜叫停

  挂羊头卖狗肉 北京惊现“无产权房”售价便宜20%

  新盘热销闹“房荒”?开盘即售光“猫腻”多

  【监管动态】

  央行银监会暂未调整政策各大银行自行收紧房贷

  银监会明确表示:重庆房贷利率7折仍将继续执行

  ==精彩阅读==

  住房市场需要区别两类不同的需求。“居住”需求属于实际需求,以一套基本住房为效用满足度,而且受收入和可支配能力约束,对价格上涨非常敏感,价格高低直接影响是否“居者有其屋”的基本生活需求。这个市场的价格是需要管理的。

  另一类需求是“投资需求”,或者叫“赚钱需求”。这种以投资为主的房地产市场属于资产类市场,不是一般商品市场,价格不是由实际供求决定的。

  房地产投资以价格差异为“赚钱”目标,“赚钱”的效用是无限的,赚了1000万,希望赚5000万;赚了5000万,希望赚一个亿。因此理论上说,没有“供给”水平能与这种无限需求达到均衡。所以,在房地产投资市场上,不可能靠增加供给来调整价格。特别是在受流动性过剩困扰的银行信贷的支持下,这种无限需求得到了基本不承担风险的低成本投资,所以,“赚钱需求”不在意价格高,而在意价格不断上涨,有推动价格不断上涨的强烈动机。如果不断增加“赚钱需求”的房屋“供给”,可能会把价格越推越高。

  投资行为推动的高房价,有两方面问题。

  首先,如果投资人拿自身的真金白银购买房产,价格再高也没关系。如果用银行资金,就需要注意了。因为短期内,房地产市场主要是投资人参与,他们都是买了等房价上涨后卖出,还掉银行信贷,赚取房价上涨的差价。但是如果短期内都是买了为了卖,卖给谁呢?如果卖不出去,房价就会下跌。若干首付比例很低,房价下跌超过首付比例,仅靠买房子还债赚钱的人,就会把房子还给银行。银行坏账就会增加,就会爆发危机。金融系统爆发系统风险就是经济危机。华尔街刚刚发生的危机后面的故事就是如此。

  其次,特别糟糕的是,因为两类需求市场没有分开,投资性房地产价格的上涨,会把平均价格拉高,整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期,越来越不能承受。现在大城市的平均“月供”水平,即月收入与房价之比,达到了76%。这个数字最高达到了85%,而正常水平应是40%左右,最高也不能超过50%。所谓由城市化意义下进城的农民工所催生的居住需求后面的支付能力与当前房价,以及将来房价预期之间的差距,又哪里能联系起来?

  在这种情形下,用增加供给来抑制因“赚钱需求”而高涨的房价,结果可能适得其反。在高价格的引导下,增加的供给主要目标仍然是高价商品房,而不会是增加真正刚性居住性需求的供给,真正居住性需求的存在只会不断成为推高房价的借口。

  不区分两类不同的需求, 笼统的一句“需求旺盛”,“储蓄很多” 也会被利用作为炒作房价应该上涨的似是而非的理由。实际上,真正居住需求者的收入水平,完全不可能支付每平方米一万、两万的价格,更不可能支付更高的价格。在当下的平均收入水平下,城市的居住需求,农民工的居住需求更不用说,除了望房价兴叹,几乎没有可能被满足的期望。

  全世界,包括发达国家,很少出现一般人持有多套房产的情况。美国人95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。而且世人从这次危机中看到,几百万低收入的美国人仍然没有自己的房屋。中国目前一部分人过多占有以土地资源为主要投入的房地产,是很不正常的现象。尤其考虑到中国是人均可使用土地面积较低的国家,如果房地产市场的这种状态持续下去,对中国经济发展将非常不利。

<<上一页12下一页>>

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册