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房贷走向迷雾重重 调控或遇两难境地

2009年11月27日 02:38 来源: 上海证券报 【字体:

  调控或两难

  仔细深究起来,房贷和房价之间,还存在一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题。

  然而有一点是毫无疑问的:今年以来爆发式增长的房贷对房价起到了助推作用。据统计,今年上半年房地产市场在经历近半年时间的低迷之后开始出现回暖趋势。1—6月,全国完成房地产开发投资14505亿元,同比增长9.9%。全国商品房销售面积同比增长31.7%,商品房销售额同比增长53%。

  “今年以来,房地产开发企业对个人按揭贷款的以来程度在逐步提高。”交行金融研究中心研究员唐建伟表示。根据交行金融研究中心的统计,今年上半年,房地产开发企业的资金来源中个人按揭贷款占比11.9%,同比提高4.5个百分点;自筹资金占比34.8%,同比下降4.1个百分点。

  在地方政府的刺激政策以及银行信贷资金等的支持之下,房地产市场在进入三季度之后显现火爆的发展局面。国家统计局的统计数据显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点,同比增速创12个月以来新高。前三季度,房地产市场呈现量价齐升的局面,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%。全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。

  高房价是否将会引发市场对房贷政策的调控?对于近期市场上有关房贷市场要收紧的传言,监管层给予了明确否认,银监会副主席蒋定之本月早些时候在北京国际金融论坛间隙接受本报记者采访时表示,银监会关于一套房和二套房的政策均没有变化。

  对于本报记者上述调查的结论:近期部分银行收紧房贷的行为应该属自身经营行为,并不代表相关政策已经发生了改变,交行金研中心唐建伟表示认同。唐建伟分析,部分银行收紧房贷主要原因是临近年末,由于上半年整个银行业信贷完成情况相当好,大多数银行都提前完成了全年的信贷计划,业务压力已经没有了;另一方面,就是监管层态度,如近日银监会要求商业银行合理安排年底前信贷投放节奏,确保信贷平稳持续增长,防止大起大落。

  而把今年新增信贷规模控制在10万亿以内,这也可能作为银行监管层窗口指导的一个指标,由此角度来讲,银行从总行到分行肯定也会对新增信贷量做相应的调控。“上述多方面的因素使得银行在年末收紧房贷。” 唐建伟说。

  短期来看,房贷政策进行调整不太可能,而对于赵先生这样打算买房的人,明年的房贷政策究竟如何调整才是关注的焦点。对此,记者采访了多家商业银行负责人,他们均表示目前尚未接到相关部门任何有关房贷政策调整的通知,明年的房贷政策如何执行现在还不好说。

  对此,唐建伟分析,如果排除监管层政策因素的变化,明年年初银行还是会出现争抢业务的现象,至于下半年,形势很不明朗。“目前,刺激政策在明年二季度退出的预期相当强烈,而在这种预期下,银行会抓紧‘做大量’,不管是经营企业贷款还是房贷,都会有放贷冲动。”他表示。至于首套房7折会不会取消,唐建伟表示,目前来看可能性不大。“政府对于居民自住性需求还是会满足,要抑制的主要还是投资性需求,不排除会把二套房贷利率优惠取消。”

  深圳房地产研究中心副主任王锋在接受本报记者采访时表示,“投资需求借助较低的按揭贷款门槛和投资成本重新抬头并呈现不断蔓延之势。”据王锋长期的跟踪研究,深圳房地产市场走势受资金供给面的影响较大。王锋指出,尽管国家一再强调适度宽松的货币政策不会改变,但调整信贷投放结构、保证实体经济资金支持将是未来货币政策的着眼点,投向房地产市场的信贷资金将受到严格的用途审查和规模控制。

  复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示,监管层目前其实处于两难境地,如果要出台调控政策,既要考虑保证居民的自住性需求,又要抑制投资性需求所带来的房价结构性泡沫。但是更值得注意的是,监管层对于调控政策制定的依据上,对于自住型需求如何严格的界定,对于调控对象的明确,以及调控工具的针对性方面均存在困难。

  “调松了没用,调得太剧烈又打压了地产市场,”华伟表示。他认为,政策调控先必须有政策,而目前来看,制定一个合理有效的政策并非易事,在调控政策出台之前,房贷还只能是按银行自身的信贷计划实施。

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