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住房优惠政策退出 时机已成熟

2009年12月03日 05:51 来源: 金融时报 【字体:

  高房价将对经济和社会发展造成较大损害,主要体现在五个方面:

  一是挤压居民日常消费,与国家刺激消费、扩大内需的政策导向相背离。因为在收入及其增长一定的情况下,房价过高和上涨过快,使买房者的购房支出增加(包括首付和月供),甚至二三代人共担一套住房,用于其他方面的开支必然减少,边际消费倾向下降。

  二是将越来越多的普通购房者排除在房地产市场之外。如果大多数社会成员的住房问题得不到有效解决,必然会引发社会不满情绪,激化社会矛盾。

  三是增加企业经营成本,挤压其他企业的利润和发展空间。房价不断攀升的过程,本质上是房地产利益相关者不断掠夺社会财富的过程,是社会资源被重新分配的过程,受益者是相关利益集团,受害的却是整个社会。

  四是扭曲社会资源配置,不利于实体经济的发展。房价持续上涨,投机活动活跃,越来越多的社会资源流入到房地产行业,从而导致流入其他行业的资源减少,影响实体经济的发展。

  五是蕴含巨大的市场风险,严重威胁宏观经济金融稳定。主要表现为加剧经济波动,甚至引发金融危机。

  完善供给抑制不合理需求促楼市稳健发展

  当前,我国住房市场存在消费不足和消费过度并存现象,这一特殊现象集中反映了房市结构性失衡和政策的扭曲。消费不足是指普通消费者尤其是中低收入者的住房消费远远没有得到满足,住房消费的潜力和空间依然十分巨大;消费过度,是指部分高收入者或特权阶层,多占、滥占住房的现象十分普遍,存在过度消费问题。解决之道是,中长期应致力于改善收入分配制度,形成中间大、两头小的“橄榄型”收入分配格局,壮大中产阶级群体,提高他们的可持续消费能力;短期应致力于扩大供给和抑制需求并举,鼓励首次置业需求,保护二次改善需求和抑制投资投机需求。

  一是财政货币政策双管齐下,抑制不合理需求。取消包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的住房刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。根据宏观经济、物价和资产价格走势,适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出物业税政策,增加住房保有成本,抑制投资投机性需求。稳健操作、完善制度。

  二是完善供给结构,继续大规模投资保障性住房建设。尽管近年来国家不断加大保障性住房建设步伐,但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看,我国保障性住房供应依然不足。未来几年,国家应进一步加大保障性住房建设力度,增加市场有效供给,达到满足需求、平抑房价和促进房地产市场健康平稳发展的目的。

  三是改革和完善土地拍卖与使用制度,从源头上抑制房价的节节攀升。具体做法是,变拍卖土地一次性取得土地出让金收入为逐年收取土地租金收入,抑制地方政府对经营土地、透支未来城市发展空间的原始冲动。对国企大举进入房地产并争当“地王”,助推地价和房价进行政策限制。

  四是引导银行业有保有压地实行差别化信贷政策。引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素,实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。

  (第一作者为中国银行(601988)国际金融研究所副所长、本报专家组成员)

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