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迪拜“楼脆脆”:建得越高 摔得越疼

2009年12月05日 09:00 来源: 金融时报 【字体:

  记者程瑞华迪拜债务危机为何会突然而至?我们从中得到那些启示?就此类问题记者与南开大学经济学院教授、博士生导师刘晓欣进行了对话。

  记者:在人们传统的印象中,阿联酋作为主要的石油输出国,依靠丰富的石油资源获取了大量的财富,之前也从未有过任何可能出现债务危机的迹象,那么,这场危机为什么会突然降临?

  刘晓欣:以虚拟经济为核心的经济发展模式,导致虚拟经济与实体经济失调,是迪拜债务危机的元凶。据报道,金融危机前,代表实体经济的石油产业只占迪拜GDP的6%,而代表虚拟经济的地产则占20%。这一比例是严重失调的。以美国为例,与迪拜进行对比。据统计,2008年美国GDP中房地产业所占的比重为12.5%,整个金融、保险和房地产业的比重为20%,实体经济中最重要的制造业在GDP中的比重为11.5%,二者的差距远低于迪拜。美国这样的比例关系,都使得美国在金融危机中损失惨重,至今未能恢复,那么实体经济与虚拟经济比例更为失调的迪拜,出现此次危机是一种必然。可以说,不合理的发展模式和经济结构已经使得迪拜的经济状况岌岌可危,金融危机资金链的断裂,使债务危机从可能变为了现实。

  记者:迪拜债务危机最突出的特点之一,是房地产市场在危机前的短时间内迅速膨胀,使其成为了当地的支柱产业。但由于金融危机的冲击,已经被吹大的房地产泡沫无法持续获取有力的资金支持而迅速衰落乃至“坍塌”。这对中国发展房地产市场有什么警示作用?

  刘晓欣:由于迪拜的房地产业比重很大,而且为了发展观光旅游业,房地产大多集中在高端的商用建筑,而非普通的住宅。这造成了房地产内部结构的不合理。高端超前的商用建筑,必须依赖于高收入的富人阶层。在金融危机前,依靠资本市场和虚拟资产交易而获取高额收益的公司和个人,在很大程度上支撑起了迪拜的高端房地产业,迪拜也在全球虚拟经济的快速发展中创造着一个个“神话”,甚至不惜举债800亿美元,这为随后的债务危机埋下祸根。在金融危机中,由于大量虚拟资产严重缩水,大量金融机构损失惨重,纷纷倒闭或裁员,许多高收入者的财富瞬间化为乌有,无法继续在迪拜置业,使得迪拜的房地产业受到了严重的打击,由此引发了债务危机。

  中国在经历了2007-2008年房地产业短暂的下跌后,在国家经济刺激计划以及银行信贷宽松的推动下,再次呈现出迅速上升的行情,许多大城市的房价已经超过了2007年的水平,前两年几乎消失的“地王”新闻,如今又频频见诸报端,吸引媒体和公众的眼球。根据目前公布的统计数据,截至2009年10月,我国房地产开发企业完成投资2.84万亿元,同比增长18.9%;商品房销售面积6.64亿平方米,同比增长48.4%;销售额3.15万亿元,同比增长79.2%。而且在我国此次房地产升温的过程中,有两个现象值得我们尤为关注:一是国企进入房地产,甚至拿下“地王”,二是诸如长春等二线城市的房价也在不断攀升。这都表明,我国的房地产市场已经再次进入了高涨时期。而这其中隐藏的房地产泡沫必须引起我们的关注。

  特别值得警惕的是,我国的房地产业和迪拜一样,主要都是通过贷款获取资金,待房地产项目销售后偿还贷款,开发新项目再次贷款,由此形成“贷款—建设—销售—再贷款”的循环。如果在经济处于扩张时期,这样的循环一般不会出现问题,而且房地产商、银行、购房者都会受益,房地产业和整体的经济形势也呈现出繁荣的景象。但这种主要依赖贷款作为资金支持的模式,一旦遇到经济低迷,就很可能由于销售不畅和银行信贷紧缩造成资金链断裂,引发房地产债务危机。

  记者:有观点认为,我国的房地产市场目前已经出现了与迪拜相同的投机行为,你的看法是什么?

  刘晓欣:我完全同意这种看法。有报道说,在京沪深三地,很多楼盘的空置率达到50%。而业内人士认为,北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%至40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。这就表明,在目前销售出的房屋中,有一半以上的购房并非居住需求,而是用于租赁或者等待房价上涨而再次销售。这说明当前我国楼市的旺盛在相当程度上是投资与投机在主导,而并非是居住需求主导,我国的房地产市场的炒作和投机气氛十分浓重。这种炒作和投机活动推动了房价不断上升,在一定程度上引起了普通消费者对未来房价将持续上涨的恐慌,也被迫在近期内买房,又进一步拉升了房价。

  记者:为什么说由投资和投机主导的房地产市场,在繁荣的表面下,会给未来房地产市场埋下风险和危机的隐患?

  刘晓欣:目前我国的购房者同房地产商一样,也主要依靠贷款,而且在房地产市场繁荣的时期,由于房价的不断上涨,一些投机者可以利用“贷款—房价上涨—抵押再贷款”等方式,利用较少的自有资金,通过杠杆获取多套房屋,从中获取租金收入或房屋升值的收益。这样的循环与次贷危机前的美国房地产市场如出一辙,只是我国没有将按揭贷款证券化,否则房地产市场的风险会更加巨大。

  根据央行公布的数据,截至到2009年第三季度,我国个人住房贷款比年初增加9520亿元,同比大幅多增7089亿元。这一方面表明了我国当前房地产的火爆,另一方面也明确的表现出了我国商业银行可能暗藏了房地产按揭贷款违约风险。一旦房地产市场由于宏观调控等原因出现下跌,势必会造成投机者遭受损失,房贷违约率上升。同时,由于房地产价格下跌造成了销售不畅,房地产商的资金无法及时回收,之前的银行贷款可能也无法按期偿还,进一步加剧了银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。同时,由于房地产业与其他大约60多个行业均有密切的联系,房地产市场不景气势必也会对其他行业产生不利影响,将房地产危机扩散到更大的范围。

  总之,当前投机的气氛弥漫在我国的房地产市场中,房地产泡沫也将在其中逐渐生成和扩大。这就要求我们一方面要对此保持高度的警惕,在适当的时候通过信贷等手段对房地产市场进行一定的调控,防止房地产市场过热发展;另一方面,虽然房地产业对于拉动经济具有一定的正面作用,但对于各地乃至全国,不能轻易将房地产业看做是主导乃至支柱产业,以防重蹈迪拜的覆辙。

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