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蜗居者的游戏:买房偷菜

2009年12月09日 09:30 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  价格魔方

  在这个“个体地产商”的镜像里,还可以管窥的是地产运作的价格魔方。

  以太仓的土地为例,这6亩土地的成交总价是415万元,约为每亩69万元左右。按照1.7的容积率计算,再加上土建成本,这栋14层的小高层每平米成本价为2800元左右。

  但地产商的成本价远不是这么计算的。“打个比方,所有的成本是100%,大致可以分为买地30%、建设30%、配套30%和税费10%。”钱生辉说。

  在一般的地产开发过程中,地产商只出买地的资金来撬动所有的投资。普遍做法是,拍地之后,由于明文规定不得垫资建设,开发商会通过种种运作由建筑商变相垫资建设,等到可以预售之时,通过房款来结清其余建设配套等费用。

  在这个过程中,由于销售的不确定性,地产商一般需要准备足够的开发资金,包括通过银行抵押贷款先结清其余费用,再以销售资金归还贷款。

  在这例太仓试验中,由于已经确定了购房者,则无需使用银行贷款,即可结清相关费用,“太仓这个项目,一共有37套房子,其中16套是定制的,仅这16套房款就能覆盖其余30%的建筑费用”。

  这部分财务运作产生的利润十分可观。按照通行的惯例,财务成本(也称资金回报率)大概约占所有使用资金的20%左右,如果依靠自有资金或贷款,那财务成本就是90%(不包括售楼产生的税费)×20%=18%;省去后续资金或贷款的话,成本仅相当于30%×20%=6%,“省下的12%就是我们的利润”。

  这样通过锁定购房者来锁定财务成本的方式,既取决于购房者对于这个模式的认可,也依靠了地产行业变相垫资建设的普遍行业“潜规则”。

  “我们还节省了房价里的泡沫成分。”这是房价飙升的“潜规则”。

  钱生辉的价格则是定制时双方约定的价格,并没有底价和加价之分。仍以太仓试验田为例,其销售价定在3000-3200元/平米,据其估算,传统开盘价格应该是在4000左右。

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