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信贷进取型银行潜力巨大 主流券商最新买入评级股票

2009年12月11日 09:24 来源: 中国证券报 【字体:

  量价仍有上行空间 二三线地产股业绩有望持续提升

  CPI走势将助推地产毛利率提升 房屋新开工面积仍会提速

  □中证证券研究中心 张泰欣

  二手房营业税的调整引发了市场对未来政府调控楼市的担忧,虽然中央经济工作会议并没有释放收紧政策的明显信号,但目前一些城市的地产泡沫已不容忽视。我们认为,在货币政策没有转向的背景下,地产行业仍将处于景气上升的阶段,在CPI没有超过5%前,房价保持5%以上的增速、销量保持25%以上的增长将是大概率事件。随着CPI的温和增长,今年四季度到明年二季度,地产公司的销售毛利率可能会超过38%,预计二三线地产公司的业绩将超预期。

  价量将继续上行

  1-11月全国累计销售商品房7.5亿平方米,同比增长53%,较前1-10月提高了4.6%,11月全国房屋销售价格指数环比上涨1.2%,价量齐升演绎着2009年楼市的主旋律。然而楼市泡沫化日趋严重引发了大家对后市看法的分歧。一种观点认为,目前楼市投机行为过度、房价过高,明年楼市面临的调控风险较大;另一种则认为,地产商的财务状况良好,降价动机不大,且地产开发投资增速还有较大的回升空间。我们认为,主导楼市未来走向的关键在货币政策,如果明年年中尚未动用利率手段,则楼市价量继续向上的态势不会改变。

  目前市场普遍关心CPI转正后对行业走势的影响。从近10年来CPI走势与房价、商品房销售速度以及申万房地产指数的走势看,在CPI尚未达到阶段性高点前,房价向上、销售加快、地产指数上涨的态势不会改变。温和向上的CPI走势在一定程度上还会继续助推房价的涨势。我们认为,11月份CPI可能转正以及当前普遍上涨的农产品(000061)、轻工业产品价格在一定程度上会加强民众的通胀预期,在此作用下,更多的人会选择投资不动产来防范资产贬值。

  与CPI变化紧密相连的便是居民储蓄活化的行为,一般而言,储蓄活化要领先CPI上升1-2个季度,而CPI的持续上行将进一步加速居民储蓄活化行为。我们认为,出于资产增值的考虑,储蓄搬家流入楼市的比例可能会超过股市,进而继续巩固地产业资金宽裕的现状。数据显示,今年10月份,M1-M2为2.61%,较9月份有明显扩大,我们认为在经济持续向上、楼市、股市不出现方向转折的背景下,居民储蓄活化的状况还会加速。尤其在经过今年大规模信贷投放后,未来1-2个季度,M1-M2更有可能超过07年8月4.7%的阶段性高点。

  储蓄余额的减少将对未来居民购房的能力形成动态影响。以商品房销售额/居民储蓄余额算,今年10月份,这一比值为1.58%,与6月份相比略有回落;与2007年的有关月份比,也仍处于合理的水平,我们认为,未来储蓄余额与商品房销售额将维持动态平衡,在不同资产的转化中,居民未来的购房能力不会恶化。

  从近20年来CPI走势与利率变动情况看,CPI如果长期低于5%,政府部门动用利率政策的概率很小,因此假如明年CPI在5%以内,固定资产投资增速继续稳步,则国际经济形势不会再次探底,明年国内加息的可能性较小,这将会令地产的经营环境继续宽松,地产股向上的态势将得到根本性的支撑。

  不可否认的是,目前房价较高,投机行为过度使得地产市场健康发展的持续性受到质疑。我们认为,在今年上半年刚需充分释放,且2007-2008年积压的商品房库存去化完毕之后,商品房销售面积增速将向常态回归。数据显示,1999年-2008年,我国商品房销售面积的复合增长率(CAGR)为19%,销售额的复合增长率为27.5%,我们预计,明年销售面积增速超过25%的可能性很大。同时,受制于供给因素,考虑到地产商的资金状况,明年房价将会继续向上,预计增速会超过5%。

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