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新政出台大大利好开发商 不会影响房贷现行政策

2009年12月11日 14:39 来源: 搜房网 【字体:

  搜房网:9日召开的国务院常务会议提出:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。您认为该政策的实行,对哪部分的住房市场和购房需求影响最大?

  网友petkoc:我觉得这政策这对二手房市场格局的影响,在于大幅提高了二手次新房的交易成本,将对新房的购房需求挤压进入商品房市场。此政策将导致二手次新房成交量的萎缩,但将带动商品房的成交量。

  搜房网:您认为营业税新政的实行,是否会带来商品房价格的波动?对商品房市场影响大吗?

  网友petkoc:这个政策对开发商而言是大大的利好,大量原本打算购买二手房的购房需求将被分流至商品房市场。这不仅会提升商品房成交量,还会提供给开发商更多的涨价空间。

  此政策一出,首先房龄5年内的次新二手房,以及被转手交易不足五年的二手房,交易成本将比商品房高出一倍多(普通商品住宅的交易成本大多在房款的4%左右)——相当于这部分房源的价格上涨了6%。

  从大多数二手房交易实例中来看,卖方往往要求净价。而在中国目前的住房供需关系下,交易成本往往由买方负担。这从2006年第一次开始征收二手房产交易营业税当年的房价涨幅中可以窥出一斑——2006年全国住宅均价环比涨幅为6%。

  因此这个政策对开发商而言是大大的利好,大量原本打算购买二手房的购房需求将被分流至商品房市场。这不仅会提升商品房成交量,还会提供给开发商更多的涨价空间。

  搜房网: 2008年底实行的一系列暖市优惠政策,对2009年市场的繁荣起到了不小助推作用,那么您认为此次营业税政策的调整,是否会牵动下一步房贷收紧,或是其他优惠政策作出调整?(侧重媒体和业内)

  网友petkoc:营业税的恢复征收不会影响银行对房贷的即行政策。明年中国的各大商业银行依旧会为了争夺个人按揭贷款业务而展开激烈竞争,各项针对优质贷款人的优惠政策也不会收紧。

  首先,在中国,房贷始终是银行最为优质的一项业务。它的风险小、收益高、坏账率也小。尤其在09年国家大量发行货币注入流动性的背景下,怎样把钱贷出去是所有银行都头疼的事情。而房贷则是消化流动性的最佳手段。

  前段时间央企纷纷成为地王持有者,此时国家便恢复营业税征收办法,将购房需求向商品房市场挤压——这两个现象连成了一个完美的逻辑链条。

  先是大印钞票让央企不差钱;然后央企高价拿地为房价上涨奠定基础;接着大兴土木带动激活钢铁、能源、建材、等一系列下游产业;产业从业者受益形成购买力;恢复营业税征收办法将购房需求向商品房市场挤压;央企售房回收货币;银行发放按揭贷款消化流动性;民间流动性凝固于不动产,避免恶性通胀。

  在此过程中,央企、银行赚到了钱,国家激活了经济,购房者满足了购房需求,同时还用房价回收了流动性避免经济刺激过程中有可能出现的恶性通胀。

  因此在这个循环结束之前,银监会或者央行是不会出台紧缩信贷的政策的,而商业银行也乐得追捧个人按揭贷款这一省心而又高收益的业务。

  搜房网:中央经济工作会议刚刚闭幕,大会高度重视中国百姓的购房需求。目前,搜房网的“关注购房者”主题系列活动正进行的如火如荼,比如我们的购房者消费调查和09房地产网络人气榜单都受到了广泛的关注,那么请您谈谈对“关注购房者”行动的看法?

  网友petkoc:这个活动很有意义。自美国金融危机以来专家学者和业内大佬们关注的主要都是国家的政策,却忽略了下面购房者的“对策”。

  “关注购房者”活动可以确实地反映购房者在面对市场现象和国家政策时采取的不同“对策”。这不仅是对施政者施政效果的一个反馈,也是我们房地产行业对市场现状和未来趋势进行判断的一个重要风向标。

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