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借道信托无本贷款 地产商豪赌高杠杆融资

2009年12月15日 01:53 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  高杠杆率融资隐患

  前述信托公司研究部人士续称,昆明星耀控股之所以愿意将自己的大部分身家——昆明星耀体育城公司“质押”到信托计划里,而不是质押给银行贷款的原因在于,如果是从银行贷款,资金不能够作为新的项目的资本金。

  而“质押”到信托计划里,却可以运用信托资金开发新的项目,相当于将存量资产——昆明星耀体育城公司盘活。不仅如此,按照信托计划,20.4亿元的信托资金,只花费了9亿元,剩下的11.4亿元,还可以贷款给星耀体育城运作的其他项目。

  尽管如此,昆明星耀控股实际上还是承担了比较大的风险,因为按照信托受益权的分层设计,如果嵩明项目亏损,中信信托有权处置昆明星耀体育城的资产,兑现优先受益权人的本金和固定收益部分。

  但是,昆明星耀控股仍然愿意如此豪赌,原因在于对明年楼市及嵩明项目的看好。中信信托提供的产品推介资料显示,星耀控股预期嵩明项目的楼盘价格能达到1.8万元/平米以上,这样,总投资43亿元的嵩明项目,能够产生49亿元的净利润,资产收益率114%,净资产收益率(嵩明项目公司的净资产为6亿元)达817%,考虑到星耀控股投入嵩明项目的资金仅仅是前期的1亿元(且已经套现),其暴利预期令人目瞪口呆!

  “这反映了开发商对明年房地产行情的极端乐观预期,这样运用信托的组合融资手段将资金运用杠杆率发挥到极致,在大势好的时候,可以大赚一笔,但是如果大势不好,开发商资金链很有断裂的可能。”一家大型信托公司房地产金融事业部负责人告诉记者。

  但是,信托公司之所以愿意冒信誉风险去运作这样的项目,一方面是因为和房地产商一样对明年的房地产市场拥有极乐观的预期,另一方面也是暴利的诱惑。

  仍以“聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划”为例,对一般受益权投资者收取的认购费为2%,20.4亿元的额度如果能够全部发售,中信信托将进账4080万。此外,中信信托还可收取投资者年化收益率超过10%的20%作为信托管理费。

  除了暴利的诱惑,西部某信托公司投行部负责人认为,争抢房地产信托的市场,也实在是无奈的选择,“我知道风险大,但是除此之外也实在找不到更好的业务。”

  他说,证券投资类信托原本在今年上半年比较火爆,但中登公司7月27日正式对信托公司以信托合同到交易所开户的方式颁布禁令,使得这一业务举步维艰。而信托资金如果想进入实体经济,也由于资金价格较高,且能够募集的资金量难以满足优质大项目的需求而困难重重。

  但是,房地产信托过于火爆的行情,以及开发商将资金运用杠杆率发挥到极限的行为,已经引起监管层的注意。11月中旬,上海银监局对辖内的信托公司下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,要求信托公司防范房地产风险。

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