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2009:房价高涨 谁是幕后“老鬼”?

2009年12月16日 07:20 来源: 上海证券报 【字体:

    地方政府义正词严:不是我搞得“鬼”

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  房价上涨的受益方显而易见,有趣的是受益方们对楼市泡沫的责任推诿起来都头头是道:政府怪恶意投机的炒房人,也怪开发商囤地捂盘,于是出台多项措施给予整顿;消费者怪天量放水的流动性,怪政府结构调整不利导致资金除了买房无处可投;开发商更是对政府保障无力又插手市场过多的行为深恶痛绝。这一幕像极了《风声》中为捉出“老鬼”而进行的心理较量。

  回顾2009年,最乐的应该是地方政府。中国指数研究院数据显示,截至11月23日,全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排名前三的城市分别为上海821亿元、北京639亿元,以及杭州523亿元。

  这些土地收入对地方政府意味着什么可想而知。根据公开报道,2008年上海市全年地方财政收入约为2300亿。以此推算,上海2009年土地出让金总额占去年地方财政收入近40%。在今年初的两会现场,有媒体报道,上海市长韩正称上海2009年投资资金缺口超千亿,轨道交通、多项城市基础建设投资等米下锅。“钱哪里来,我还不知道。” 韩正当时说。随着楼市回暖,上海似乎看到了救命稻草。仅第三季度,上海土地出让收入就高达492亿,分别超过2007年和2008年全年土地收益总和。

  12月10日,绿城集团以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块。这一报价接近土地起始价格34706万元的5倍,同时将上海外环以外的土地成交单价推向近2万元。相比周边只有15000元/平方米的商品房价格,唐镇地块楼板价高达19040元/平方米。这种面粉贵于面包30%的局面在此前楼市最疯狂的时候也很少出现。

  在地方政府看到了土地出让的巨大利益后,北京等地对2010年更制定了高达千亿的土地出让计划。另一边,各级政府对地价推高房价的社会置疑反弹强烈。

  今年年初,全国工商联公布研究数据,显示土地成本占房价58.2%。随后国土资源部给予回应,称全国土地价格占房价比例平均为23.2%。国土资源部副部长鹿心社则称地价不是决定因素,决定房价的关键因素或根本因素是供求关系。

  而市场人士看来,地价与房价存在天然的“鸡生蛋蛋生鸡”的关系,不到万不得已,高地价持有者一定会在房价上找回其成本付出。

  与卖地的热情相比,地方政府在保障房方面的动作就显得迟缓很多。

  从2008年公布的《上海市住房建设规划(2008-1012年)》开始,上海多次官方表示2009年经济适用房建设面积为400万平方米。到今年6月,上海市房管局相关领导将目标修改为“包括去年已经开工的和今年年底前要开工的,力争600万平方米的经济适用房开工量。”也就是说,减去去年的400万方,今年的总任务变成了200万方。

  更令人不解的是,包括2008年就完成的经济适用房项目,到今天为止,上海鲜有经济适用房推出。有消息称,12月18日,上海首批闵行、徐汇两个区经济适用房即将入市。均价不超过6000元。“其实早在今年6月,《上海经济适用房管理试行办法》已经公布,经适房发售的消息也从10月开始传出。相比地王和商品房项目,地方政府在推动保障房方面的速度和效率可见一斑。”一位上海开发商感慨。

  地方政府对土地财政的严重依赖可以充分解释其对楼市的明抑暗推的行径。一位一线城市开发商介绍,早在今年年中银监会要求各地收紧二套房贷之时,有地方政府高层亲自致电地方银监局,要求考虑房地产市场对地方GDP的贡献,在执行二套房贷政策时给予宽限。

  其实,在目前局面下,地方政府调控楼市并非无解。已经被提名为重庆市市长的现副市长黄奇帆被称为中国最懂房地产的市长。按黄奇帆的规划,重庆每年的固定资产投资中房地产投资不超过25%,“不能由开发商说建多少就建多少。”同时着力控制地价成本,楼面地价不能高于房价。“控制不好地价,是政府失职。”黄奇帆说。据了解,重庆高档商品房楼面地价控制在商品房销售价的33%以下;中低档商品房楼面地价控制在商品房销售价的25%以下;廉租房和经济适用房楼面地价在销售价的15%以内。

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