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银行板块首推北京银行 券商推16只逆势上涨热股(附股)

2009年12月18日 07:23 来源: 金融界网站 【字体:

  苏州高新:调研报告 维持“推荐”评级

  兴业证券近日调研了苏州高新,与公司管理层进行了交流,并参观了公司在苏州的主要项目以及苏州科技城区域开发状况。兴业证券16日发布苏州高新调研报告,维持对公司的“推荐”评级,具体如下:

  苏州高新的亮点在于持续性的资源拓展能力以及苏州市场的相对稳定性。

  作为园区类开发公司,在过去几年苏州高新实际上是按走的开发商的经营模式,并未体现园区企业差异化竞争的特点。苏州高新目前的开发量已经达到了一定规模,且土地价格高企的背景下,公司开始思考未来的发展战略和竞争优势,拿地向上游延伸,走一级半路线成为公司的选择,而苏州市近期开始大规模推进的西区开发和旧城改造则使得公司的这种战略选择具备较好的执行环境。而旅游加地产模式的异地拓展,也很可能进一步提升公司的拿地能力。

  目前苏州市成立了以市委副书记为组长的工作组统筹西区开发,并且苏州高新集团出资10亿成立了西部生态城开发公司,集团董事长担任开发公司法人代表和董事长。根据最新规划,西区将定位于会展、旅游和居住,启动区域约10公里,明年可能先期开始2平方公里的土地出让和工程建设。兴业证券认为上市公司直接以利润分成方式参与一级开发的可能性非常之小,主要是如此巨额且确定性较强的利润转移到非百分之百国有的上市公司会涉及到国有资产保值增值的问题,而且城投类公司贷款融资也不是什么难事。不过上市公司曾经在苏州高新区开发建设过程中作出了巨大的贡献,积累了丰富的开发经验,并且也和高新区乃至苏州市政府建立了较为顺畅的合作渠道,兴业证券认为苏州高新很可能能够在西区开发中再次扮演较为重要的角色。

  今年7月,高新区的旧城改造也拉开了序幕,高新集团和狮山街道下属公司合资成立了专业化的公司来实施城中村改造。预计改造的面积在1000亩左右,涉及星火村、狮山村、落星村等,主要采取回迁的方式,回迁用地占改造面积的1/3左右,目前已经开始动迁。该区域目前商品住宅价格在10000元/平米左右。此外,集团和当地镇政府的企业成立了合资公司,开始了对沪宁城际铁路浒关站旁3平方公里土地的一级开发,公司控股的新创公司也在进行2400亩土地整理工作。

  公司“旅游+地产”也有望走出实质性一步,公司也深入考察了徐州等城市。最近公司以以6265 万元收购苏州乐园12.46%的股权,兴业证券认为这表明公司已经为借苏州乐园走出旅游地产的异地扩张的第一步在着手实质性的准备。

  苏州房地产市场历来具有较强的自主性和稳定性,相对其经济能力,苏州房价和沪宁线沿线城市相比也较为合理。而2010 年开通的沪宁乘机铁路,以及苏州正在建设的轨道一号线和三号线也将进一步对苏州的房地产市场构成支撑。苏州高新09年前11个月销售金额已经达到38亿,61万平米,预计09年全年销售面积将达到70万平米左右。2009年公司新开工面积在63万平米左右,2010年公司计划新开工面积在80万平米左右。根据公司主要项目进度,兴业证券预计公司2009到2011年商品房结算面积分别为34、41和47万平米,结算收入分别为19亿、27和35亿元。

  预计公司09-11 年EPS 分别为0.26、0.49和0.65元,NAV 为7.30 元,目前股价的PE和行业水平接近,相对NAV的溢价偏低,尤其考虑到苏州西区开发、高新区城中村改造、旅游地产模式等事件和商业模式,公司后续的资源拓展能力是非常突出的,维持对公司的“推荐”评级。 (兴业证券)

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