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银监会紧缩信贷 多银行提高房企资本金门槛

2009年12月20日 10:32 来源: 华夏时报 【字体:

  易居研究院北京所副所长牟增彬向《华夏时报》记者表示,从目前的种种迹象来看,明年房地产企业在资金活动性方面会确实面对一些阻碍。从银行方面来看,预计对房地产的存量项目影响不大,但是新增的开发性贷款将会减少,会影响新开工项目的上马,这与国家调控房价,增加供给的目标也存在矛盾,还需要决议计划层各部分协调、共同调控。

  金地团体董事会秘书徐家俊表示,目前房地产市场固然繁荣,但“融资结构不公道,对银行依靠渡过高”仍旧是房地产开发商面对的首要题目。一旦银行信贷有所收缩,开发商从拿地到开工各个环节都会受到牵制,无法保持今年四蒲月份以来充裕的活动性。

  换句话说,资本金比例假如调回到35%,将可能拦截1500亿-4500亿元的信贷资金流入房地产市场。而根据国家统计局的数据,今年1-11月房地产开发企业的海内贷款共8994亿元,4500亿元则恰好是这个数字的一半。这无疑会给开发商的资金周转增加巨大的压力。

  根据统计局宣布的数据,1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元,按照自有资金投资占20%-30%来计算,开发商仅用6000亿-9000亿元的资金就可以撬动3万亿的投资资金。假如资本金比例调回到35%,那么要完成3万亿的开发投资,开发商们则需多付出1500亿-4500亿元。

  北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《华夏时报》记者,上调资本金比例会缩斗室地产固定资产投资的杠杆化效应,控制信贷资金流入房地产领域的规模和速度。这对于欲拿地的开发商来说,更加考验其资本的雄厚程度。而在这个时候,银行暗中上调资本金比例,无异于“雪上加霜”。

  12月17日,财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支治理的通知》(以下简称《通知》)称,今后在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。而在此前,地方多执行二到三成的首付政策。而在政策层面,资本金比例“上调”也隐现端倪。上述招行负责人向记者透露,在11月末的全国贸易股份制银行行长联席会议期间,银监会就资本金比例是否上调征求了部门银行的意见,但目前尚未有后续动静。

  招商银行(600036)上述信贷部分负责人告诉《华夏时报》记者:“现在我们一般都将申请贷款企业的资本金比例下限进步到35%,甚至有些企业的自有资金需要达到50%,而银监会设定的普通住宅20%、其他房地产项目30%的资本金比例下限,现在已经几乎不被合用了。”

  据了解,2009年5月27日国务院发出通知,决定将保障性住房和普互市品住房项目的最低资本金比例下调为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例下调为30%。而这也是自2004年宏观调控以来,房地产开发项目资本金比例35%大限泛起的首次松动。

  而针对中小型的房地产开发商,招商、光大、兴业等行都在信贷额度上有所压缩,实行分期付贷,并根据申请企业的经营状况和项目竞争力情况进步了对企业资本金比例的要求。据记者统计,大部门贸易银行都已经在使用最低35%的资本金比例,也有部门根据详细情况要求企业自有资金达到40%-50%。

  《华夏时报》记者在北京各主要银行的分、支行信贷部分了解到,目前工行建行等国有银行从房地产项目的选择上就比较慎重,更多地倾向于选择与国企或大型民企合作。据前述招商银行支行信贷部分负责人告诉《华夏时报》记者:“最近一段时间银监会等监管部分多次向部门贸易银行发出警惕房地产泡沫的信号,但愿银行理性经营、严格审核项目。”

  今年9月底,北京一民营房企融资部负责人陈浩所在企业向招商银行申请2亿元贷款用于在通州开发一处贸易地产项目,企业自有资金1.1亿元,资本金比例超过36%。近期,招商银行一纸“自有资金不足,项目有一定风险”的判决书,将陈浩的贷款申请拒之门外。而信贷一旦收紧,影响开发商杠杆效应施展的“资本金比例大限”也开始暗中进步。

  招商银行上述支行信贷部负责人告诉《华夏时报》记者:“目前的政策只能说是中性政策,还有些不明朗,但明年房地产行业的信贷额度肯定没有今年那么宽松。”同时,各主要银行也在信贷投向上纷纷表态,明年将主要加强对国家重点工程、中小企业、保障性住房、重大科技专项、节能减排项目的信贷支持。而对房地产行业明年的信贷支持,各大行都缄口不谈。

  而据国家统计局12月10日宣布的全国房地产市场运行情况数据显示,今年1-11月,房地产开发企业资金来源中,海内贷款8994亿元,个人按揭贷款7009亿元,由此计算,前11个月,流入房地产的信贷资金超过了1.6万亿元。假如明年房地产信贷控制在1万亿元,则将比今年减少三分之一还要多。

  在总体信贷规模减少的定调下,作为信贷中的主要部门的房地产信贷也难逃“缩水”的命运。中信证券(600030)一房地产金融分析师告诉《华夏时报》记者,按照2010年计划新增贷款7万亿元、房地产信贷一般占贷款总量15%左右粗略估算,明年流入房地产市场的信贷资金将在1万亿元左右。

  而这是近期高层对于明年信贷投放最为权势巨子的表述。“明年的信贷增量的总体规模和增速都会比今年有所减少,”交通银行(601328)信贷经济学家鄂永健告诉《华夏时报》记者,“银监会已将这一基调以窗口指导的形式传达到了各银行。预计从年初起,监管部分就会让各家银行上报信贷计划,然后按季度控制信贷投放节奏。”

  据悉,银监会主席刘明康在11月末一次演讲中表示,今年的信贷规模约为9.7万亿元,主要是“因灾而需”,明年肯定会减少,但不会戛然而止,预计在6万亿-7万亿元。近期从中心经济工作会议到央行、银监会等诸多决议计划层会议,“适度宽松”再次成为定调明年信贷政策的枢纽词。而各方对明年信贷规模的预估也随之而来。

  明年信贷收紧或许更会闪开发商感觉雪上加霜。据《华夏时报》记者了解,明年的信贷增量的总体规模和增速都会比今年有所减少,而银监会已经以窗口指导的形式将这一基调传达到了各银行。而目前已经有多家银行不同程度地调高了房企申请贷款的门槛,在操纵层面进步了项目的资本金比例。决议计划层调控楼市的锤子终于直接砸在了开发商身上。12月17日,财政部等五部委联合发出通知,要求开发商土地出让金首付比例至少达到50%。比拟于此前的营业税优惠政策减免,这项政策更加直接地考验开发商的资金链。

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