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二手房慎搭避税末班车 购房者或存在三大风险

2009年12月22日 06:49 来源: 理财周刊 【字体:

  时限调整差别大

  虽然到目前为止,二手房营业税的征收方式尚未明朗,但可以肯定的是,随着二手房营业税时限的调整,不少二手房的交易成本将会增加。

  【政策解读】

  二手房营业税2改5倒计时 购房者望借机杀价

  二手房买卖优惠或到期 市民购房急银行加班忙

  最令人措手不及楼市政策:二手房营业税优惠取消

  二手房营业税恢复5年后免征 旨在抑制投机性购房

  【媒体评论】

  赶不上营业税末班车 何时买二手房最划算?

  二手房营业税优惠取消时间有变 拿到交税通知即可

  【楼市动态】

  二手房半月成交2万套 均价每平方米13700元(表)

  二手房市场交易活跃 小心中介“虚假房源”

  ==精彩阅读==

  营业税的征收标准其实也曾经过数次调整。就上海来说,在2005年国家对房地产市场实施调控之后,在当年6月1日后,针对购买不足2年出售的住房全额征收营业税。一年之后调整为个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。高额的税费使得很多“炒房客”放弃短炒模式,变为长期持有。而2008年底的“救市”政策则大大削弱了该税种对炒房的限制作用,规定只对不足2年的二手房征收营业税,优惠时限为一年,即今年的12月31日。

  那么,营业税的调整会使交易成本增加多少?我们以实例来说明。刘先生买入这套住房时,花了42万元,位于内外环线间,目前这套小两房市场价已经达到103万元,按照当前住房评级标准,仍属于普通住房。在优惠政策执行期间,刘先生并不需要缴纳营业税。但免征时限调整之后,刘先生应缴纳营业税。

  不过由于目前尚未公布相关执行细则,征收方式还不明确,即到底是全额征收还是按照差额来征收。如果按照全额征收,那么刘先生出售这套房产将要承担56650元的房产营业税;如果按照差额征收,那么交易税一项为33550元。由此可见,不管是全额征收,还是按照差额来征收,卖家都要承担金额很高的税费。

  提前申税降成本

  记者了解到,除了加快交易节奏之外,还有人采用提前申税的方式来进行避税。

  所谓提前申税,即将税务申报步骤提前,以便赶在12月31日之前完成纳税环节,从而避免交易过程中产生营业税。业内人士告诉记者,这种避税方式在这目前也普遍为卖家所采用。

  一般情况下,二手房交易程序主要分为签订房产买卖合同、提前还贷以及申请按揭贷款、过户并纳税、交房等环节,其中纳税一般在过户当天进行,买卖双方只要提供房产买卖合同、身份证复印件并同时到场即可,在各交易中心税务窗口便可完成。为了避免产生不必要的麻烦,各环节先后顺序不会颠倒。

  但提前申税则是在签订房屋买卖合同之后,跳过银行按揭贷款审批程序,先到税务窗口办理申税手续,使该手续提前。这样做的目的意图非常明显,就是赶在房产营业税调整之前完成申税手续,以便搭上优惠政策的“末班车”。按照正常的程序,办理二手房房贷最快也需要一个星期,加上办理他项权证等,签订买卖合同到最终交易过户,一般需要将近20天的时间,而优惠政策的时间节点以完税时间为准,因此在12月10日以后才签订房屋买卖合同的,不采用“非常手段”是无法享受到政策优惠了。

  不过也不是所有地方都能采用这种方式来避税。据了解,在北京、上海等地可提前申税,上海甚至有业内人士告诉记者,只有条件允许,及时在31日当天申税,也完全有可能享受到政策的优惠。但在广州、杭州等地,提前申税却不易办理。广州中原地产有关人士分析认为,在申税过程中,一定要具备银行审批放贷相关手续,否则无法申税,这使得提前申税的可能性为零。

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