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楼市泡沫过大 或将为我国经济不能承受之重

2009年12月24日 06:44 来源: 中国证券报 【字体:

  房地产市场政策微调,两周来屡屡出招,23日财政部又宣布了新的营业税制度,以抑制炒房。种种迹象显示,调控政策已瞄准楼市泡沫。

  对于中国这个没有爆发过内生性经济危机的国家来说,楼市泡沫对经济安全的威胁更远超想象。可以预期,如果楼市泡沫继续以2009年的速度膨胀下去,数年内在中国爆发一轮以楼市崩溃为导火索的类似“次贷危机”的震荡,绝非危言耸听。

  此轮国际金融危机意外成就了两个“奇迹”,一是黄金,2008年10月以来上涨80%;二是中国楼市,北京、上海、深圳等一线城市商品房成交均价年内涨幅超过50%。在一场肇始于美国楼市崩盘的危机之下,中国楼市竟能逆全球大势迅猛上涨,这不能不令人惊讶。

  楼市泡沫可以找出很多推手:9万多亿元信贷与超宽松货币供应,美元低息套利推动的热钱汹涌,优惠的信贷、土地、税收政策,通货膨胀预期、人民币升值预期与对中国经济复苏的预期,收入差距过大以及城镇化、人口年龄层次、传统文化等等。

  但这决不意味着中国楼市泡沫就是合理的、长久的、不可逆的;地方政府、开发商、银行、投机购房者也并非抱上了“聚宝盆”,可以就此高枕无忧。

  历数近30年来全球或区域经济金融危机,有不少都以房地产泡沫破裂为导火索:最近的迪拜债务危机、美国次贷危机均源于房地产泡沫,其蔓延之快、影响之广令人瞠目;1997年香港楼市崩盘,房价在一年内缩水一半;上世纪90年代初日本房地产崩盘导致日本经济20年一蹶不振……货币宽松、巨额贷款、低息低税、投机成风,这些楼市危机爆发前的共同“症状”中国目前全部具备。

  在中国,房地产占投资四分之一,对GDP增长贡献度达2个百分点,与建筑业增加值合计占GDP超过10%,直接相关产业60多个,其对经济的渗透早已深入骨髓。而从1998年以来11年间,房地产投资保持20%以上的增速,房价也几乎一直在加速上升。经济高增长——过剩流动性——楼市泡沫,这一链条中风险重重。泡沫总会破裂。如果未来十年中国不幸发生大的经济震荡,源于房地产市场的可能性最大。

  从目前来看,地方政府、银行、开发商、炒房者、央企、股市主体,将是房地产崩盘中的首批受害者。

  地方政府当居受害者“清单”之首。目前地方政府债台已筑起,据统计,地方财政负债已超5万亿元,其中一大块是借银行信贷实施大规模投资计划,未来很多项目还需持续“砸钱”。而很多地方政府主要财政来源就是卖地收入,目前土地出让金、房地产相关税收约占地方财政收入的40%,有的高达2/3。可以想像如果楼市崩盘,地方政府将面临前所未有的债务风险、信用危机。

  今年银行新增贷款中有16%、约1.5万亿元为房地产贷款和居民住房贷款。购房人“断供”和开发商资金链断裂导致的“烂尾楼”,将是悬挂在银行头上的两把利剑。加之9万亿元天量信贷中难免还有一些资金通过瞒天过海的手段违规流入楼市,真正暴露于楼市泡沫风险下的贷款规模将十分惊人。

  此外,今年央企屡屡被加冕“地王之王”,拍地资金动辄数十亿元,溢价率超一倍,却不知频频举牌背后要背负多大的风险。2007年那一轮“天价地”狂潮中的“地王”们大多到现在还在“晒太阳”。

  银行、大开发商、央企或下属公司很多是股市上的“巨人”,一旦巨额地产投资悬空,股市也将难免受到波及。而地产业震荡、炒房者破产等风险也将纷至沓来。届时实体经济难免受到影响。

  要避免楼市泡沫演化成经济危机,绝不可一针刺破泡沫,这样的做法在泡沫小的时候或许可以,但目前只会把危机爆发的时刻提前。楼市“去泡沫化”只能通过逐步收紧流动性、打击投机囤积、调整土地信贷税收等逐渐释放泡沫。然而,中国房地产市场历来“一收就冷,一放就涨”,怎样把握好调控力度和时机十分关键。

  无论如何,中国楼市的“去泡沫化”不能再拖,或许可以首先从抑制投资购房、改革土地招拍挂制度开始。也不妨考虑提高二套房贷首付比例或利率,征收大户型、高档房物业税等手段。从中长期看,我们还应加大财税改革力度,彻底扭转地方财政来源主要依靠卖地收入这一被动局面。

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